صدیقه بهزاد پور: تأمین مسکن برای همه دولتها یکی از وظایف اصلی محسوب می‌شود که برنامه‌ها و سیاست گذاری‌های فراوانی برای آن طی سال‌های گذشته انجام شده که مهمترین آنها در قالب مسکن مهر، مسکن ملی، نهضت مسکن ملی و … به مرحله عملیاتی شدن رسیده است، هر چند هیچکدام از این طرح‌ها با عملکرد نهایی همراه نبوده است، اما علاوه بر اینکه توانسته بخشی از نیاز جامعه هدف به مسکن راتامین کند، قادر به هدایت بسیاری از سرمایه‌های سرگردان به این حوزه بوده است. به گفته کارشناسان «مسکن» یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های اقتصادی و زیرساخت و رونق بسیاری از بخش‌های اقتصاد محسوب می‌شود و با رونق آن بسیاری از صنایع و حوزه‌های دیگر رونق می‌گیرند و علاوه بر این باعث اشتغال زایی در بخش‌هایی مانند تولید مصالح ساختمانی، صنعت برق و تاسیسات و …. خواهد شد. از این رو پرداختن به تأمین مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین وظایف دولت و همچنین مطالبه مهم مردم مورد نظر دولت در برنامه هفتم توسعه نیز قرار گرفته تا بتواند با تأمین آن، بستر مناسبی برای تحقق شعار سال مورد نظر مقام معظم رهبری «مهار تورم و رشد تولید» را فراهم کند.
ضرورت تأمین مسکن در رشد تولید
به گزارش «نقش اقتصاد»، تأمین مسکن برای اقشار آسیب پذیرجامعه به شکل مالکیت نشینی یا اجاره نشینی در دولت ابراهیم رئیس به طور جدی پرداخته شده و تلاش شده است تا در زمین‌هایی که بر اساس اسناد آمایش، اولویت استقرار جمعیت را ندارند، از بارگذاری جمعیتی بیش از ۵۰ نفر در هر هکتار خودداری کند. بعد از این که مسکن حمایتی در شورای مسکن استان‌ها و شورای عالی مسکن تأیید شد، با جدیت پیش بگیرد. برای حمایت از ساخت مسکن برای جامعهٔ هدف، باید از سرمایه گذاری بخش غیردولتی، شهرداری‌ها و دیگر نهادهای عمومی غیردولتی حمایت شود. همچنین در بخش دیگری از ماده ۱۱۰ برنامه هفتم توسعه، آمده است که توسعهٔ شهر تهران تنها به منظور کارآمدسازی بافت فرسوده و کاهش تراکم جمعیتی صورت می‌گیرد. در ماده ۱۱۱ نیز اختیارات دیگری به وزارت راه و شهرسازی داده شده است. بر این است، وزارتخانه می‌تواند در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن و برای حمایت از ساخت و ساز مسکن حمایتی، می‌تواند بخشی از اراضی خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایه گذاران، توسعه گران، انبوه سازان، نهادهای عمومی غیردولتی …. واگذار نماید. البته شرط اصلی واگذاری این زمین‌ها، باید ساخت و ساز باشد. همچنین این وزارتخانه می‌تواند اراضی خود را در قالب اجاره یا انتقال مالکیت بعد از دوران اجاره زمین نیز واگذار نماید. منابع حاصل از فروش این زمین‌ها به صندوق ملی مسکن واریز می‌شود یا ثمن آن به شکل واحدهای مسکونی ساخته شده در آن اراضی، دریافت می‌گردد. در این ماده تاکید شده است که واگذاری زمین تنها به شرطی ممکن خواهد بود که ساخت و ساز در زمان بندی مشخصی صورت بگیرد. همچنین بخشی از واحدهای ساخته شده نیز باید در اختیار گروههای حمایتی قرار بگیرد.
