محمد جواد خلیلی روزنامه نگار: بازار مسکن ایران سال‌هاست که در چنگال بحرانی چندوجهی گرفتار شده است که زندگی میلیون‌ها خانوار را تحت فشار قرار داده و تبعات اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای به همراه داشته است. افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها، کمبود عرضه مسکن، قوانین ناکارآمد و فقدان حمایت‌های مالی مؤثر، این بازار را به یکی از پیچیده‌ترین و چالش‌برانگیزترین بخش‌های اقتصاد کشور تبدیل کرده است. مستاجران، به‌عنوان آسیب‌پذیرترین گروه، با قراردادهای غیرمنصفانه، فشارهای مالی کمرشکن و آ|آوارگی فصلی مواجه‌اند که به گفته کارشناسان، نتیجه سیاست‌های نادرست و سوءمدیریت تاریخی است. این گزارش، با استناد به گفتگوی مجید گودرزی، کارشناس مسکن، با روزنامه نقش اقتصاد، به بررسی عمیق ریشه‌های این بحران، ناکارآمدی سیاست‌های موجود و ارائه راهکارهای جامع برای برون‌رفت از این معضل می‌پردازد.
ریشه‌های بحران: سه ضلع ویرانگر بازار مسکن
مجید گودرزی در گفتگو با «نقش اقتصاد» گفت: بحران کنونی بازار مسکن نتیجه سه عامل کلیدی است که به‌صورت یک مثلث ویرانگر عمل می‌کنند. این سه ضلع عبارت‌اند از ترک فعل قانون‌گذاری و نبود ضمانت اجرایی برای قوانین مصوب، محدودیت عمدی عرضه زمین توسط دولت‌ها و ناکارآمدی نظام تسهیلات بانکی که هر یک به‌تنهایی و در تعامل با یکدیگر، بازار مسکن را به ورطه نابسامانی کشانده و معیشت میلیون‌ها ایرانی را به خطر انداخته است.
- ترک فعل قانون‌گذاری و ناکارآمدی قوانین
گودرزی با انتقاد از ضعف قانون‌گذاری اظهار داشت: «قانون سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره مصوب سال 1402 قرار بود با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و شفافیت در قراردادها، بازار را تنظیم کند، اما به دلیل نبود ضمانت اجرایی و عدم تمایل دولت به حمایت از مستاجران، نه‌تنها اثر مثبتی نداشت، بلکه شرایط را بدتر کرد.» وی ادامه داد: «دولت‌ها تمایلی به پرداخت هزینه سیاسی برای مقابله با مالکان قدرتمند ندارند. این بی‌توجهی باعث شده مالکان با دور زدن قوانین، اجاره‌ها را فراتر از سقف تعیین‌شده افزایش دهند.» به گفته گودرزی، قانون مذکور اجازه می‌داد در صورت تخلف مالکان از سقف 25 درصدی افزایش اجاره، مستاجران تا پنج سال حق شکایت داشته باشند، اما مالکان برای فرار از این قانون، مستاجران را اخراج کردند. گودرزی تأکید کرد: «این رویه، آوارگی جمعی مستاجران را در فصل نقل‌وانتقالات رقم زده و اخراج مستاجران به یک ابزار استثماری تبدیل شده است.» وی افزود: «سامانه املاک و اسکان امکان ردیابی قراردادهای غیرقانونی را دارد، اما هیچ اقدام مؤثری برای جلوگیری از تخلفات انجام نمی‌شود. مجلس و دولت باید با اصلاح قانون و ایجاد تنبیهات سخت‌گیرانه، جلوی این سوءاستفاده‌ها را بگیرند.»
