مرضیه خوشکار- بازار مسکن طی سالهای اخیر نشان داده که بهترین محل برای سرمایه گذاری است سرمایه گذاری که باعث حفظ ارزش دارایی ما شده و به نوعی سپر تورمی است.
به گزارش «نقش اقتصاد آنلاین»، اما افزایش بی رویه تورم طی سالهای اخیر باعث شده که خرید ملک به سرمایه اولیه زیادی نیاز داشته باشد. بسیاری از مردم علاقه دارند در این بازار سرمایه گذاری کنند اما افزایش قیمت ملک طی سالهای اخیر باعث شده که این بازار برای بسیاری دست نیافتنی باشد. طی سالهای اخیر حتی سیاست های دولت هم بر این بوده که مردم بتوانند با حداقل دارایی خود صاحب ملک شوند.
در چنین شرایطی، صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاران است. با کمک این صندوق می‌توانید با هر سرمایه‌ای در بازار املاک سرمایه‌گذاری و سود کسب کنید. بسیاری از سرمایه‌گذاران با صندوق املاک و مستغلات و ویژگی‌های آن آشنا نیستند.
روش‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری در ملک وجود دارد. بعضی از این روش‌ها، محبوبیت زیادی بین مردم ندارند، مانند خرید شراکتی ملک. وارد شدن به این گونه معاملات ریسک زیادی دارد چرا که خرید املاک به صورت شراکتی، خالی از مشکل نیست.
در سالهای اخیر روش‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به وجود آمده است اما بین مردم شناخته شده نیستند اما صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می توان یکی از گزینه های خوب و جالب توجه باشد.
صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که با نام REIT خطاب می‌شوند، یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه‌گذاری به شمار می‌روند و در کشورهای مختلف مانند آمریکا، انگلیس، هند و سنگاپور با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده‌اند. اخیرا این صندوق‌ها به بازار سرمایه ایران معرفی شده‌اند و انتظار می‌رود که به زودی وارد این بازار شوند. شمار زیادی از کارشناسان بازار بورس معتقدند که این صندوق‌ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند.
الگوی اصلی این صندوق‌ها مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. به عبارت بهتر این صندوق‌ها، سرمایه افراد مختلف را جمع‌آوری و از سرمایه تجمیع‌شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران از سود بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند. این در حالی است که هیچ دخالتی در فرایند خرید و فروش املاک مذکور ندارند. به همین علت، علاوه بر افراد با سرمایه‌های کوچک، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش آنها را ندارند هم، می‌توانند از مزایای این صندوق‌ها استفاده و در وقت خود صرفه‌جویی کنند.
جالب است بدانید مدیران این صندوق‌ها، تلاش می‌کنند با اجاره دادن بعضی از املاک خریداری‌شده، سود سرمایه‌گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تامین می‌شود.
صندوق‌های املاک و مستغلات به سبب زیرساخت‌های مناسب می‌توانند بازوی کمکی در کنار بانک‌ها به منظور تامین منابع مالی برای ساخت پروژهای ساختمانی باشند.
در حوزه ساخت مسکن و تامین مالی صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند بازوی کمکی در کنار بانک‌ها باشند، زیرا این صندوق‌ها قادرند با زیرساخت‌های مناسبی که برای آنها تعبیه شده منابع خُرد را به سمت پروژهای ساختمانی هدایت کنند.
یکی از نکات حائز اهمیتی که در بحث صندوق‌های املاک و مستغلات می‌بایست مورد توجه قرارداد بحث تعمیق صندوق‌های مذکور است زیرا در حال‌حاضر به سبب عمق کم قادر به همراهی وزارت راه و شهرسازی در پروژه‌های بزرگ عمرانی نیستند.
صندوق‌های املاک و مستغلات در صورت عمق بخشی می‌توانند نقش مهمی را در آینده تامین مالی پروژه‌های مسکن سازی داشته باشند.
در همین رابطه عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با «نقش اقتصاد آنلاین» عنوان کرد که با امیدواریم با حضور صندوق های املاک و مستغلات مشکلات مربوط به سرمایه گذاری در بخش مسکن مرتفع شود.
اسماعیل حسین زهی در رابطه با صندوق املاک و مستغلات، گفت: کاهش سوداگری و کنترل بازار مسکن می تواند به عنوان مهمترین مزایایی صندوق های املاک و مستغلات باشد.