ساخت شهرک‌های مسکونی توسط بخش خصوصی
همچنین دولت تاکید کرده است که؛ وزارت راه و شهرسازی منوط به اجرای یک سری شرایط خاص، می‌تواند زمین‌های مازاد خود را با تشریفات قانونی به انبوه سازان، توسعه گران و…واگذار نماید. این واگذاری در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن خواهد بود. اما سؤال این جاست که چه کسی می‌تواند این زمین‌ها را تبدیل به شهرک‌های مسکونی کند؟ اولین نکته‌ای که در این مادهٔ قانونی به نظر می‌آید، این است که برای واگذاری این زمین‌ها، شرط ساخت و ساز در نظر گرفته شده است. به این معنی که خریداران یا اجاره کنندگان، باید در مدت زمان مشخصی، شهرک‌های مسکونی بسازند و بخشی از واحدهای ساخته شده را در اختیار جوامع کم درآمد و طبقات فرودست قرار بدهند. در صورتی که وزارت راه و شهرسازی متوجه شود، پروژه‌های مزبور در زمان مشخص و بر اساس قرارداد ساخته نشده‌اند و دچار تأخیر هستند، می‌تواند نسبت به بازپس گیری، تسویه هزینه‌های صورت گرفته و واگذاری مجدد آن اقدام کند. این وزارتخانه همچنین اختیار قانونی دارد که با مالکان زمین‌های غیردولتی که کاربری مسکونی ندارند، وارد مذاکره و توافق شده و اراضی مزبور را با رعایت ماده ۸ قانون جهش تولید مسکن، تبدیل به شهرک‌های مسکونی کند. این شهرک‌ها بیشتر توسط بخش خصوصی ساخته خواهند شد. البته باید قوانین و ضوابط وزارت راه و شهرسازی در آنها رعایت شود. بخشی از این ضوابط به رعایت سرانه‌های شهری، تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی برمی گردد.
وزارت راه مجوز می‌دهد؛ بانک مسکن مالک می‌شود
از سوی دیگر در بخشی از برنامه هفتم توسعه به عنوان اصلی‌ترین برنامه برای پیشبرد سیاست‌های دولت در حوزه‌های مختلف به ویژه حوزه مسکن، بیانگر این است که وزارت راه و شهرسازی می‌تواند بر اساس مبلغی که در بودجه سنواتی پیش بینی شده، مجوز انتقال مالکیت زمین‌ها و املاک در اختیار را به بانک مسکن بدهد. ماده ۱۱۵ نیز به موضوع طرح هادی روستایی می‌پردازد. بر این اساس، محدوده روستاهای سراسر کشور با توجه به ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری، توسط بنیاد مسکن تهیه و مشخص می‌شود. سپس باید به تأیید بخشداری، دهیار و رئیس شورای اسلامی روستا برسد و سپس به جهت تصویب برای شورای برنامه ریزی و توسعه استان، ارسال می‌شود. ماده ۱۱۶ برنامه توسعه هفتم، مجوزهای دیگری برای وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته که بر اساس آنها، این وزارتخانه می‌تواند به جهت اجرای پروژه‌های مسکن و تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی و همچنین ساخت مسکن حمایتی، بخشی از اراضی مورد نظر خود را با پیمانکاران تهاتر کند. لازم به ذکر است که قیمت این اراضی، توسط کارشناس و به قیمت روز مشخص می‌شود. ماده ۱۱۷ نیز به موضوع مجوزهای وزارتخانه برای انتقال زمین‌های در اختیار به بانک مسکن می‌پردازد. در واقع اصلی‌ترین هدف اعطای این مجوز، افزایش سرمایه‌های دولت در بانک مسکن است. این بانک نیز موظف است که در مدت ۳ سال، به مولدسازی دارایی‌های مزبور بپردازد و به این ترتیب، تسهیلات مربوط به قانون جهش تولید مسکن را افزایش دهد. در نهایت، ماده ۱۱۸ وزارت راه و شهرسازی نیز مجاز است که برای تأمین هزینه‌های ساخت مسکن محرومان، حدود ۳۰ درصد از زمین‌های مسکونی را به فروش برساند. این فروش نیز از طریق مزایده صورت می‌گیرد.
