شهلا خزایی: بازار مسکن ایران در بهمنماه ۱۴۰۴ به نقطهای رسیده که دیگر نمیتوان آن را صرفاً آرام یا باثبات توصیف کرد. افت جزئی تورم ماهانه مسکن، که از سوی برخی مقامات بهعنوان نشانهای مثبت معرفی میشود، بیش از آنکه حاصل تعادل عرضه و تقاضا باشد، محصول توقف معاملات، نااطمینانی سیاسی و فرسایش شدید قدرت خرید خانوارهاست. در شرایطی که تورم عمومی کشور به مرز بیسابقه ۶۰ درصد رسیده، بازار ملک نه توان جهش دارد و نه کشش سقوط؛ وضعیتی که فعالان بازار از آن با عنوان «قفلشدگی» یاد میکنند. برخلاف الگوی سنتی سالهای گذشته که دیماه یکی از پرمعاملهترین مقاطع بازار مسکن بود، امسال این ماه به نماد رکود تبدیل شد. جنگ ۱۲ روزه، ناآرامیهای داخلی، قطعی اینترنت و نبود چشمانداز روشن اقتصادی، موتور معاملات را خاموش کرد و بنگاههای املاک را به حالت نیمهتعطیل درآورد.
ثباتی که از دل رکود میآید
به گزارش «نقش اقتصاد»، کاهش ۰.۱ واحدی تورم ماهانه مسکن، در ظاهر میتواند نشانهای از آرام گرفتن بازار تلقی شود، اما واقعیت چیز دیگری است. این افت ناچیز نه به معنای کاهش قیمت مسکن، بلکه نتیجه نبود خریدار و فروشنده در بازار است. وقتی معاملهای انجام نمیشود، قیمتها نیز امکان جهش ندارند. به بیان دیگر، بازار به جای رسیدن به ثبات، وارد نوعی «ثبات اجباری» شده که ریشه در ترس و ابهام دارد. قطعی اینترنت و محدود شدن دسترسی به پلتفرمهای خرید و فروش مسکن، ارتباط میان عرضه و تقاضا را مختل کرد. در چنین فضایی، حتی متقاضیان واقعی نیز ترجیح دادند تصمیم خرید را به تعویق بیندازند و سرمایههای خود را به بازارهای نقدشوندهتری مانند طلا و ارز منتقل کنند.
جاماندگی مسکن از بازارهای رقیب
در حالی که بازار مسکن در رکود به سر میبرد، بازارهای موازی مسیر متفاوتی را طی کردند. طلا و ارز تنها در چند روز رشدهای دو رقمی را تجربه کردند و در مقیاس یکساله نیز فاصله معناداری با مسکن گرفتند. این شکاف، بیش از هر چیز نشاندهنده کاهش جذابیت مسکن بهعنوان ابزار حفظ ارزش سرمایه است. برآوردهای غیررسمی حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ درصد افزایش یافته؛ رشدی که در مقایسه با تورم عمومی و جهش بازار طلا، بهوضوح عقبمانده محسوب میشود. همین موضوع باعث شده سرمایهگذاران، مسکن را بازاری کمتحرک و پرریسک ارزیابی کنند و از ورود به آن خودداری کنند.
مسکن؛ کالای مصرفی یا رؤیای دستنیافتنی؟
تداوم تورم بالا و ناتوانی دولت در افزایش مؤثر عرضه، مسکن را بیش از پیش از یک کالای مصرفی به رؤیایی دور از دسترس برای طبقه متوسط و جوانان تبدیل کرده است. وعدههای چندساله درباره ساخت انبوه مسکن، تاکنون نتوانسته اثر محسوسی بر قیمتها بگذارد و فشار اصلی این ناکامی، مستقیماً بر دوش مستأجران افتاده است. رکود در خرید و فروش، بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است. مالکان، برای جبران هزینههای ناشی از تورم عمومی، اجارهبها را افزایش میدهند و ابزارهای حمایتی دولت برای کنترل این وضعیت، یا ناکارآمد بوده یا عملاً اجرا نشده است. نتیجه، تشدید حاشیهنشینی و کاهش سطح معیشت خانوارهای اجارهنشین است.
قیمت اسمی بالا، قیمت واقعی پایین
یکی از ویژگیهای بارز بازار مسکن در سال جاری، افزایش قیمت اسمی همزمان با کاهش قیمت واقعی آن است. اگرچه ارقام اعلامی برای هر متر مربع مسکن در تهران از رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی حکایت دارد، اما این افزایش کمتر از نرخ تورم عمومی بوده و در عمل به معنای افت ارزش واقعی مسکن است. فعالان بازار میگویند بسیاری از این قیمتها صرفاً روی کاغذ باقی مانده و مبنای معامله قرار نمیگیرد. در واقع، فروشندگان برای جلوگیری از زیان، قیمتهای پیشنهادی را بالا نگه میدارند، اما خریداران توان پرداخت ندارند. این شکاف، بازار را در وضعیت انتظار نگه داشته است.
امنیت؛ حلقه مفقوده بازار مسکن
تقریباً تمامی کارشناسان بر یک نکته مشترک تأکید دارند: بازار مسکن بدون امنیت سیاسی و ثبات اقتصادی نمیتواند فعال شود. افزایش ریسکهای غیراقتصادی، نقدشوندگی پایین مسکن را بیش از پیش نمایان کرده و سرمایهها را به سمت داراییهایی سوق داده که سریعتر قابل تبدیل به پول نقد هستند. به گفته یکی از فعالان صنعت ساختمان، «مسکن ذاتاً به امنیت نیاز دارد و در فضای نااطمینانی، جذابیت خود را از دست میدهد». همین نااطمینانی باعث توقف یا کند شدن بسیاری از پروژههای ساختمانی شده؛ روندی که در صورت تداوم، میتواند در آینده به کاهش عرضه و جهش ناگهانی قیمتها منجر شود.
دو آینده متفاوت پیش روی بازار
به گزارش «نقش اقتصاد»، چشمانداز بازار مسکن بهشدت به تحولات سیاسی و اقتصادی گره خورده است. در یک سناریو، کاهش تنشها و مهار نسبی تورم میتواند به بازگشت تدریجی معاملات و رشد ملایم قیمتها منجر شود. اما در سناریوی بدبینانه، تشدید بحرانهای سیاسی و تداوم رکود، بازار را وارد خواب عمیقتری خواهد کرد؛ خوابی که خروج از آن، هزینههای اجتماعی و اقتصادی سنگینی به همراه دارد. آنچه مسلم است، اینکه با اتکا به آمارهای ظاهراً امیدوارکننده نمیتوان برای مردم «سقف» ساخت. بدون تصمیمگیریهای شفاف، سیاستهای اجرایی مؤثر و بازگرداندن امنیت روانی به جامعه، بازار مسکن همچنان قربانی بیتصمیمی و تنش باقی خواهد ماند.