- محدودیت عمدی عرضه زمین
گودرزی محدودیت عرضه زمین را یکی دیگر از عوامل اصلی بحران مسکن دانست و گفت: «از زمان وزارت عبدالعلی‌زاده، پدیده‌ای به نام حریم، آسیب بیشتری از تحریم به اقتصاد مسکن وارد کرده است. زمین 60 درصد بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد و عرضه محدود آن، 33 درصد هزینه معیشت خانوارها را افزایش داده است.»وی توضیح داد: «در حالی که 20 تا 30 درصد سبد معیشت خانوارها باید به مسکن اختصاص یابد، در ایران این رقم به 55 درصد رسیده و در دهک‌های پایین، حتی تا 90 درصد درآمد صرف اجاره می‌شود. این وضعیت نتیجه احتکار عمدی زمین توسط دولت‌هاست.» گودرزی با اشاره به ظرفیت بالای زمین در ایران افزود: «اگر تنها یک درصد از زمین‌های کشور به ساخت‌وساز اختصاص یابد، می‌توان به هر ایرانی 104 متر و به هر خانوار چهارنفره 800 متر زمین اختصاص داد. هیچ کمبودی در عرضه زمین نداریم، اما سیاست‌های نادرست، معیشت مردم را به بحران کشانده است.»
- ناکارآمدی تسهیلات بانکی
گودرزی نظام بانکی را سومین ضلع بحران مسکن توصیف کرد و گفت: بانک‌ها به دلیل سودآوری بالای سوداگری در بازار مسکن، هیچ انگیزه‌ای برای ارائه وام‌های کم‌بهره و بلندمدت برای ساخت‌وساز یا خرید مسکن ندارند. وی به ادعای دولت مبنی بر تأمین 20 هزار میلیارد تومان وام با سود 4 درصد اشاره کرد و آن را غیرواقعی و تبلیغاتی خواند. به گفته گودرزی، بانک‌ها در برخی سال‌ها از سوداگری مسکن تا 146 درصد سود کسب کرده‌اند و هرگز حاضر به ارائه وام‌های 18 یا 23 درصدی، چه برسد به 4 درصد، نخواهند شد.وی افزود: این وام‌ها اغلب به‌صورت نمایشی تصویب می‌شوند و در عمل پرداخت نمی‌گردند، بلکه به ابزاری برای ایجاد آشوب بیشتر در بازار مسکن تبدیل شده‌اند. گودرزی تأکید کرد: بانک‌ها به جای حمایت از تولید مسکن، خود به یکی از عوامل اصلی تورم در این بازار تبدیل شده‌اند و سیاست‌های پولی کشور، به‌جای تسهیل دسترسی مردم به مسکن، سوداگری را تشویق می‌کند.
بسته‌های حمایتی نمایشی و رفع مسئولیت
گودرزی بسته حمایتی اخیر دولت برای بازار اجاره را کاملاً نمایشی و فاقد هرگونه اثرگذاری واقعی توصیف کرد. وی گفت: این بسته نه‌تنها هیچ‌یک از چالش‌های اصلی بازار رهن و اجاره را هدف قرار نداده، بلکه صرفاً یک شو تبلیغاتی برای رفع مسئولیت دولت بوده است. به گفته وی، این بسته نتوانست حتی یک گام مؤثر برای کاهش فشار بر مستاجران بردارد و در عوض، با ایجاد انتظارات کاذب، چالش‌های مستاجران را تشدید کرد. گودرزی افزود: دولت باید به‌جای اقدامات نمایشی، مسئولیت‌پذیری بیشتری نشان دهد و حمایت‌های واقعی از مستاجران، مانند نظارت دقیق بر قراردادها و ارائه یارانه‌های هدفمند، را در دستور کار قرار دهد.
بروکراسی پیچیده و موانع ساخت‌وساز
گودرزی یکی دیگر از موانع اصلی توسعه مسکن را بروکراسی پیچیده و عوارض سنگین شهرداری‌ها دانست. وی گفت: در بسیاری از کشورهای پیشرفته، شهرداری‌ها با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت و حتی ساخت خانه‌های اجاره‌ای، نقش فعالی در حمایت از بازار مسکن ایفا می‌کنند. این نهادها پس از ساخت واحدها، از طریق اخذ مالیات و عوارض معقول، درآمد پایداری کسب می‌کنند. اما در ایران، فرآیند صدور مجوزهای ساخت‌وساز به یک مصیبت برای سازندگان تبدیل شده است.