امید به حل معضل مسکن با توجه به موضوع محور بودن برنامه هفتم
احمد امیرآبادی فراهانی، نماینده مردم قم در مجلس شورای اسلامی در این خصوص گفت: برنامه هفتم موضوع محور است؛ یعنی مسائل کلان کشور مانند صندوق‌های بازنشستگی، مسئله خودرو، بحث درآمدهای بودجه نسبت به نفت، توجه به معادن و گردشگری و… در این برنامه درنظر گرفته شده است. در برنامه هفتم مسائل کلان کشور و سیاست گذاری کل کشور در نظر گرفته شده است. برنامه هفتم در حقیقت یک مسیری را مشخص کرده است تا ما در بودجه‌های سنواتی، عملیاتی شدن برنامه را رقم بزنیم. برنامه هفتم می‌تواند بر بخش‌های مختلف زندگی مردم مؤثر باشد و در بحث رشد تولید، مهار تورم، اشتغال و مسکن گام‌های موثری بردارد از این رو ما باید به مشکلاتی که در جامعه وجود دارد توجه کنیم و برای حل آنها در برنامه هفتم، راهکارهای مناسبی قرار دهیم و سپس بودجه را در جهت رسیدن به آن اهداف مشخص شده، قرار دهیم. در اصل، برنامه هفتم یک نوع پیش بینی برای رسیدن به اهداف سیاست‌های کلان کشور است و ما را درجهت رشد و پیشرفت کشور راهنمایی می‌کند.
تأمین مسکن وظیفه اصلی دولتها
مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین تأمین مسکن استیجاری را یکی دیگر از وظایف دولت برشمرده است که مخاطب آن بیشتر از طبقه کم درآمد و آسیب پذیر جامعه هستند و در برنامه توسعه هفتم با هدف احیای فرصت‌های زندگی، یکپارچگی سیاستی با هدف تأمین مسکن گروههای کم‌درآمد و آسیبپذیر، توسعه مسکونی استطاعت‌پذیر و همه‌شمول، بی‌خانمانی به آن پرداخته شده است و به منظور کاهش «تبعیض مسکونی ساختاری» با تأکید بر استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن کشور و تأمین مسکن استطاعت‌پذیر در همه مناطق شهری و همه مناطق شهرهای کشور، ارائه داده است. از این رو پیشنهاد شده است تا تمهیدات و تدابیر تأمین مسکن معطوف به حل و فصل بحران جمعیتی کشور ارائه شود، برای مثال، حمایت سکونتی از زوج‌ها در سال‌های ابتدایی ازدواج، حمایت از خانواده‌های در آستانه فرزندآوری، حمایت از خانواده‌های دارای نوزاد و فرزند خردسال. برخی از تمهیدات این حمایت سکونتی می‌تواند در قالب تمدید خودکار قراردادهای استیجاری، و اعطای کمک‌هزینه بلاعوض مسکن صورت‌بندی شود. هدف مقبول سیاستگذاری مســکن در کشور افزایش مالکنشینی در میان خانوارهاســت. هرچند این هدف می‌تواند در راستای کاهش نابرابریهای اجتماعی باشد اما بعد از چند دهه تکیه و تأیید بر افزایش مالک نشینی و نپرداختن مستمر و مؤکد بر وجوه دیگر نظام مسکن، برخی تبعات اجتماعی نامطلوب آن آشکار شده است که عبارتند از: افزایش سهم سکونت استیجاری بهرغم افزایش نرخ مالکیت (به معنای افزایش نرخ مالکیت بیشتر گروههای برخوردار و نه افزایش مالکنشینی بیشــتر در میان خانوارها)، عدم تأکید بر سکونت مالک در محل سکونت اصلی برای برخورداری از یارانه‌های مسکن، بحران‌های زیست محیطی ناشی از توسعه مسکونی منفصل و توجه ناکافی به وضعیت سکونتی مستأجران و ثبات بخشی به سکونت استیجاری. اگر از چشم انداز سکونتی گروههای کم درآمد و آسیبپذیر مستأجر به عدم توجه دولتها به وضعیت سکونتی مستأجران بنگریم، اهمیت این موضوع بیشتر هویدا می‌شود. در بستر اقتصاد تورمی کشور و نیز با تمرکز ویژه بر عدم همگامی افزایش دستمزدها با صعود هزینه‌های زندگی، هر سال احتمال مالکنشینی گروههای کم درآمد و آسیب پذیر مستأجر کاهش می‌یابد. و اگر بخواهیم به صورت کلان‌تر به موضوع بنگریم، ضرورت حمایت از سکونت استیجاری و مســتأجران در این موارد اهمیت دارد: ثبات نظام مسکن، کاهش نابرابریهای اجتماعی-فضایی – فقرگستری در میان گروههای مستأجری، به طور عام، و مستأجران کم درآمد و آسیبپذیر، به طور خاص و ثبات اقتصادی که امید است به طور جدی به آن پرداخته شود.
