سجاد کرابی روزنامه نگار: اخبار سیاسی این روزها از احتمال توافقی تاریخی میان ایران و آمریکا خبر می‌دهند. با هر پیام و خبر جدید سیاسی، بازارهای مالی به شدت تحت تأثیر هیجانات قرار می‌گیرند و نوسانات قیمتی در آنها شدت می‌گیرد. این نوسانات باعث شده، نگرانی‌هایی درباره آینده بازارهای مالی، از جمله بازار مسکن ایجاد شود. اما در صورتی که میان ایران و آمریکا، توافقی شکل بگیرد وضعیت بازار مسکن در دوران پساتوافق چگونه خواهد بود؟
رونق بازار مسکن در دوران اجرای برجام
از زمستان سال 94 با اجرای رسمی برجام، بازار مسکن وارد روند تازه‌ای شد. قیمت و حجم معاملات، هر دو روندی صعودی پیدا کردند. این مسیر در سال‌های 95 و 96 نیز ادامه داشت. اگرچه معاملات در فصل‌های بهار و پاییز تا حدودی کاهش می‌یافت اما در تابستان و زمستان روند بازار افزایشی بود. در زمستان 1396 متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود پنج میلیون و 870 هزار تومان رسید و تعداد معاملات نیز با رشد 14.8 درصدی، به بیش از 53 هزار فقره رسید. اما با خروج آمریکا از برجام در سال 1397 شرایط بازارها تغییر کرد. در تمام فصول سال 97 غیر از زمستان، حجم معاملات روندی کاهشی داشت. با این حال، قیمت مسکن با توجه به رشد تورم و دلار، همچنان در مسیر صعودی باقی ماند. در زمستان 1397 متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران به حدود 10 میلیون و 670 هزار تومان رسید. سال 1398 نیز بازار مسکن با نوساناتی در معاملات همراه شد، اما روند کلی قیمت‌ها همچنان صعودی بود. در زمستان همان سال، قیمت هر متر خانه به حدود 15 میلیون و 330 هزار تومان رسید. این مسیر در سال 99 هم ادامه یافت؛ با این تفاوت که تعداد معاملات در مقایسه با دوران اوج برجام، کاهش قابل توجهی داشت.
برهم ریختگی بازار مسکن با خروج آمریکا از برجام
بررسی این داده‌ها نشان می‌دهد که در دوران برجام، بازار مسکن با چشم‌اندازی مثبت مواجه بود. هم سرمایه‌گذاران و هم خریداران مصرفی به تدریج وارد بازار می‌شدند و سرعت رشد قیمت‌ها نیز تا حد زیادی کند و تدریجی بود. اما با خروج آمریکا از برجام در بهار سال 97 فضای هیجانی در بازارهای مالی و سرمایه‌ای حاکم شد. خریداران سرمایه‌ای با توجه به چشم‌انداز تورمی شکل‌گرفته در فضای اقتصادی کشور و تنش در بازارهای مالی و سرمایه‌ای بازار مسکن را نیز بی‌نصیب نگذاشتند و برخی پول‌های درشت وارد بازار مسکن شد. همین هجوم، در کنار جهش قیمت دلار، سکه، طلا و نرخ تورم، باعث جهش قیمتی در بازار مسکن شد. در این میان، خریداران مصرفی که عمدتاً به دنبال تأمین سرپناه بودند، از بازار عقب ماندند و تنها در مقاطعی توان ورود پیدا کردند. تفاوت مهم بازار مسکن در دوران پس از خروج آمریکا از برجام با وضعیت کنونی این است که در آن دوره، منطقه از ثبات و امنیت مطلوبی برخوردار بود و تنش‌ها و درگیری‌های نظامی در کمترین سطح ممکن قرار داشت؛ اما اکنون، در صورت عدم توافق، احتمال بروز تنش‌های جدید نظامی در منطقه بالاست و همین نااطمینانی می‌تواند بازارها را در وضعیت متفاوتی قرار دهد.
