مسکن روی مین انتظارات انباشته

منصور غیبی-کارشناس بازار مسکن: تحلیل شرایط فعلی بازار، نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است و موضوعات این حوزه را نمی‌توان به صورت منفرد تحلیل کرد، زیرا هر عامل به‌تنهایی ما را به نتیجه قطعی نمی‌رساند. اگر تحولات سال‌های گذشته را مرور کنیم، مشاهده می‌کنیم که دولت‌ها در دوره‌های مختلف راهکارهایی از جمله مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضائیه را دنبال کردند، اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه به این سیاست‌ها نگاه کرده و تصور داشته که همین اقدام جزئی می‌تواند مشکل مسکن را حل کند. این اقدامات را باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن در نظر گرفت؛ راهبردهایی که در قالب برنامه‌های مدون اجرا شده، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. دسته دوم سیاست‌ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین‌المللی و سرمایه‌گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می‌دهد و می‌تواند به عنوان موتور محرک همه بخش‌ها از جمله بازار مسکن عمل کند. نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجب شده که بازار اقتصاد مسکن عملاً بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی است، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصی‌تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد. طی سال‌های اخیر نگاه ویژه‌ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمی‌تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث می‌شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع‌تر روی بیاورند. در شرایط فعلی هیچ شاخص قابل‌توجهی که نشان‌دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی‌شود. اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کج‌دار و مریز» حرکت می‌کند و نه به سطح مطلوب می‌رسد و نه مصرف‌کنندگان می‌توانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند. براساس آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال 1399، دارایی ملکی بانک‌ها حدود 37 میلیون مترمربع برآورد شده است. براساس قانون مصوب پایان سال 1393، بانک‌ها موظف بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمه‌های 25 درصدی در نظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت. علت اصلی این روند آن است که نظام ارزش‌گذاری بانک‌ها به‌صورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست موجب شد طی دولت‌های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان دارایی‌ها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانک‌ها باقی مانده است. اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها ضروری است، اگر از سال 1405 تصمیم‌گیری شود که دارایی ملکی بانک‌ها به‌جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانک‌ها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام می‌تواند یکی از مؤثرترین سیاست‌ها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود آغاز کند و به‌جای تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانک‌ها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است. اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانک‌ها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانک‌ها باید از طریق فعالیت‌های مولد و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند. آنچه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی‌نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند. مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام‌سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد. برآوردها نشان می‌دهد نزدیک به 6 میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت‌ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند. اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام‌سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می‌تواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکل‌گیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن شود. جمع‌آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکن است پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند. امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام‌بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.