اعظم السادات هراتی: مجید گودرزی کارشناس مسکن در خصوص افزایش درصد اجاره بهای مسکن در گفتگوبا پایگاه خبری افکار نیوز، گفت: افزایش درصد اجاره بهای مسکن برای مستأجران نگران کننده و ناشی از افزایش قیمت مسکن از یک سو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر است، البته شرایط اقلیمی و خشک‌سالی‌های پی در پی و نیز هجوم ۵ میلیون افغانی بحران مسکن را تشدید کرده است.
وی با اشاره به قیمت‌گذاری منطقه‌ای که می‌تواند به تسهیل اجرای این قوانین کمک شایانی کند، تصریح کرد: قیمت‌گذاری منطقه‌ای امری است که تا کنون تمام دولت‌ها از آن اجتناب کرده‌اند، همچنین ما در ۱۱۶ سال گذشته در مجالس مختلف حتی یک بند قانونی برای ساماندهی قیمت‌گذاری در بازار مسکن نداشتیم و این امر عادی نیست.
این کارشناس مسکن در ادامه تأکید کرد: در سرشماری سال ۹۵، وضعیت مسکن ۶۰٫۵ درصد جمعیت به صورت تملکی و ۳۰٫۷ درصد به صورت رهن یا استیجاری بوده است و این ارقام در سرشماری سال ۱۳۹۰ به ترتیب، ۶۲٫۷ و ۲۶٫۶ درصد بوده‌است.
گودرزی تصریح کرد: بر اساس آمارهای جدید نرخ مستأجری ایرانیان به ۴۲ درصد مستأجر در مقابل ۵۸ درصد مالک کاهش یافته است، البته این آمار در تهران نشان‌دهندهٔ رشد نرخ مستأجری تا ۵۰ درصد است، بنابراین افزایش درصد مستأجران نگران کننده و ناشی از افزایش قیمت مسکن از یک سو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر است. البته شرایط اقلیمی و خشکسالی های پی در پی و نیز هجوم ۵ میلیون افغانی بحران مسکن را تشدید کرده است.
وی ادامه داد: اما مهمترین دلیل افزایش اجاره نشینی جهش‌های قیمتی حدود صددرصدی است این در حالی است که سوداگری در مسکن به شدت جذاب است و بخش‌های بزرگی از اقتصاد ایران را غیر اقتصادی کرده و به طور تقریبی اکثر بخش‌های اقتصادی توان رقابت با مسکن را ندارند، با این وجود جذب و رسوب ۴۰ درصدی سرمایه‌های کشور در بخش مسکن، موجب تشدید مشکلات مسکن به دلیل رها شدگی قیمت‌گذاری گذاری تشدید می‌شود.
این کارشناس مسکن افزود: چنان‌چه یک درصد زمین‌های کشور به ساخت و ساز اختصاص یابد به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین می‌رسد و به هر خانواده ۴ نفره می‌توان ۸۰۰ متر زمین واگذار کرد، اما در ایران با کمال تأسف و تعجب کمبود شدید زمین وجود دارد و بیش از ۶۰ درصد بهای تمام شدهٔ مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.
گودرزی اظهار داشت: در تیر ماه سال ۱۳۹۹ قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد و به تأیید شورای نگهبان رسید که این قانون شامل مواردی از جمله، جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد و خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد، و یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد که این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه برسد و همچنین بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد، خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد و فرد مستأجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
وی در ادامه اضافه کرد: همچنین قوانین دیگری از قبیل خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد و یا خانه در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته است.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: ضریب مالیات بر خانه‌های خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارت‌اند از؛ سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملکسال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملکسال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملکضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح زیر است:
سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌هاسال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌هاسال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌هاکه بعلت آنکه این قانون از پشتوانه کارشناسی لازم و ضمانت اجرایی قوی برخوردار نبود، عابدی دولت از این قانون به اندازه هزینه تصویب آن هم نشد.
گودرزی افزود: این قانون بیشتر از آنکه ابزار مناسبی برای کنترل قیمت مسکن باشد، بهانهٔ خوبی برای بحران آفرینی در بخش مسکن شد چرا که در دی ماه سال گذشته تعداد 570 هزار خانه خالی شناسایی و معرفی شد و از این تعداد حدود 90 هزار مالک با دریافت پیامک از سازمان مالیاتی، نسبت به شناسایی و مشمول شدن به این مالیات اعتراض کردند و اطلاعات خود را ثبت نمودند و آمار این خانه‌ها به 400 هزار کاهش یافت.، همچنین در ادامه در تیر و مرداد سال 1401 شناسایی مجددی انجام و 120 هزار خانه خالی به این تعداد اضافه شد و برای تمام مالکان این واحدها اظهارنامهٔ مالیاتی ارسال شد و در بهمن ماه سال گذشته حدود ۴۰۰ هزار نفر رقمی از مالیات بر خانه خالی را واریز کردند و در واقع اقدام داوطلبانه انجام دادند، اما از شهریورماه سال جاری به بعد، به صورت قانونی باید مالیات بر ۷ خانه‌های خالی را بپردازند.
وی با بیان اینکه آمار سازمان امور مالیاتی از دریافتی هفت ماهه امسال مالیات خانه‌های خالی رقم آن را یک میلیارد و ۴۰۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نشان می‌دهد، عنوان کرد: با توجه به آمار بالای واحدهای خالی این آمارهای سازمان مالیاتی، عددی ناچیز محسوب می‌شود، به این ترتیب می‌توان گفت که اجرای قانون مالیات بر واحدهای خالی، دو سال بعد از تصویب، موفق نبوده است و خالی ماندن خانه بخصوص خانه‌های نو ساز از اجاره دادن آن صرفه اقتصادی بیشتری دارد.
این کارشناس مسکن با اشاره به عملکرد شهرداری در این زمینه، خاطر نشان کرد: متأسفانه شهرداری‌ها در اجرای این مصوبه سنگ‌اندازی می‌کنند و از انتشار و صدور پایان کار برای واحدهای تکمیل شده خودداری می‌کنند، این در حالی‌است که ملاک بخش مهمی از درآمدهای دولت‌ها را تشکیل می‌دهد که متأسفانه به دلیل کارشکنی‌ها در بخش قانون‌گذاری و اجرا این امر تاکنون محقق نشده است.، از سوی دیگر به علت رها بودن و فقر شدید قانون در بخش مسکن ابزار مالیاتی توان تنظیم بازار مسکن را ندارد، چندین برابر هر مالیاتی به راحتی به قیمت مسکن اضافه می‌شود و بی تردید مشخص نبودن قیمت ملک نرخ مشخص مالیات با نرخ نامشخص املاک تبدیل به معادله مجهول شده است.