نیما نوربخش-تصور کنید هوای گرم تابستان یا سرمای زمستان، دلتان را به دریا و جنگل می‌کشد. مقصد کجاست؟ شمال ایران! این جمله به تنهایی کافی است تا بار و بندیل سفر را ببندیم. اما به محض رسیدن و جستجو برای یک ویلای دنج و ارزان، ناگهان با نرخ‌هایی مواجه می‌شویم که شاید با یک شب اقامت در پایتخت‌های اروپایی برابری کند! به هر روی تابستان امسال با گرانی اجاره ویلا در شهرهای استان‌های شمالی کشور و حتی اجاره خانه در اکثر شهرهای کشور به پایان رسید. امسال بنا بر اظهار نظر صاحبان خانه‌ها در شهرهای شمالی کشور، تقاضا برای اجاره بسیار کاهشی بوده است به طوری که مسافران عزیمت کرده به این شهرها، خواب در چادر یا ماشین را به اجاره خانه ترجیح داده‌اند. گرانی بیش از 100 درصدی اجاره خانه در این شهرها وضعیت مسافران در این خطه را تغییر داده است. اما چرا ویلاهای شمال اینقدر گران‌اند؟ آیا این فقط یک توهم است یا واقعاً دلایلی منطقی پشت این گرانی پنهان شده است؟ بیایید پرده از این راز برداریم!
ریشه‌های عمیق گرانی
قبل از هر چیز، باید به سراغ دلایل ساختاری و اقتصادی برویم که در بطن این گرانی نهفته‌اند:
-تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی: این، مادر همه گرانی‌هاست! وقتی ارزش پول ملی کاهش می‌یابد، هزینه زندگی، نگهداری و سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای، از جمله ویلاسازی و اجاره‌داری، افزایش می‌یابد. صاحب ویلا برای اینکه ارزش دارایی و درآمد خود را حفظ کند، ناچار است اجاره‌بها را بالا ببرد.
-افزایش قیمت زمین در شمال: شمال ایران، بهشت سرمایه‌گذاران (و البته دلالان!) زمین است. با افزایش تقاضا برای خرید زمین و ساخت ویلا، قیمت زمین‌های ساحلی و جنگلی سر به فلک کشیده است. این افزایش قیمت، به صورت مستقیم بر “هزینه فرصت” صاحب ویلا تأثیر می‌گذارد؛ یعنی اگر ویلای خود را اجاره ندهد، می‌تواند آن را بفروشد و سود بسیار بیشتری کسب کند. پس اجاره‌بها باید توجیه اقتصادی داشته باشد.
-هزینه‌های بالای ساخت‌وساز و نگهداری: ساخت یک ویلا (به خصوص ویلاهای لوکس) نیازمند مصالح گران‌قیمت، نیروی کار ماهر و زمان زیاد است. علاوه بر این، نگهداری ویلا در شرایط آب و هوایی مرطوب شمال (نم و رطوبت، پوسیدگی، حشرات و…) هزینه‌های زیادی دارد. تعمیرات دوره‌ای، قبوض آب، برق، گاز، نظافت، باغبانی و هزینه استهلاک، همگی به دوش صاحب ویلاست که در نهایت از جیب مستأجران عزیز پرداخت می‌شود!
-مالیات و عوارض: هزینه‌های دولتی نیز بخشی از داستان است. مالیات بر درآمد اجاره و سایر عوارض محلی نیز می‌تواند بر قیمت نهایی اجاره‌بها بیفزاید.
-سرمایه‌گذاری با هدف درآمدزایی: برای بسیاری از افراد، خرید و ساخت ویلا در شمال یک سرمایه‌گذاری برای کسب درآمد از طریق اجاره دادن است. طبیعتاً، هر سرمایه‌گذاری انتظار بازگشت سرمایه و سودی معقول را دارد که در قالب اجاره‌بهای بالاتر تجلی می‌یابد.
رقابت برای یک شب اقامت!
این بخش،هیجان‌انگیزترین قسمت ماجراست و بیشترین تأثیر را بر نوسانات قیمت‌ها دارد:
-تقاضای سرسام‌آور در ایام اوج: نوروز، تعطیلات تابستان، مناسبت‌های خاص (مثل عاشورا و تاسوعا، اربعین) و حتی آخر هفته‌های بلند، زمان‌هایی هستند که سیل عظیمی از مسافران از سراسر ایران به شمال سرازیر می‌شوند. وقتی تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد، قیمت‌ها نیز مانند موج‌های دریای خزر، اوج می‌گیرند! این یک اصل ساده اقتصادی است: هر چیزی که کمیاب و پرطرفدار باشد، گران می‌شود.
-محدودیت عرضه در مقابل تقاضا: هرچند تعداد ویلاها در شمال زیاد است، اما تعداد ویلاهای “مناسب و با امکانات خوب” که برای اجاره آماده هستند، همیشه کمتر از تقاضا در ایام اوج است. این محدودیت، به خصوص در مناطق پرطرفدار، به گرانی بیشتر دامن می‌زند.
