هیوا زارعی: بازار مسکن ایران در حال حاضر تحت تأثیر ترکیبی از تورم بالا، رکود اقتصادی و بی‌ثباتی در سیاست‌های کلان قرار دارد. این شرایط باعث شده است که بسیاری از فعالان بازار به سمت معاملات تهاتری روی بیاورند، روشی که اگرچه می‌تواند راهکاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها باشد، اما چالش‌هایی مانند کاهش شفافیت و فرار مالیاتی را به همراه دارد. به نظر می‌رسد این روند، که ناشی از نقدشوندگی پایین املاک و عدم اطمینان به ارزش پول نقد است، نشان‌دهنده عمق مشکلات ساختاری در بازار مسکن است. در این گفتگو ایمان زنگنه، کارشناس اقتصادی، به بررسی دلایل افزایش معاملات تهاتری، تأثیرات آن بر قیمت مسکن و توصیه‌هایی برای تصمیم‌گیری در این بازار پرداخته است. او با تحلیل شرایط کنونی، به ابعاد مختلف این پدیده و تأثیرات آن بر اقتصاد و خانوارهای ایرانی می‌پردازد.
رواج معاملات تهاتری در شرایط تورمی
ایمان زنگنه، کارشناس اقتصادی در گفتگوبا «نقش اقتصاد» گفت: در سال‌های اخیر، شاهد افزایش معاملات تهاتری در بازار مسکن ایران هستیم.
وی افزود: این نوع معاملات، که در آن دارایی‌هایی مانند آپارتمان با خودرو یا سایر کالاها معاوضه می‌شود، به‌ویژه در شرایط تورمی و بی‌ثباتی اقتصادی رواج پیدا کرده است.
زنگنه بیان کرد: این پدیده نه‌تنها در ایران، بلکه در بسیاری از کشورهای دیگر که با تورم بالا مواجه‌اند، مشاهده می‌شود. وی توضیح داد: وقتی ارزش پول به دلیل تورم به‌سرعت کاهش می‌یابد، افراد به دنبال راه‌هایی برای حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند و معاملات تهاتری یکی از این راه‌هاست.
زنگنه اظهار داشت: یکی از عوامل اصلی گرایش به این نوع معاملات، افزایش هزینه‌های انجام معاملات ملکی به روش سنتی است. وی افزود: وقتی ارزش دارایی‌ها به دلیل بی‌ثباتی سیاست‌ها و مقررات اقتصادی تغییر می‌کند، افراد ممکن است قدرت خرید خود را برای دسترسی به کالاها یا خدمات موردنظرشان از دست بدهند. زنگنه گفت: در چنین شرایطی، معاملات تهاتری به‌عنوان راهکاری برای دور زدن این محدودیت‌ها و انجام مبادلات بدون نیاز به پول نقد مورد توجه قرار می‌گیرد.
چالش‌های اقتصادی معاملات تهاتری
زنگنه بیان کرد: معاملات تهاتری، هرچند در کوتاه‌مدت می‌توانند به افراد کمک کنند تا دارایی‌های خود را حفظ کنند، اما برای اقتصاد کلان کشور زیان‌هایی به همراه دارند. وی افزود: یکی از مهم‌ترین مشکلات این نوع معاملات، کاهش شفافیت در بازار است؛ وقتی شما یک واحد مسکونی را با دو دستگاه خودرو معاوضه می‌کنید، این معامله به‌صورت رسمی در سامانه‌های نظارتی مانند بانک مرکزی ثبت نمی‌شود.
وی ادامه داد: این موضوع باعث می‌شود قیمت‌گذاری شفافی برای دارایی‌های مبادله‌شده وجود نداشته باشد. زنگنه اظهار داشت: عدم شفافیت در این معاملات می‌تواند به فرار مالیاتی منجر شود؛ در معاملات تهاتری، حقوق دولت، مانند مالیات‌ها و عوارضی که باید از معاملات ملکی دریافت شود، اغلب پرداخت نمی‌شود. او گفت: این موضوع نه‌تنها به درآمدهای دولت لطمه می‌زند، بلکه می‌تواند انگیزه‌های پنهانی مانند پول‌شویی یا سایر فعالیت‌های غیرقانونی را نیز تقویت کند، به همین دلیل، گسترش این نوع معاملات می‌تواند به پیچیدگی‌های اقتصادی و قانونی منجر شود.
زنگنه بیان کرد: یکی دیگر از چالش‌های معاملات تهاتری، تفاوت در نقدشوندگی دارایی‌هاست چرا که دارایی‌هایی مانند مسکن معمولاً نقدشوندگی کمتری نسبت به طلا یا خودرو دارند.
کارشناس اقتصادی توضیح داد: فروش یک واحد مسکونی ممکن است ماه‌ها طول بکشد، به‌ویژه اگر بازار در حالت رکود باشد و خریدار مناسبی پیدا نشود.
