نسیم ستوده –روزنامه نگار: پنج سال پس از آغاز رسمی اجرای قانون جهش تولید مسکن و شکلگیری نهضت ملی مسکن، کارنامه این طرح، همچنان با یک چالش اساسی روبهروست: پروژهای که قرار بود یکی از مهمترین برنامههای دولت برای خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن باشد، در مسیر اجرا تا این اندازه از اهداف اولیه فاصله گرفته است.
به گزارش «نقش اقتصاد»، اکنون در شرایطی که افزایش هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین و خدمات زیربنایی، معادلات ساختوساز را دگرگون کرده، بانک مرکزی سقف تسهیلات پروژههای حمایتی نهضت ملی مسکن را از 650 میلیون تومان به 850 میلیون تومان افزایش داده است؛ تصمیمی که در نگاه نخست میتواند خبر خوبی برای متقاضیان باشد، اما در واقعیت، تنها بخشی از مسئله تأمین مالی این طرح را پوشش میدهد.
حال آنکه موضوع اصلی نهضت ملی مسکن در سال پنجم، فقط کمبود وام نیست؛ بلکه زنجیره ای از موانع ،مانند تأخیر در تأمین مالی، افزایش شدید هزینههای ساخت، کاهش قدرت خرید متقاضیان، کندی اجرای پروژهها، مشکلات زیرساختی و ناتوانی بسیاری از خانوارهای هدف در تأمین آوردههای جدید است. به همین دلیل، افزایش 200 میلیون تومانی سقف تسهیلات، هرچند میتواند بخشی از فشار مالی پروژهها را کاهش دهد، اما به تنهایی بازکننده قفل چندلایه این طرح نیست.
هنوز فاصله زیادی تا نتیجه مطلوب وجود دارد
در تازهترین آمار مربوط به شهرهای جدید، تا پایان خرداد 1405 برای 139 هزار و 546 واحد مسکن حمایتی پروانه ساختمانی صادر شده و متوسط پیشرفت فیزیکی پروژههای نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید به 40.8 درصد رسیده است. همچنین برای 120 هزار و 888 واحد تسهیلات پرداخت شده است. این در حالی است که در 9 اسفند 1404، میزان پیشرفت فیزیکی واحدهای حمایتی در شهرهای جدید 37.6 درصد اعلام شده بود؛ یعنی طی چند ماه، رشد پیشرفت فیزیکی حدود 3.2 واحد درصد بوده است.
دراین حال اگرچه آمار موجود وگفته های مسئولان ،خبراز افزایش فعالیتهای عمرانی می دهد اما نمیتوان از یک واقعیت مهم چشم پوشید: وقتی پس از پنج سال، میانگین پیشرفت فیزیکی پروژههای شهرهای جدید همچنان حدود 40 درصد است، انتظار برای تحویل گسترده واحدها همچنان، طولانی خواهد بود.در واقع، پنج سالگی نهضت ملی مسکن باید آغازی برای ارزیابی جدی عملکرد این طرح باشد. شهروندی که در سالهای نخست اجرای طرح ثبتنام کرده، آورده خود را پرداخت کرده و سالها در انتظار خانهدار شدن مانده است، اکنون با افزایش هزینه ساخت و بالا رفتن رقم آورده مواجه است و هنوز نمیداند چه زمانی کلید خانه خود را تحویل خواهد گرفت. این وضعیت نشان میدهد که مشکل طرح تنها در مرحله ساخت خلاصه نمیشود؛ بلکه زمان، خود به یکی از هزینههای پنهان نهضت ملی مسکن تبدیل شده است. هر ماه ،تأخیر در تکمیل پروژهها، به معنای افزایش هزینه ساخت، افزایش قیمت مصالح، رشد دستمزدها و در نهایت افزایش سهم پرداختی متقاضی است.
وام 850 میلیون تومانی؛ افزایش سقف یا جبران عقبماندگی؟
در شرایطی که بسیاری از واحدهای طرح نهضت ملی به دلیل کمبود نقدینگی ناتمام مانده اند افزایش سقف تسهیلات از 650 میلیون به 850 میلیون تومان، معادل رشد حدود 30.8 درصدی سقف اسمی وام است. این رقم در برهه ای اعلام شده که هزینه ساخت، طی سالهای اجرای طرح، رشد قابل توجهی داشته است. واضح است این افزایش 200 میلیون تومانی، در عمل فقط بخشی از کاهش قدرت پوششدهی تسهیلات در برابر تورم ساخت را جبران می کند.
به عبارتی اگر هزینه ساخت یک واحد در سالهای نخست اجرای طرح با تسهیلات 650 میلیون تومانی قابل تأمینتر بود، امروز همان مبلغ به دلیل افزایش قیمت مصالح و خدمات ساختمانی ارزش واقعی کمتری دارد.از سوی دیگر، این افزایش تسهیلات برای همه پروژهها اعمال نمیشود و تمرکز آن بر پروژههای حمایتی دارای زمین تأمینشده از سوی وزارت راه و شهرسازی و همچنین پروژههای با پیشرفت بیش از 65 درصد است. بنابراین بخشی از متقاضیان که پروژه آنها هنوز در مراحل ابتدایی یا میانی ساخت قرار دارد، ممکن است همچنان با همان مشکل قدیمی کمبود نقدینگی روبهرو باشند.