-فرهنگ سفر در ایران: بخش زیادی از سفرهای داخلی در ایران، به صورت خانوادگی و گروهی انجام می‌شود. ویلاها به دلیل فضای بیشتر، امکانات رفاهی کامل‌تر (آشپزخانه، حیاط، پارکینگ) و حفظ حریم خصوصی، گزینه اول این گروه‌ها هستند. این تقاضای متمرکز، فشار را بر بازار اجاره ویلا افزایش می‌دهد.
-عدم شفافیت قیمت‌گذاری و نبود نظارت کافی: در بسیاری موارد، سیستم قیمت‌گذاری اجاره ویلاها استاندارد و شفاف نیست. نبود یک سامانه جامع و نظارت کافی، به دلالان و واسطه‌ها اجازه می‌دهد تا در ایام اوج، قیمت‌ها را به صورت سلیقه‌ای بالا ببرند.
امکانات بیشتر،قیمت بالاتر!
یک ویلا فقط چهار دیوار و یک سقف نیست؛ امکانات و موقعیت آن نیز در تعیین قیمت نقش حیاتی دارد:
-موقعیت مکانی: ویلاهای نزدیک به ساحل، جنگل، مراکز خرید، جاده اصلی یا جاذبه‌های گردشگری خاص، به دلیل دسترسی آسان‌تر و چشم‌انداز بهتر، به مراتب گران‌تر هستند. هرچه موقعیت خاص‌تر باشد، اجاره‌بها نیز ویژه‌تر خواهد بود.
-امکانات و خدمات رفاهی: یک ویلا با استخر، جکوزی، فوتبال دستی، میز بیلیارد، سیستم صوتی حرفه‌ای، اینترنت پرسرعت، آلاچیق و باربیکیو، سرویس بهداشتی فرنگی و ایرانی، و… قطعاً گران‌تر از یک ویلای ساده و بدون امکانات است. مسافران حاضرند برای راحتی و تفریح بیشتر، هزینه بیشتری بپردازند.
-کیفیت ساخت و دکوراسیون: ویلاهای نوساز، بازسازی شده، با معماری جذاب و دکوراسیون داخلی شیک و مدرن، مشتریان خاص خود را دارند و طبیعتاً اجاره بالاتری نیز خواهند داشت. هیچ کس دوست ندارد تعطیلاتش را در خانه‌ای با دکوراسیون عهد بوق بگذراند!-امنیت و آرامش: ویلاهایی که در شهرک‌های خصوصی، با نگهبانی و امنیت بالا قرار دارند، به دلیل حس آرامش و امنیت بیشتر، نرخ بالاتری دارند.
گرانی ساخت؛گرانی اجاره ویلاها
ورود سرمایه‌های سرگردان به بخش املاک و مستغلات، به ویژه در شمال کشور را یکی از عوامل اصلی تشدید این گرانی‌ها است. این روند، خرید ویلا را برای اقشار متوسط و حتی بخشی از طبقه مرفه جامعه دشوارتر کرده است، به طوری که بسیاری از خریداران بالقوه، از توان مالی لازم برای ورود به این بازار برخوردار نیستند. در نتیجه، ممکن است این افزایش قیمت‌ها به مرور زمان، جذابیت این مناطق را برای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت کاهش دهد و یا منجر به رونق بازار اجاره ویلا شود. با این حال، همچنان تقاضا برای خرید ویلا در شمال بالاست و به نظر می‌رسد این روند افزایشی تا اطلاع ثانوی، با توجه به چالش‌های اقتصادی و محدودیت‌های عرضه، ادامه داشته باشد. گزارش‌ها حاکی از آن است که در برخی مناطق، قیمت ویلاها نسبت به سال گذشته تا بیش از 60 درصد افزایش یافته است. این رشد قیمت، که بخشی از آن به تورم عمومی، افزایش حدوداً 50 درصدی قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های سرسام‌آور حمل و نقل نسبت داده می‌شود، همچنین تحت تأثیر افزایش تقاضا و فعالیت پررنگ سوداگران و دلالان املاک قرار دارد. همین موضوع بر قیمت اجاره خانه و ویلاها تاثیرگذار است.
جمع‌بندی: راهی به سوی تعادل؟
گرانی اجاره ویلا در شمال ایران، پدیده‌ای چندوجهی است که از عوامل کلان اقتصادی گرفته تا جزئیات مربوط به عرضه و تقاضا و امکانات ویلا، همه در آن نقش دارند. این گرانی، نتیجه طبیعی تعامل پیچیده‌ای از نیروهای بازار، انتظارات اقتصادی و البته فرهنگ سفر در کشور ماست. در پایان، شمال ایران همچنان نگین گردشگری کشور باقی خواهد ماند، اما یافتن یک ویلای دنج و مقرون‌به‌صرفه، شاید نیازمند کمی تحقیق، کمی شانس و البته کمی چانه‌زنی باشد. سفرهای شما خوش و پرخاطره (و البته اقتصادی!) باد!