مجتبی خسروجردی-روزنامه نگار: با رونمایی شهرداری تهران از طرح «خانهریز» – مدلی که امکان خرید امتیاز یکصدم مترمربع از یک ملک را برای شهروندان فراهم میکند – بار دیگر بحث «مسکن متری و سانتیمتری» در فضای عمومی و کارشناسی داغ شده است. ایدهای که در ظاهر تلاش میکند سرمایههای خرد را وارد بازار کند، اما در اجرا و پیامدها با طیفی از نگرانیها و نقدها مواجه شده است. به گزارش «نقش اقتصاد»، طرح خانهریز که بهزودی از طریق سامانه شهرزاد عرضه اولیه میشود، به گفته نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، «مدلی برای مشارکت اقتصادی مردم در پروژههای شهری» است. او توضیح میدهد که در این روش، یک ملک نوساز که هنوز آماده نیست، کارشناسی و قیمتگذاری میشود و هر شهروند میتواند حداقل 100 سانتیمتر از آن را خریداری کند و بعدها سهم خود را افزایش دهد. خاصهباف تأکید دارد که این مدل برای شفافیت طراحی شده و پیشرفت پروژه ماهبهماه در سامانه اعلام میشود. او میگوید هدف اصلی، «فعالسازی سرمایههای خرد و مشارکت مردم در تولید مسکن» است و در ادامه میافزاید که این طرح در آینده میتواند به هتلها، مراکز تجاری و پروژههای گردشگری نیز تعمیم پیدا کند. اما همزمان با رونمایی این مدل، موجی از نگرانیها و هشدارها نیز مطرح شده است؛ نقدهایی که عمدتاً به تجربههای ناموفق گذشته در فروش متری و سانتیمتری مسکن، نبود ضمانت حقوقی و احتمال تبدیل این طرح به بستری برای بورسبازی اشاره دارند.
مسکن سانتیمتری دردی از مردم دوا نمیکند
به گزارش نقش اقتصاد، فرشید پورحاجت، یکی از کسانی است که واکنش تندی به طرح خانهریز و کلیت فروش مسکن بهصورت سانتیمتری نشان داده است. او اگرچه تولید واحدهای کوچکمتراژ را «امر پسندیده» میداند، اما معتقد است مدلهایی از جنس خانهریز «مسیر اشتباهی را دنبال میکنند». او میگوید: «مسکن سانتیمتری دردی از مردم دوا نمیکند. 20 سال مقررات غلط، مسکن را در غل و زنجیر کرده و ما هنوز به جای اصلاح ریشهها، وارد بازیهای بورسی میشویم.» پورحاجت تأکید میکند که تصدیگری دولت و مداخلات غیرکارشناسی از سال 84 به بعد، تولید مسکن را به رکود کشانده است. او با اشاره به تجربههای گذشته مسکن مهر تا طرحهای بورسی میگوید: «ما اهل تولید اگر دنبال سود کوتاهمدت بودیم، سرمایهمان را به بورس میبردیم. اما مسکن سانتیمتری خروجیاش فقط بورسبازی است و نه تولید.» به باور او، طرح خانهریز با جمعآوری پول از مردم و ورود آن به صندوقهای بورسی، میتواند منابع تولید را به مسیرهایی هدایت کند که به جای ساخت مسکن، شغلهای کاذب ایجاد میکند. پورحاجت نسخه متفاوتی ارائه میدهد: «راهحل واقعی، توسعه صندوقهای زمین و مسکن است؛ مدلی که امتحانش را پس داده. نه فروش سانتیمتری که فقط شارژ نقدینگی در بازار صوری ایجاد میکند.»