نگاه برنامه هفتم به خانه‌دار شدن مردم است
افشین بیک پور کارشناس مسکن گفت: موضوعاتی مثل افزایش خدمات در بافتهای فرسوده و واگذاری زمین به شرط ساخت از موارد خوبی است که در لایحه برنامه هفتم توسعه گنجانده شده اما برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، طرحهای دولت باید با مکمل‌هایی همراه باشد که اعمال پایه‌های مالیاتی از جمله این موارد است.
او در این باره به ایسنا گفت: در حال حاضر سهم بخش مسکن و خدمات آن در اقتصاد کشور بین ۲۲ تا ۲۵ درصد است و در واقع یک چهارم اقتصاد ایران را به خود اختصاص می‌دهد. در مقاطعی مثل دهه ۷۰ این سهم تا ۳۰ هم بالا رفته بود. این نشان می‌دهد گردش نقدینگی در بخش مسکن بالا است که سهم قابل توجهی از ارزش افزوده و گردش اقتصاد را در بر می‌گیرد. با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد باید در برنامه‌های دولت، نگاه ویژه‌ای به این حوزه صورت گیرد که طبق اطلاع مواردی همچون بازآفرینی شهری در بافتهای فرسوده و واگذاری زمین به انبوه سازان برای تولید مسکن در پیش‌نویس لایحه گنجانده شده که موارد خوبی است.
این کارشناس بخش مسکن با بیان اینکه دولت باید از نقاط قوت و ضعف طرح نهضت ملی مسکن و طرحهای قبلی مانند مسکن مهر تجربه کسب کند گفت: مسکن جدا از اینکه یک کالای معیشتی است و نیاز اساسی مردم را برطرف می‌کند می‌تواند رشد اقتصادی ایجاد کند.
واگذاری زمین به انبوه‌سازان با شرط ساخت
بیک‌پور، پیگیری دو هدف را در بخش مسکن و شهرسازی در تحقق برنامه‌های دولت و شعار سال دانست و گفت: سیاست‌ها باید در این جهت باشد که اولاً قیمت مسکن کاهش پیدا کند تا اقشار مختلف توانایی تأمین آن را داشته باشند. دستیابی به این هدف مهم از طریق تولید واحدهای مسکونی و اعمال مالیات بر واحدهای خالی و همچنین ابزارهای مالیاتی برای کنترل میسر خواهد بود.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: نگاه دیگر باید افزایش کیفیت زندگی در شهرها باشد. در حال حاضر تراکم جمعیتی در تهران به طور میانگین ۱۵۰ نفر در هکتار است و در بافتهای فرسوده بعضاً به بیش از ۳۰۰ نفر می‌رسد که این تراکم جمعیتی باید کاهش پیدا کند و خدمات روبنایی در بافت‌ها افزایش یابد.