وی افزود: عوارض شهرداری‌ها برای ساخت یا بازسازی واحدها به‌قدری سنگین است که بسیاری از پروژه‌های مسکونی اصلاً آغاز نمی‌شوند. گودرزی این رویکرد را کاملاً معکوس دانست و گفت: شهرداری‌ها باید به‌جای ایجاد مانع، از ساخت‌وساز حمایت کنند و پس از تکمیل واحدها، از طریق مالیات‌های منطقی درآمد کسب کنند. اما در ایران، شهرداری‌ها با بهانه‌هایی مانند «ساخت غیرمجاز» یا «خارج از محدوده»، جلوی ساخت‌وسازهایی را که حق طبیعی مردم است، می‌گیرند. وی پیشنهاد کرد که بخشی از مجوزها به‌صورت خودکار از طریق سامانه‌های الکترونیکی صادر شود و نقش شهرداری‌ها در فرآیند ساخت‌وساز به حداقل برسد.
تبعات اجتماعی و اقتصادی بحران مسکن
گودرزی هشدار داد: مسکن نه‌تنها یک کالای ضروری است، بلکه به‌عنوان پرچم‌دار تورم در اقتصاد ایران عمل می‌کند. افزایش هزینه‌های مسکن، بهای تمام‌شده همه کالاها و خدمات را بالا می‌برد و اقتصاد کشور را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. وی افزود: این بحران، تبعات اجتماعی سنگینی مانند افزایش فقر، نابرابری، حاشیه‌نشینی و آوارگی مستاجران را به دنبال داشته است. به گفته گودرزی، وقتی 55 درصد سبد معیشت خانوارها به مسکن اختصاص می‌یابد، خانواده‌های کم‌درآمد عملاً هیچ بودجه‌ای برای سایر نیازهای اساسی مانند آموزش، بهداشت و تغذیه ندارند.وی این وضعیت را یک ظلم مضاعف به دهک‌های پایین جامعه دانست و گفت: در حالی که دهک‌های بالای جامعه کمتر از 20 درصد درآمد خود را به مسکن اختصاص می‌دهند، دهک‌های فقیر بیش از 90 درصد درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند. این نابرابری، به تعبیر گودرزی، نظام استثماری را به شکلی مدرن و خشن‌تر بازتولید کرده و شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کرده است.
راهکارهای پیشنهادی برای برون‌رفت از بحران
مجید گودرزی در گفتگو با «نقش اقتصاد»، مجموعه‌ای از راهکارهای جامع را برای رفع بحران مسکن ارائه کرد. به گفته وی، برای نجات بازار مسکن از این وضعیت، دولت و مجلس باید اقدامات فوری و هماهنگی را در چندین حوزه به اجرا بگذارند. نخست، قوانین موجود باید اصلاح شوند تا ضمانت اجرایی کافی داشته باشند. سامانه املاک و اسکان باید به ابزاری فعال برای نظارت بر قراردادهای اجاره تبدیل شود و ثبت قراردادهای غیرقانونی که سقف افزایش اجاره‌بها را نقض می‌کنند، ممنوع گردد. همچنین، تنبیهات سخت‌گیرانه‌ای برای مالکان متخلف در نظر گرفته شود تا از اخراج خودسرانه مستاجران و افزایش غیرقانونی اجاره‌ها جلوگیری شود. این اصلاحات می‌تواند به مستاجران امنیت بیشتری بدهد و از آوارگی فصلی آن‌ها پیشگیری کند.