مسکن متری، محملی برای سوءاستفاده است
خشایار باقرپور نیز از منتقدان جدی فروش متری و سانتیمتری مسکن است؛ با این تفاوت که او به وضعیت حقوقی و نهادهای نظارتی تأکید بیشتری دارد. او هشدار میدهد که در نبود مجوز رسمی، هر نوع تبلیغ یا فروش متری مسکن میتواند سرمایه مردم را به خطر بیندازد. باقرپور توضیح میدهد: «تا امروز هیچ مجوزی برای فروش متری یا سانتیمتری مسکن صادر نشده بود. اما آگهیها در شبکهها و سایتها پر شده از این مدل پیشفروشها. این یعنی سوءاستفاده از شرایط اقتصادی مردم.» او فروش متری در فضای بورس و فرابورس را نیز خطرناک میداند: «آن زیرساختها با نگاه سودآورانه ساخته شدهاند. نتیجهاش افزایش تورم در مسکن است، نه رفع نیاز مسکن.» باقرپور به مسأله مالکیت مشاع هم اشاره میکند؛ مفهومی که در فرهنگ حقوقی و عرفی مردم ایران جا نیفتاده و میتواند در آینده بسیاری از پروندهها را به اختلافات پیچیده بکشاند. او هشدار میدهد: «سوءاستفاده از سرمایه خرد مردم، بهخصوص زمانی که برای درمان یا معیشت به پول خود وابستهاند، یک آسیب جدی است. حتی در فروش یک واحد واقعی هم بدون مجوز نباید پیشخرید کرد؛ چه برسد به فروش سانتیمتری.»
چالشهای واقعی: از مبنای حقوقی تا پیامدهای اقتصادی
تحلیل مجموع دو مصاحبه نشان میدهد که نگرانی کارشناسان بیشتر در سه سطح قابل خلاصه است:
1-نبود چارچوب قانونی مشخص: جزئیترین قراردادهای پیشفروش مسکن هم با سختگیری تنظیم میشوند؛ حال آنکه در مدلهای سانتیمتری یا امتیازی، شکل دقیق مالکیت و نحوه تبدیل سهم به واحد واقعی مشخص نیست.
2- خطر سفتهبازی بهجای تولید: هر دو کارشناس هشدار میدهند که ورود این طرحها به بورس یا مدلهای شبهبورسی، قیمتها را بالا برده و سرمایهها را از تولید به بازارهای مالی میکشاند.
3- جذب سرمایه خرد بدون تضمین: در شرایطی که توان خرید مسکن بهشدت کاهش یافته، این مدلها میتوانند برای اقشار کمدرآمد جذاب باشند، اما ریسک تحویل نشدن پروژه یا بیاعتباری قرارداد، فشار سنگینی به خانوارها تحمیل میکند.
اما نقطه قوت طرح چیست؟
با وجود همه نقدها، برخی بخشهای طرح خانهریز قابل توجه است: اول، ایجاد شفافیت در پیشرفت پروژه چرا که شهرداری وعده داده اطلاعات ساخت ماهبهماه در سامانه شهرزاد منتشر شود. دوم مشارکت سرمایههای خرد از این جهت که با قدرت خرید کاهش یافته مردم، ورود سرمایههای کوچک به پروژههای واقعی میتواند – در صورت تضمین – کمککننده باشد. سوم نیز محدود بودن پروژهها به املاک زیر نظر شهرداری است که این موضوع تا حدی ریسک زمین پروژه و مالکیت اولیه را کاهش میدهد. اما همانطور که منتقدان میگویند، این نقاط قوت تنها زمانی اثر دارد که ضمانت حقوقی و اجرایی قوی وجود داشته باشد.
جمعبندی
به گزارش نقش اقتصاد، طرح خانهریز، برخلاف مدلهای رهاشدهای که در بازار بهصورت آگهیها دیده میشود، تلاش میکند نظم و نظارت را وارد فروش خرد مسکن کند. اما تجربههای قبلی نشان میدهد که هرگونه مدل سانتیمتری یا امتیازی اگر بدون پشتوانه حقوقی، تضمین تکمیل پروژه، و نظارت سختگیرانه اجرا شود، بهجای حل بحران مسکن، خود به یک بحران جدید تبدیل خواهد شد. دیدگاههای پورحاجت و باقرپور – دو چهره فعال در عرصه ساخت و تعاونیهای مسکن – نشان میدهد که هنوز برای اطمینان دادن به مردم، نیاز به رفع ابهامهای جدی در این طرح وجود دارد. خانهریز میتواند ابزار جذب سرمایه باشد؛ اما اینکه آیا مسیر مالکیت و تولید را باز میکند یا صرفاً درهای تازهای به سوی سوداگری میگشاید، پرسشی است که تنها اجرای دقیق و شفاف آن پاسخ خواهد داد.