وی این موضوع را بسیار مهم توصیف کرد و اذعان داشت با نظارت دقیق و اصولی بر عملکرد صندوق های املاک می توان اعتماد مردم را جلب کرد تا سرمایه ها به این سمت سرازیر شوند.
به گزارش نقش اقتصاد آنلاین، در همین رابطه بانک شهر به عنوان میزبان پذیره نویسی اولین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در شبکه بانکی کشور با نماید «امین شهر« بود که بیش از 352 میلیون واحد سرمایه گذای در این صندوق صورت گرفت.
به نقل از روابط عمومی بانک شهر، ناصر آخوندی معاون پشتیبانی،املاک و ساختمان بانک شهر در همین خصوص تصریح کرد: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات امین شهر یکم پس از دریافت مجوزهای لازم از سازمان بورس اوراق بهادار کشور، ازتاریخ 27 لغایت 28 آذر 1402 در فرابورس ایران پذیره‌نویسی شد و کل واحدهای عرضه شده آن به ارزش 3،525،370 میلیون ریال از سوی سرمایه گذاران خریداری گردید.
آخوندی ادامه داد: در این پذیره نویسی حدود 68 درصد از واحد ها بنام 13،083 کد حقیقی و 32 درصد نیز بنام 28 کد حقوقی به ثبت رسید .
وی خاطرنشان ساخت: تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی این صندوق 1,690 میلیون واحد است و عرضه 352،537،000 واحد آن به ارزش هر واحد ۱۰ هزار ریال انجام شد.
معاون پشتیبانی،املاک و ساختمان بانک شهر در پایان افزود: دوره فعالیت صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات امین شهر یکم نیز به صورت پیش‌فرض ۵ سال و با موافقت سازمان بورس اوراق بهادار قابل تمدید است.
تشریح مزیت‌های اولین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شبکه
همچنین معاون پشتیبانی،املاک و ساختمان بانک شهر در تشریح مزیت‌های اولین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شبکه بانکی کشور که پذیره نویسی واحدهای آن از روز دوشنبه 27 آذر ماه آغاز می شود، گفت: این نوع از صندوق‌ها، از جدیدترین ابزارهای بازار سرمایه است.
به گزارش روابط عمومی بانک شهر، ناصر آخوندی در همین خصوص گفت: در صندوق‌های املاک و مستغلات وجوه عموم مردم در خرید، بهره‌برداری، اجاره‌داری و فروش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌شود که همه این فرایندها برای سرمایه‌گذاران سودآوری به همراه دارد.
وی با اشاره به اینکه صندوق «امین شهر یکم» اولین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شبکه بانکی کشور است که قرار است در فرابورس پذیره‌نویسی شود، گفت: قرار است املاک مطلوب و جذاب بانک شهر وارد این صندوق شوند.
به گفته آخوندی قرار است برای شروع، ملکی موسوم به برج صراف‌ها در محله سعادت آباد به ارزش کارشناسی ۱۶۹۰ میلیارد تومان وارد این صندوق شود. در پذیره‌نویسی عمومی ۲۰ درصد از این ملک در قالب واحدهای عادی به مردم عرضه خواهد شد.
وی در تشریح استراتژی‌های بانک شهر برای این صندوق گفت: این بانک قرار است برای این صندوق سیاستی پویا و فعال داشته باشد به این ترتیب که بر اساس برنامه‌ریزی‌ها مقرر شده سایر املاک بانک شهر پس از آماده‌سازی و احراز شرایط سازمان بورس در راستای شفافیت کامل ملک، وارد این صندوق شوند.
آخوندی با اشاره به اینکه صندوق «امین شهر یکم» تا سقف ۷ هزار میلیارد تومان از سازمان بورس مجوز دریافت کرده‌است، گفت: بنابراین امکان ورود سایر املاک این بانک به صندوق وجود دارد.
سود حاصل از اجاره‌داری و سپرده‌داری
به گفته معاون پشتیبانی،املاک و ساختمان بانک شهر با توجه به سیاست‌های این بانک، سرمایه‌گذاران این صندوق علاوه بر با گردش بالای نقدینگی و سود بالا ناشی از فرایندهای خرید و فروش در املاک و مستغلات، از سود نقدی حاصل از اجاره‌داری بهره‌مند خواهند شد.
همچنین طبق اساسنامه این صندوق سود حاصل از اجاره‌داری و سپرده‌داری تا ۹۰ درصد به صورت نقدی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود. سایر سودهای شناسایی شده نیز پس از تصویب در مجمع، تعیین تکلیف می‌شوند که به صورت نقدی پرداخت شوند یا در سایر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری شوند.