دراین میان یکی از جدیترین انتقادها به روند اجرای نهضت ملی مسکن، نحوه تأمین مالی پروژههاست. در سالهای گذشته بارها گزارشهایی درباره تأخیر بانکها در پرداخت تسهیلات منتشر شده است.
تجربه سالهای گذشته نشان داده است که تصویب وام با پرداخت وام یکی نیست. فاصله میان این دو، یکی از عوامل مهم کندی اجرای پروژهها بوده است.
متقاضی چگونه وام را بازپرداخت کند؟در تمام مباحث مربوط به افزایش سقف وام، یک موضوع مهم، کمتر مورد توجه قرار میگیرد: توان بازپرداخت متقاضی. به گزارش «نقش اقتصاد»، متقاضیان نهضت ملی مسکن عمدتاً از گروههایی هستند که به دلیل ناتوانی در خرید مسکن از بازار آزاد، به این طرح روی آوردهاند. بنابراین نمیتوان انتظار داشت که خانواری با درآمد متوسط یا پایین، بدون دغدغه یک بدهی بلندمدت و سنگین را بر عهده بگیرد.وام 850 میلیون تومانی، هرچند ،در برابر قیمت واقعی مسکن رقم بزرگی نیست، اما برای یک خانوار کمدرآمد تعهد مالی قابل توجهی ایجاد میکند. مسئله فقط مبلغ قسط نیست؛ متقاضی باید همزمان، آورده نقدی پروژه را تأمین کند، هزینههای احتمالی افزایش قیمت تمامشده را بپردازد و در نهایت اقساط وام را نیز تحمل کند.درصورتی که بسیاری از خانوارهای هدف، بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف اجارهبها و هزینههای جاری زندگی میکنند. بنابراین اگر سیاستگذار صرفاً با افزایش سقف وام به دنبال حل بحران مسکن باشد، ممکن است بخشی از متقاضیان را از بحران بیخانمانی یا اجارهنشینی به بحران بدهکاری سنگین تبدیل نماید.
راه نجات؛ اصلاح مدل تأمین مالی، نه فقط افزایش وام
نهضت ملی مسکن برای عبور از وضعیت فعلی، نیازمند یک بازنگری جدی در مدل تأمین مالی است. افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن از 650 به 850 میلیون تومان را باید گامی مثبت اما ناکافی دانست. تصمیمی که میتواند به پروژههای دارای پیشرفت بالا برای عبور از مرحله پایانی کمک کند، اما قابل تأمل آنکه مشکل اصلی نهضت ملی مسکن عمیقتر از آن است که با افزایش یک رقم در جدول تسهیلات بانکی حل شود.
قطعاً برای هموار نمودن این مسیر، اقداماتی مانند پرداخت منظم تسهیلات، کنترل هزینه ساخت، تأمین سریع زیرساختهای آب، برق، گاز و فاضلاب، تعیین تکلیف زمین، کاهش بروکراسی اداری و مهمتر از همه، طراحی نظام بازپرداخت متناسب با درآمد خانوارها باید دنبال شود.به علاوه می بایست میان پروژههای مختلف ،تفاوت قائل شد. پروژهای که 80 درصد پیشرفت دارد، با پروژهای که هنوز در مراحل اولیه است، نیاز مالی یکسانی ندارد. اولویت دادن به پروژههای نزدیک به تکمیل میتواند تصمیم درستی باشد، اما نباید باعث شود پروژههای عقبمانده برای سالها در صف انتظار باقی بمانند.ازطرفی ضروری است میزان واقعی پیشرفت پروژهها به تفکیک استان، شهر، تعداد واحد، منابع تأمینشده، تسهیلات پرداختشده و زمان دقیق بهرهبرداری منتشر شود. متقاضیان حق دارند بدانند پروژه آنها دقیقاً در چه مرحلهای قرار دارد و چه میزان منابع مالی برای تکمیل آن نیاز است.
خانهدار شدن نباید به رؤیایی با اقساط سنگین تبدیل شود
طرحی که قرار بود پاسخگوی نیاز میلیونها خانوار باشد، حالا پس از پنج سال با پروژههایی روبهروست که در برخی بخشها هنوز به میانگین پیشرفت 50 درصد نیز نرسیدهاند. در کنار آن، متقاضیان با افزایش آورده، رشد هزینه ساخت و تعهدات سنگین بانکی مواجه هستند.اگر هدف نهایی، خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن است، سیاستگذار باید از خود بپرسد که آیا خانواری که توان خرید خانه در بازار آزاد را ندارد، توان تحمل یک وام سنگین و هزینههای فزاینده ساخت را نیز خواهد داشت؟ به نظر می رسد اگر قرار است این طرح از یک پروژه طولانیمدت و پرهزینه به یک برنامه واقعی خانهدار کردن مردم تبدیل شود، باید سه مسئله حل شود: سرعت ساخت افزایش یابد، منابع مالی بهموقع پرداخت شود و مدل بازپرداخت وام با توان اقتصادی خانوارهای هدف تناسب پیدا کند.
