محمد جواد خلیلی روزنامه نگار: کمبود واحدهای مسکونی مناسب برای اقشار کم‌درآمد، یکی از بحران‌های جدی بازار مسکن در ایران است که تأثیرات منفی گسترده‌ای بر زندگی میلیون‌ها نفر در سراسر کشور دارد. این بحران نه‌تنها موجب افزایش قیمت‌ها و نارضایتی اجتماعی شده بلکه فشار سنگینی را به قشر ضعیف جامعه وارد کرده است. گزارش زیر به بررسی عوامل این کمبود و پیامدهای آن می‌پردازد و بر لزوم اتخاذ راهکارهای فوری و اساسی تأکید دارد.
به گزارش روزنامه «نقش اقتصاد»، افزایش قیمت مصالح ساختمانی نظیر سیمان، فولاد و آجر، نقش اصلی در افزایش هزینه ساخت‌وساز داشته است. همچنین، نوسانات نرخ ارز که موجب گران‌تر شدن مواد وارداتی و تجهیزات ساختمانی می‌شود این معضل را تشدید کرده است. علاوه بر این، کمبود نیروی کار ماهر و افزایش دستمزدها نیز باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده است. این عوامل تولیدکنندگان را از ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد بازداشته و آنها را به پروژه‌های گران‌قیمت سوق داده است.
تمرکز پروژه‌های مسکن در مناطق پرهزینه
سازندگان مسکن عمدتاً پروژه‌های خود را در مناطق شهری که از نظر زیرساختی بهتر و سودآورتر هستند متمرکز کرده‌اند. این در حالی است که مناطق حاشیه‌ای و کمتر توسعه‌یافته که می‌تواند فضای مناسبی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت باشد اغلب نادیده گرفته می‌شود. سیاست‌های نامتناسب شهری مانند عدم انتقال امکانات و زیرساخت‌ها به این مناطق، باعث شده اقشار کم‌درآمد به ناچار به مناطق غیررسمی یا سکونتگاه‌های فاقد امکانات اولیه روی بیاورند.
احتکار زمین و املاک
یکی از عوامل اصلی کاهش عرضه مسکن، احتکار زمین و املاک توسط سرمایه‌گذاران است. به دلیل نبود سیاست‌های مالیاتی مؤثر، زمین‌های بلااستفاده و خانه‌های خالی به ابزاری برای کسب سود تبدیل شده‌اند. این احتکار نه‌تنها موجب کاهش واحدهای مسکونی موجود در بازار می‌شود بلکه فشار تقاضا را افزایش داده و قیمت‌ها را نیز بالا برده است. به همین دلیل، بازنگری در قوانین و مقررات مربوط به زمین و املاک و وضع مالیات‌های سنگین‌تر برای خانه‌های خالی و زمین‌های بلااستفاده می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کاهش بحران کمک کند.
کمبود تسهیلات بانکی کارآمد
بانک‌ها و مؤسسات مالی نقش مهمی در تأمین منابع مالی برای خرید یا اجاره مسکن ایفا می‌کنند. اما در ایران، تسهیلات بانکی غالباً به دلیل نرخ سود بالا، دوره‌های بازپرداخت کوتاه و مبلغ اقساط سنگین، برای اقشار کم‌درآمد دست‌نیافتنی است. از طرفی، نظام بانکی به جای حمایت از اقشار کم‌درآمد، بیشتر به سمت تأمین مالی پروژه‌های لوکس و پرهزینه متمایل شده است. در این راستا، نیاز به توسعه تسهیلات بانکی با شرایط مناسب و نرخ سود پایین برای اقشار کم‌درآمد احساس می‌شود.
عدم تناسب درآمد با هزینه مسکن
در دهه اخیر، افزایش مداوم قیمت مسکن با رشد درآمد خانوارها همخوانی نداشته است. تورم اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی، قدرت خرید اقشار کم‌درآمد را به‌شدت کاهش داده است. برای بسیاری از خانوارها، هزینه مسکن بخش عمده‌ای از درآمد ماهانه را به خود اختصاص می‌دهد و آنها را در تأمین نیازهای اساسی دیگر دچار مشکل کرده است. به این ترتیب، افزایش درآمدها و تنظیم بازار کار و مسکن برای کمک به اقشار کم‌درآمد ضروری است.