دوم، دولت باید سیاست‌های احتکار زمین را کنار بگذارد و عرضه زمین را به‌صورت گسترده و عادلانه افزایش دهد. گودرزی تأکید کرد که ایران هیچ کمبودی در زمین ندارد و تخصیص تنها یک درصد از زمین‌های کشور می‌تواند نیاز مسکن همه ایرانیان را برآورده کند. این اقدام، قیمت زمین را کاهش می‌دهد و هزینه‌های ساخت‌وساز را به‌طور چشمگیری پایین می‌آورد، که نتیجه آن، کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و اجاره‌بها خواهد بود. برای اجرای این سیاست، دولت باید طرح‌های واگذاری زمین به سازندگان و خانوارها را با نظارت دقیق گسترش دهد و از احتکار زمین توسط نهادها و افراد خاص جلوگیری کند.
سوم، نظام بانکی باید متحول شود تا به جای تشویق سوداگری، از تولید مسکن حمایت کند. بانک‌ها باید وام‌های کم‌بهره و بلندمدت برای ساخت‌وساز و خرید مسکن ارائه دهند و دولت با وضع مقررات سخت‌گیرانه، بانک‌ها را از سرمایه‌گذاری در بازار سوداگری مسکن منع کند. گودرزی پیشنهاد کرد که صندوق‌های حمایتی برای مستاجران ایجاد شود تا بخشی از اجاره‌بها برای دهک‌های پایین از طریق یارانه‌های هدفمند تأمین گردد. این اقدام می‌تواند فشار مالی بر مستاجران را کاهش دهد و از گسترش فقر جلوگیری کند.
چهارم، بروکراسی صدور مجوزهای ساخت‌وساز باید ساده‌سازی شود. گودرزی تأکید کرد که شهرداری‌ها باید از ایجاد موانع برای ساخت‌وساز دست بکشند و عوارض ساخت و بازسازی به سطح معقولی کاهش یابد. صدور بخشی از مجوزها باید به‌صورت خودکار از طریق سامانه‌های الکترونیکی انجام شود تا فرآیند ساخت‌وساز تسریع گردد. همچنین، شهرداری‌ها باید به‌جای کسب درآمد از عوارض سنگین، پس از تکمیل واحدها، از طریق مالیات‌های منطقی و پایدار سود ببرند. این رویکرد، هم به افزایش عرضه مسکن کمک می‌کند و هم درآمد پایداری برای شهرداری‌ها ایجاد می‌کند.
در نهایت، گودرزی خواستار یک عزم ملی برای مقابله با مافیای قدرتمند بازار مسکن شد. وی گفت: این مافیا سال‌هاست که با نفوذ در سیاست‌گذاری‌ها، مانع اصلاحات اساسی شده و منافع خود را بر نیازهای مردم ترجیح داده است. دولت باید با شجاعت و مسئولیت‌پذیری، هزینه سیاسی این مبارزه را بپذیرد و با حمایت از مستاجران و سازندگان، بازار مسکن را از چنگال این مافیا آزاد کند. این اقدام نیازمند هماهنگی بین قوای سه‌گانه و مشارکت نهادهای نظارتی است تا سیاست‌های اصلاحی به‌صورت کامل اجرا شوند.
چشم‌انداز نگران‌کننده و ضرورت اقدام فوری
گودرزی هشدار داد که بدون اقدامات فوری و قاطع، بحران مسکن در سال جاری تشدید خواهد شد. وی گفت: مالکان برای دور زدن سقف قانونی افزایش اجاره‌بها، بار دیگر به اخراج گسترده مستاجران روی خواهند آورد و آوارگی جمعی در فصل نقل‌وانتقالات تکرار می‌شود. این وضعیت، نه‌تنها مستاجران را در تنگنای مالی و روانی قرار می‌دهد، بلکه به افزایش حاشیه‌نشینی، جرم و ناهنجاری‌های اجتماعی منجر خواهد شد. گودرزی تأکید کرد: دولت و مجلس باید با استفاده از ظرفیت سامانه املاک و اسکان، از ثبت قراردادهای غیرقانونی جلوگیری کنند و با اعمال تنبیهات بازدارنده، به مالکان متخلف نشان دهند که دوران سوءاستفاده به پایان رسیده است.