وی افزود: این در حالی است که پول نقد به دلیل نقدشوندگی بالا، قدرت خرید فوری به افراد می‌دهد و این ویژگی ممتاز پول است که در معاملات تهاتری از دست می‌رود.
تأثیر معاملات تهاتری بر قیمت‌های بازار مسکن
زنگنه گفت: معاملات تهاتری معمولاً در شرایطی رواج پیدا می‌کنند که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد؛ در چنین شرایطی، افراد به دلیل ناتوانی در فروش نقدی املاک خود به این نوع مبادلات روی می‌آورند.
او اظهار داشت: این نوع معاملات لزوماً به افزایش قیمت مسکن منجر نمی‌شود، بلکه ممکن است حتی به تثبیت یا کاهش قیمت‌ها کمک کند. وی توضیح داد: در معاملات تهاتری، قیمت‌گذاری به‌صورت غیرمستقیم انجام می‌شود و ارزش واقعی دارایی‌ها ممکن است کمتر از قیمت‌های نقدی بازار باشد. زنگنه بیان کرد: اگر امکان فروش نقدی املاک به‌راحتی وجود داشت، افراد احتمالاً به سمت معاملات تهاتری نمی‌رفتند، این موضوع نشان‌دهنده عمق رکود در بازار است، جایی که افراد حاضرند دارایی خود، مانند یک آپارتمان، را با دارایی دیگری، مانند خودرو یا طلا، معاوضه کنند.زنگنه گفت: این نوع معاملات معمولاً در جهت افزایش قیمت‌ها عمل نمی‌کند، بلکه می‌تواند نشانه‌ای از تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی باشد.
اجاره یا خرید مسکن؛ کدام گزینه مناسب‌تر است؟
زنگنه اظهار داشت: تصمیم‌گیری بین اجاره یا خرید مسکن در شرایط کنونی بازار ایران به عوامل متعددی بستگی دارد. وی افزود: فرهنگ ایرانی معمولاً به سمت مالکیت مسکن گرایش دارد، زیرا داشتن خانه به خانوارها حس آرامش و امنیت بیشتری می‌دهد.
زنگنه گفت: در کشوری که تورم بالایی دارد، ارزش پول پیش‌پرداخت اجاره یا حتی پس‌انداز افراد به‌سرعت کاهش می‌یابد و این یکی از دلایلی است که خرید مسکن را جذاب‌تر می‌کند.وی ادامه داد: وقتی شما پول پیش برای اجاره می‌دهید، ارزش آن پول در مدت کوتاهی به دلیل تورم از بین می‌رود همچنین مالکیت مسکن، در مقابل، به افراد حس ثبات می‌دهد، زیرا استرس جابه‌جایی یا عدم تمدید قرارداد اجاره را ندارند. وی افزود: در فرهنگ ایرانی، داشتن مسکن به معنای ایجاد یک فضای امن برای زندگی خانوادگی است و این موضوع در شرایط اقتصادی ناپایدار اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.زنگنه گفت: با این حال، خرید مسکن نیز چالش‌های خاص خود را دارد؛ در شرایط رکود، ممکن است خریدار مجبور باشد ماه‌ها منتظر پیدا شدن خریدار مناسب یا تأمین مالی باشد. این کارشناس اقتصادی اظهار داشت: در چنین شرایطی، اجاره ممکن است برای برخی خانوارها گزینه بهتری باشد، به‌ویژه اگر منابع مالی محدودی دارند یا نمی‌خواهند درگیر استرس‌های مربوط به مالکیت شوند.
توصیه‌هایی برای فعالان بازار مسکن
زنگنه بیان کرد: افرادی که قصد ورود به بازار مسکن را دارند، باید شرایط اقتصادی و شخصی خود را به‌دقت ارزیابی کنند.
وی افزود: اگر هدف شما حفظ ارزش دارایی در برابر تورم است، خرید مسکن می‌تواند گزینه مناسبی باشد، اما باید نقدشوندگی پایین‌تر آن را در نظر بگیرید. زنگنه گفت: در مقابل، اجاره می‌تواند برای کسانی که انعطاف‌پذیری بیشتری نیاز دارند یا منابع مالی محدودی دارند، مناسب‌تر باشد. وی گفت: در نهایت، تصمیم‌گیری بین خرید یا اجاره مسکن به نیازها، منابع مالی و اهداف بلندمدت هر فرد بستگی دارد. وی افزود: داشتن اطلاعات کافی و تحلیل درست از وضعیت اقتصادی می‌تواند به افراد کمک کند تا تصمیمات بهتری در این بازار پیچیده بگیرند. زنگنه تأکید کرد: در شرایط کنونی، که بازار مسکن با رکود و تورم همزمان دست‌وپنجه نرم می‌کند، دقت در تصمیم‌گیری و مشورت با کارشناسان بیش از پیش ضروری است