عقب‌ماندگی بازار مسکن از بازارهای رقیب
قیمت مسکن در سال گذشته با وجود اینکه بازار با رکود عمیقی مواجه شده بود، برابر 37.1 درصد رشد کرد. این در حالی بود که دلار در همین مدت 60.8 درصد و طلا 151.2 رشد کرد. به این ترتیب بازار مسکن با کمترین بازدهی نسبت به سایر بازارها وارد سال 1404 شد. با این حال باید توجه داشت که سال 1403 سالی پر از التهاب و تنش‌های سیاسی بود؛ حملات مستقیم ایران و رژیم صهیونیستی از یک سو و بازگشت ترامپ به عرصه قدرت از سوی دیگر، سیگنال ناامنی به بازار مسکن داد و به این ترتیب حجم معاملات در این بازار کاهش یافت. بنابراین سرمایه‌ها از حوزه مسکن، به سمت بازارهای رقیب کوچ کردند. ضمن آنکه رشد قیمت مسکن طی سال‌های اخیر که با جهش تورمی و کاهش قدرت خرید مردم همزمان بود، توان ورود خریداران مصرفی به بازار را نیز از بین برد و به این ترتیب بازار مسکن نه پذیرای خریداران سرمایه‌ای شد و نه میزبان خریداران مصرفی.
سرمایه‌ها به بازار ملک برمی‌گردند؟
اکنون به‌نظر می‌رسد در صورت توافق ایران و آمریکا، شرایط به کلی تغییر کند. آن‌طور که فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند، اگر توافقی صورت گیرد، در ابتدا قیمت دلار و طلا با کاهش شدیدی مواجه می‌شود و تقاضا در این بازار به کمترین میزان خود می‌رسد. با این حال پس از ثبات شرایط سیاسی، بازار طلا پس از مدتی خود را تعدیل می‌کند و به قیمت‌های واقعی برمی‌گردد. همچنین به‌نظر می‌رسد که سرمایه‌های درشت وارد بازار مسکن می‌شوند و جذابیت سرمایه‌گذاری، بار دیگر به این بازار برمی‌گردد. با این حال متقاضیان مصرفی همچنان در حاشیه خواهند ماند، زیرا قیمت‌ها در این بازار به‌شدت بالا رفته و از سطح دسترس عموم خارج شده است. به این ترتیب متقاضیان مصرفی بازار مسکن، با تأخیر وارد این بازار خواهند شد. با این حال، آن دسته از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که سرمایه خود را به طلا و نظایر آن تبدیل کرده بودند، در دوران پساتوافق، دارایی‌های خود را نقد و وارد حوزه مسکن می‌کنند. همچنین عده‌ای دیگر سرمایه‌های خود را وارد بازار سرمایه و بورس خواهند کرد و به‌نظر می‌رسد، در بازار سرمایه و مسکن رونق تازه‌ای شکل بگیرد. بنابراین انتظار می‌رود که در دوران پساتوافق، قیمت مسکن چه در حوزه مصرفی و چه در حوزه سرمایه‌گذاری بالا رود و عقب‌ماندگی این بازار جبران شود.
خرید خانه در دوران پساتوافق آسان می‌شود؟
در ظاهر، توافق می‌تواند نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی را کاهش دهد و آرامش نسبی را به بازارها برگرداند. به علاوه همین ثبات باعث می‌شود بخشی از سرمایه‌ها به جای بازارهای پرریسک‌تر، وارد بازاری مثل مسکن شوند. با این حال، همین ورود دوباره سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن، می‌تواند موج جدیدی از تقاضا را وارد بازار مسکن کند و در نهایت، قیمت‌ها را در یک مسیر صعودی قرار دهد. کسانی که طی سال‌های گذشته به امید کاهش قیمت‌ها از بازار عقب کشیده بودند، حالا با یک دوراهی مواجه‌اند؛ این افراد از یک طرف توان خرید ندارند و از طرف دیگر نگرانند که در صورت ورود دوباره سرمایه‌گذاران، قیمت‌ها از این هم بالاتر رود. باید توجه داشت که در این مسیر، تسهیلات مسکن نیز کمکی به خریداران مصرفی ملک نمی‌کند و در صورتی که مبلغ و سود آن اصلاح نشود همچنان عملاً ناکارآمد خواهد بود. به این ترتیب، باید گفت که توافق سیاسی هرچند ثبات را به اقتصاد برمی‌گرداند، اما لزوماً به معنای بالارفتن قدرت خرید و آسان‌تر شدن خرید خانه برای اقشار متوسط و ضعیف نیست. مگر آنکه سیاست‌های حمایتی توسط دولت به شکل مؤثر و کارآمد اجرا شوند؛ در غیر این صورت رویای خانه‌دار شدن برای بسیاری از افراد، همچنان یک رویای شیرین غیرقابل دسترس باقی خواهد ماند.