رشد جمعیت و تغییرات دموگرافیک
رشد جمعیت، مهاجرت به شهرهای بزرگ و افزایش خانوارهای کوچک‌تر از دیگر عوامل مؤثر بر کمبود مسکن است. تقاضای بیشتر برای واحدهای مسکونی کوچک و متوسط در شهرهای بزرگ، فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده و واحدهای موجود را برای اقشار کم‌درآمد محدودتر کرده است. در این شرایط، بررسی تجربیات کشورهای موفق در زمینه مسکن اجتماعی و چگونگی حل مشکلات مشابه در آنها می‌تواند به سیاست‌گذاران ایرانی کمک کند.
نبود سیاست‌های پایدار مسکن
سیاست‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و عدم تداوم برنامه‌های ساخت‌وساز ملی، مشکلات مسکن را تشدید کرده است. طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن با وجود اهداف خوب، به دلیل ضعف اجرا، محدودیت منابع مالی و نبود زیرساخت‌های لازم، نتوانسته‌اند به‌طور کامل نیازهای اقشار کم‌درآمد را برآورده کنند. بر همین اساس، نیاز به برنامه‌های بلندمدت و پایدار برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت احساس می‌شود که به صورت مداوم و با همکاری بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی اجرا شوند.
پیامدهای کمبود مسکن برای اقشار کم‌درآمد
یکی از پیامدهای آشکار کمبود مسکن مناسب، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی است. خانوارهایی که توانایی خرید یا اجاره مسکن در مناطق شهری را ندارند، به ناچار در مناطق فاقد زیرساخت‌های مناسب و با شرایط بهداشتی نامناسب سکونت می‌کنند. این مسئله موجب افزایش آسیب‌های اجتماعی و نابرابری در دسترسی به خدمات می‌شود. به دلیل ناتوانی در خرید مسکن، تعداد بیشتری از افراد به سمت اجاره‌نشینی سوق یافته‌اند. این موضوع باعث افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای و در نتیجه بالا رفتن اجاره‌بها شده است. خانوارهای کم‌درآمد اغلب بیش از 50 درصد از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند که به فشار اقتصادی بیشتری منجر می‌شود. از سوی دیگر کمبود مسکن مناسب، بسیاری از خانوارها را به زندگی در واحدهای کوچک، شلوغ و غیربهداشتی مجبور کرده است. این شرایط بر سلامت جسمی و روانی افراد تأثیر منفی می‌گذارد و کیفیت زندگی آنها را کاهش می‌دهد. عدم دسترسی به مسکن مناسب، یکی از عوامل ایجاد نارضایتی اجتماعی و شکاف طبقاتی است. خانواده‌های فاقد مسکن احساس نابرابری می‌کنند و این امر می‌تواند موجب تشدید تنش‌های اجتماعی شود.
راهکارها و الگوهای بین المللی
حل معضل مسکن نیازمند اقدامات فوری و پایدار است. ایجاد سیاست‌های حمایتی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت، وضع مالیات بر خانه‌های خالی و زمین‌های بلااستفاده، توسعه زیرساخت‌های شهری در مناطق کمتر توسعه‌یافته و ارائه تسهیلات بانکی با شرایط آسان‌تر برای اقشار کم‌درآمد، از جمله راهکارهای ضروری در این راستا به شمار می‌آید. بررسی تجربیات کشورهای موفق در اجرای طرح‌های مسکن اجتماعی می‌تواند الگوهای مفیدی برای سیاست‌گذاران ایرانی فراهم کند. به‌ویژه در کشورهای توسعه‌یافته که توانسته‌اند با استفاده از برنامه‌های حمایتی، مسکن را برای اقشار کم‌درآمد قابل‌دسترس کنند، می‌توان از تجربیات آنها بهره برد. از این منظر دولت باید در این زمینه برنامه‌های بلندمدت و پایدار را با همکاری بخش خصوصی و عمومی پیاده‌سازی کند تا بحران مسکن در ایران به‌طور مؤثر حل شود. این گزارش بر لزوم بازنگری در سیاست‌های مسکن و توجه به نیازهای اقشار کم‌درآمد تأکید دارد. تحقق این اهداف نیازمند هم‌افزایی تمامی ارگان‌ها و نهادهای دولتی و خصوصی است تا بتوان به بهبود وضعیت مسکن در ایران و کاهش فشارهای اجتماعی ناشی از کمبود مسکن دست یافت.