شهلا خزایی-روزنامه نگار: بازار مسکن ایران سالهاست که در میانه رکود، تلاطم قیمتها و سیاستگذاریهای بینتیجه گرفتار شده است؛ بازاری که نه برای مصرفکننده قابل ورود است و نه برای تولیدکننده قابل پیشبینی. «نقش اقتصاد» در گفتگو با سه چهره از سه ضلع متفاوت—نماینده صنف مشاوران املاک، یک اقتصاددان و یک کارشناس سیاستگذاری—نشان میدهد اگرچه زاویه دید متفاوت است، اما تصویر کلی روشن است: مسکن به بنبست رسیده و دولت عملاً از نقشآفرینی مؤثر بازمانده است.
وام مسکن؛ وعدهای که فقط روی کاغذ ساخته شد
به گزارش نقش اقتصاد، نخستین نقطه تمرکز گفتگوها، ناکارآمدی نظام تأمین مالی خرید مسکن است؛ جایی که بهگفته سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، طرحهای ارائهشده «نه تنها کمکی به خانهدار شدن مردم نکرده، بلکه به یک نمایش اداری تبدیل شده است». وام 1.28 میلیارد تومانی با سود 23 درصد و اقساط 27.5 میلیون تومانی، به گفته او «تنها روی کاغذ قابل استفاده است و در عمل کمتر کسی قادر به دریافت یا بازپرداخت آن است». وی میپرسد: «چند درصد مردم توان پرداخت چنین قسطی را دارند؟ و اصلاً این وام چند درصد قیمت یک خانه را پوشش میدهد؟» ورای سختی بازپرداخت، مشکل مهمتر بیتعهدی بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن است. لطفی تأکید میکند بانکها نهتنها سهم قانونی خود در نهضت ملی مسکن را نپرداختهاند، بلکه وارد حوزه بنگاهداری شدهاند و منابعشان را صرف املاک و پروژههای خود کردهاند. او رقم عدم تعهد بانکها را 1620 همت عنوان میکند و آن را «خیانت به اقتصاد و بازار مسکن» میداند.
بازاری که نه میسازد و نه خریدار دارد
از نگاه فعالان صنفی، بخش تولید نیز گرفتار رکودی عمیق شده است. طبق آمار ارائهشده، صدور پروانههای ساخت بین 30 تا 50 درصد کاهش یافته؛ نشانهای از اینکه سازندگان تمایل چندانی به آغاز پروژههای جدید ندارند. لطفی توضیح میدهد: «بازار زمانی رونق میگیرد که آرامش وجود داشته باشد. امروز مردم بهجای مسکن، سرمایه را به سمت دلار و طلا میبرند. نقدشوندگی در آن بازارها بالاتر و ریسک کمتر است.» بهگفته او، بازار مسکن در سال آینده نیز تغییر جدی نخواهد کرد و روند تورمی ادامه دارد. کاهش ساختوساز، کمبود نیروی کار ماهر بهخصوص پس از خروج کارگران افغان، و فشارهای انرژی بر تولید نیز هزینه تمامشده مسکن را بالا برده است. لطفی هشدار میدهد: «سال آینده اجارهبها بالا میرود، میانگین قیمت رشد میکند و دوره انتظار خرید مسکن از وضعیت فعلی هم بدتر خواهد شد.»
اقتصاد بیمار؛ مسکن درمان نمیشود
در سوی دیگر تحلیلها، محمدمهدی بهکیش، اقتصاددان قرار دارد؛ کسی که ریشه رکود مسکن را نه در ابزارهای بخشی، بلکه در کل ساختار اقتصاد جستجو میکند. بهکیش میگوید: «بازار مسکن در رکود است، چون اقتصاد ملتهب است و نقدینگی برای مردم حیاتی شده است. تا زمانی که ثبات بازنگردد، سرمایهگذاری در مسکن انجام نمیشود و رکود ادامه خواهد داشت.» او معتقد است تا زمانی که دولت به اصلاحات اساسی تن ندهد، نمیتوان انتظار داشت بازار مسکن تکان بخورد. از نگاه او، پیشنیاز اصلاح بازار مسکن و بازار سرمایه، درمان خود اقتصاد است: «وقتی سیاستهای غلط ادامه دارد و دولت از مواضع اشتباه عقبنشینی نمیکند، اعتماد عمومی ایجاد نمیشود و مردم برای سرمایهگذاری بلندمدت وارد بازار مسکن نمیشوند.» بهکیش با اشاره به بحران انرژی، تحریمها و نبود سرمایهگذاری تأکید میکند: «تا زمانی که موتور اقتصاد روشن نشود، هیچ بازاری از جمله مسکن و بورس قابل احیا نیست.»
سامانه املاک و اسکان؛ امید یا گره جدید؟
سومین زاویه تحلیل، از حوزه سیاستگذاری است. حسین موسوی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، بر اهمیت تکمیل سامانه املاک و اسکان تأکید میکند و آن را پیششرط شفافسازی بازار و مدیریت اطلاعات میداند. بهگفته او، «اتصال دستگاهها به سامانه املاک، یکی از مؤثرترین اقدامات برای بهبود بازار است؛ اما برخی دستگاهها پس از دو سال همچنان همکاری نمیکنند.» موسوی معتقد است بدون این اطلاعات، برنامهریزی در حوزه زمین، اجاره و مالیات امکانپذیر نیست. او اضافه میکند که اگر همه دستگاهها اطلاعات خود را در سامانه ثبت کنند، امکان تنظیم بازار، مدیریت عرضه، شناسایی خانههای خالی و برنامهریزی تولید فراهم خواهد شد. اما عدم همکاری برخی نهادها یا ضعف نظارت، این پروژه ملی را معطل گذاشته است.
محور مشترک: سیاستزدگی، بیاعتمادی و گسست نهادی
به گزارش نقش اقتصاد، با کنار هم گذاشتن سخنان سه مصاحبهشونده، تصویری روشن از بحران مسکن ایران شکل میگیرد: وامهای صوری و نظام بانکی غیرمتعهد نه ابزار خرید کارآمد است، نه بانکها منابع را بهدرستی تخصیص میدهند. کاهش شدید ساختوساز و فرار سرمایه از بازار مسکن موجب شده بازارهای موازی پناهگاه شدهاند و مسکن دیگر گزینه سرمایهگذاری نیست. اقتصاد کلان بیثبات و بیاعتمادی عمومی نشان میدهد رکود مسکن از رکود اقتصاد جدا نیست و اصلاحات بخشی کافی نیست. اطلاعات ناقص و نظام نظارتی نیمهکاره که سامانه املاک میتواند بخشی از مسیر اصلاح باشد، اما همکاری نهادی ناکافی است. فشار هزینههای تولید و بیعملی سیاستگذار که موجب شده از قیمت مصالح تا کمبود نیروی کار، همه بر دوش تولیدکننده و در نهایت مصرفکننده افتاده است. این سه روایت، هرچند از سه نگاه متفاوت، به نقطهای مشترک میرسند: بازار مسکن ایران بدون اصلاحات ساختاری، بدون بازگشت اعتماد و بدون نظم نهادی، در مسیر فعلی قابل احیا نیست.