وی با اشاره به ماده ۱۱۰ پیش‌نویس برنامه هفتم توسعه یادآور شد: طبق این ماده افزایش محدوده شهر تهران صرفاً با هدف بازتنظیم کاربری‌های خدماتی و بازآفرینی بافتهای ناکارآمد و رساندن تراکم جمعیتی این بافت‌ها به کمتر از ۱۵۰ نفر در هر هکتار مجاز است. در واقع دولت، شرط افزایش محدوده پایتخت را صرفاً از طریق افزایش خدمات، مجاز دانسته است. یعنی شهر را توسعه دهد تا بتواند تراکم بافت فرسوده را کاهش دهد که این نگاه خوبی است.
به گفته بیک‌پور، همه مدلها این هدف را دنبال می‌کند که جمعیت کلان شهرها خارج شود تا کاهش تراکم اتفاق بیفتد. برای متقاضیان جدید هم حتماً باید افزایش محدوده رخ دهد که لازم است در برنامه هفتم تمهیداتی برای آن اندیشیده شود.
او در ادامه از اقدامات جدید در حوزه ترانزیت و عمران خبر داد و گفت: در حوزه ترانزیت و حمل نقل برنامه‌های اساسی پیش بینی شده که برای نمونه شورای ترانزیت یکی از این اقدامات خواهد بود که در این بخش پیش‌بینی شده که تمام اتصالات کریدورهای شمالی، جنوبی، شرقی و غربی انجام شود.
خانه‌دار شدن همه در برنامه توسعه هفتم
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس درباره اقدامات پیش‌بینی شده برای بخش مسکن در برنامه هفتم گفت: در این بخش برای قابل تحقق شدن تهیه مسکن برای اقشار مختلف تشویق‌هایی در نظر گرفته شد که برای نهادهای نظامی و انتظامی خانه‌های سازمانی، برای دانشگاه‌ها ساخت سرای اساتید و دانشجویان متأهل پیش‌بینی شده و مقرر شده است اگر بانک‌های عامل به تسهیلات تکلیفی خود در بخش مسکن عمل نکنند بانک مرکزی موظف است مدیرعامل این بانک‌ها را عزل کند و تا دو سال هم از تصدی این مسئولیت باز دارد این یکی از اقداماتی است که برای اعطای تسهیلات مسکن در نظر گرفته شده است.
شاکری معتقد است: چنانچه برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته عملیاتی شود هر قشری با توجه به قدرت خریدی که دارد هزینه‌های تهیه مسکن را پرداخت خواهد کرد و خانه‌دار خواهد شد.
شاکری ادامه داد: کمیسیون عمران مجلس به منظور نوسازی بافتهای فرسوده و همچنین توسعه ساخت و ساز در کشور، بسته پیشنهادی به کمیسیون تلفیق ارائه کرده که در آن مواردی همچون اختصاص ۱۵ درصد از ساخت و سازها به بخش صنعت و توجه به نوسازی بافتهای فرسوده مدنظر قرار گرفته است.
او افزود: این موارد در حوزه ساخت و سازها که در قالب پیشنهادات کمیسیون عمران به کمیسیون تلفیق برنامه ارائه شده، مسائل مختلفی از جمله اختصاص 15 درصد ساخت و سازها در طول سال‌های اجرای برنامه هفتم توسعه به حوزه صنعت را شامل می‌شود همچنین در این موارد آمده که در هر یک از سال‌های اجرای برنامه، 5 تا 8 درصد از بافتهای فرسوده در کلانشهرها نوسازی شود. علاوه بر این، ما در این پیشنهادات به دنبال آن هستیم که توسعه مناطق شهری از طریق واگذاری زمین و ساخت و ساز در شهرهای کوچک انجام شود و از گسترش کلانشهرها از این طریق جلوگیری شده است.
وی توضیح داد: کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه حدود یک ماه است که در حال بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه است و اعضای این کمیسیون تا این مرحله از کار نزدیک به 30 ماده این لایحه را مورد بررسی و تصویب قرار داده‌اند و پیش از بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه، کمیسیون‌های تخصصی این لایحه را مورد رسیدگی قرار داده و پیشنهادات خود را برای بررسی و تصویب به کمیسیون تلفیق ارائه کرده‌اند.