مزیت‌های صندوق
آخوندی در ادامه به سایر مزیت‌های این صندوق اشاره کرد و گفت: «امین شهر یکم» یک صندوق قابل معامله (ETF ) در فرابورس است که با وجود بازارگردان، نقدشوندگی بالایی دارد.
وی ادامه داد: همچنین این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند که با سرمایه‌های خرد در املاکی ارزشمند که اطلاعات شفاف و قابل ارزیابی دارد، با کمترین هزینه و بالاترین نقدشوندگی، سرمایه گذاری کنند.
معافیت‌های مالیاتی
معاون پشتیبانی،املاک و ساختمان بانک شهر همچنین به معافیت‌های مالیاتی این صندوق اشاره کرد و افزود: صندوق «امین شهر یکم» معاف از مالیات است و این امکان را به عموم مردم می‌دهد تا سرمایه‌های کوچک خود را به بازار املاک و مستغلات گره بزنند.
اما صحبت های مدیرعامل بانک شهر نیز در این زمینه خواندنی است.
مدیرعامل بانک شهر، گفت: توسعه صندوق املاک و مستغلات این بانک با استفاده از ظرفیت های بازار سرمایه صورت می گیرد.
دکتر سیدمحمدمهدی احمدی در نشست خبری پذیره‌نویسی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کشور با نماد «امین شهر یکم» که با حضور مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، علیرضا ناصرپور نایب رئیس هیئت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار و محمدعلی شیرازی مدیرعامل فرابورس، در سازمان بورس و اوراق بهادار برگزار شد، تاکید کرد: تلاش همه جانبه ای را برای خروج دارایی های غیرمولد از صورت های مالی بانک در دستور کار قرار داده ایم.
دکتر احمدی با بیان اینکه با حمایت‌های سازمان بورس و اوراق بهادار صندوق املاک و مستغلات توسعه پیدا خواهند کرد، تصریح کرد: اخذ مجوز صندوق «امین شهر یکم» حدود یک سال به طول انجامید، زیرا با توجه به اعتماد عمومی بالا به سازمان بورس و اوراق بهادار؛ مسئولان توجه و سختگیری ویژه‌ای را نسبت به راه‌اندازی این صندوق داشتند.
وی با اشاره به پذیره‌نویسی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کشور با نماد «امین شهر یکم» ادامه داد: ملک پذیرفته شده در این صندوق معارض ندارد و دارای مجوز آتش‌نشانی، سند شش برگ و تفکیک شده است.
مدیرعامل بانک شهر در ادامه گفت: شش ملک دیگر را با ویژگی‌های مذکور به سازمان بورس و اوراق بهادار معرفی کرده ایم و انتظار داریم در راستای پذیرش این املاک نیز همکاری لازم انجام شود چرا که صندوق‌های املاک و مستغلات تنها مسیر مولدسازی و شفاف‌سازی صورت‌های مالی هستند.
همچنین رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار نیز در این نشست با بیان این که صدور مجوزهای صندوق املاک و مستغلات سرعت می‌گیرد، اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات در سه حوزه «جذب سرمایه‌گذاران ملک، جذب منابع راکد بانک‌ها و تجدید ارزیابی برای سیستم بانکی» از اهمیت بالایی برخوردارند.
مجید عشقی با بیان اینکه وقتی پای عرضه عمومی به میان می‌آید باید نظارت ها را افزایش دهیم تا مردم با مشکل روبرو نشوند، تاکید کرد: صندوق‌های املاک و مستغلات به دلیل تازه تاسیس بودن از حساسیت‌های بالایی برخوردار هستند و در مدیریت صندوق‌ها باید قوانین و مقررات رعایت شود زیرا این امر موجب توسعه آنها خواهد شد.
وی با اشاره به اینکه باید ابزاری را معرفی کنیم که رابطه مستقیمی با عرضه و تقاضا در حوزه مسکن داشته باشند، تصریح کرد: تا جایی که می‌شود باید دقت کرد تا کل منابعی که به دارایی‌های صندوق تعلق می‌یابد به صورت مستقیم به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری منتقل شود؛ همچنین نحوه گزارش‌دهی در خصوص عملکرد صندوق‌ها نیز باید دقیق باشد تا دارنده واحده صندوق بتواند به درستی آن را ارزیابی کند.