نسیم ستوده – روزنامه نگار: طرح خانه امید با هدف خانهدار کردن خانوارهای کمبرخوردار و دهکهای یک تا چهار، در حالی وارد مرحله اجرا شده است که بازار مسکن ایران، طی سالهای گذشته با وجود انواع واقسام طرح های حمایتی همچنان با شکاف عمیقی میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن، رشد قیمت زمین و ساختمان و کاهش قدرت خرید مواجه بوده است. در چنین شرایطی، موفقیت یک طرح حمایتی، جدای از تعداد واحدهای در حال ساخت، به میزان دسترسی واقعی خانوارهای هدف، محل احداث واحدها، توان بازپرداخت تسهیلات، کیفیت ساخت و سرعت تحویل، وابسته خواهد بود.
یک طرح حمایتی دیگر
به گزارش «نقش اقتصاد»، از مسکن مهر گرفته تا طرح اقدام ملی مسکن، نهضت ملی مسکن، ساخت مسکن روستایی، نوسازی بافتهای فرسوده و طرحهای ویژه مسکن محرومان از جمله سیاست های حمایتی است که دولت ها در طی دو دهه گذشته دنبال کرده اند.
طرح هایی که وجه مشترک اغلب آن ها استفاده از زمین دولتی، تسهیلات بانکی یا یارانههای مستقیم و غیرمستقیم برای کاهش هزینه خانهدار شدن بوده است.اما حالا بر اساس اعلام خواجه دلویی رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، نزدیک به چهار میلیون خانوار در دهکهای یک تا چهار فاقد مسکن هستند که حدود 2 میلیون و 900 هزار خانوار آنها در شهرها و بقیه در روستاها سکونت دارند. بر همین اساس پای طرحی دیگر به میان آمده که قرار است با ساخت 220 هزار واحد مسکونی برای امسال در قالب طرح خانه امید به انجام برسد. رقمی که در صورت تحقق، میتواند بخشی از نیاز انباشته اقشار محروم را پوشش دهد.
شایان ذکر است خانه امید از این جهت اهمیت دارد که گروه هدف آن مشخصتر است. در این طرح، دهکهای یک تا چهار در کانون سیاستگذاری قرار گرفتهاند؛ یعنی خانوارهایی که معمولاً بیش از سایر گروهها با محدودیت درآمدی و دشواری تأمین آورده اولیه مواجه هستند.برطبق برنامه اعلامشده، برای هر واحد، پنج میلیارد ریال تسهیلات قرضالحسنه با نرخ سود پنج درصد و بازپرداخت 20 ساله در نظر گرفته شده است. بنیاد مسکن نیز از محل حساب 100 امام(ره) برای هر واحد دو میلیارد ریال کمک بلاعوض اختصاص میدهد و خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی(ره) یا سازمان بهزیستی میتوانند از کمک بلاعوض بیشتری نیز برخوردار شوند. از این لحاظ ، ساختار مالی خانه امید نسبت به طرحهایی که اتکای بیشتری به آورده متقاضی دارند، برای اقشار کمدرآمد، مناسبتر به نظر میرسد؛ زیرا مسئله اصلی این خانوارها تنها نبود واحد مسکونی نیست، بلکه ناتوانی در تأمین آورده و پرداخت هزینههای اولیه ساخت نیز یک مانع جدی است.
مهمترین نقطه قوت؛ زمین رایگان
مشخص شد که ازعمده ترین نقاط قوت خانه امید، تأمین زمین است. رئیس بنیاد مسکن اعلام کرده است: تاکنون بیش از 40 هزار قطعه زمین برای اجرای این طرح تأمین و به استانها تحویل داده شده و این ظرفیت در حال افزایش است.در اقتصاد مسکن ایران، زمین یکی از اصلیترین اجزای قیمت نهایی ساختمان است. بنابراین حذف هزینه زمین میتواند تفاوت قابل توجهی در قیمت تمامشده ایجاد کند. حال آنکه این سیاست نیز یک شرط مهم دارد: زمینهای واگذارشده باید از نظر موقعیت مکانی مناسب باشند. واگذاری زمین ارزان یا رایگان در مناطقی که از مراکز اشتغال و خدمات شهری فاصله زیادی دارند، ممکن است بخشی از هزینه ساخت را کاهش دهد اما دربرابر این مزیت،هزینههای زندگی خانوار،افزایش می یابد. بنابراین معیار موفقیت ،تعداد قطعات زمین واگذارشده نیست بلکه لازم است تعداد خانوارهایی سنجیده شود که پس از دریافت واحد، واقعاً امکان سکونت پایدار در آن را پیدا کرده ونیازمند دسترسی به امکانات وخدمات هستند.
تجربه هایی ازبرنامه های حمایتی دولت
همانگونه که اشاره شد دولتها طی سالهای گذشته با اجرای طرحها و برنامههای مختلف، تلاش کردهاند بخشی از چالش تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد را برطرف کنند؛ تجربهای که نشان میدهد برخی سیاستها به اهداف خود نزدیک شده و برخی دیگر به دلیل موانع اجرایی، مالی و زیرساختی با چالش مواجه شدهاند. در این میان، مسکن مهر به عنوان یکی از بزرگترین طرحهای دولتی، توانست ساختوساز گستردهای را در کشور رقم بزند، اما مشکلاتی مانند جانمایی نامناسب برخی پروژهها، کمبود خدمات و زیرساختها، طولانی شدن فرآیند تکمیل و ضعف دسترسی به مراکز شغلی، از مهمترین نقدهای وارد بر آن بود. نهضت ملی مسکن نیزازدیگر برنامه هایی است که اگرچه مقیاس اجرای طرح بزرگتر و جامعه هدف گستردهتر است، اما افزایش هزینه ساخت و محدودیت توان مالی متقاضیان، یکی از چالشهای مهم آن محسوب میشود. در مقابل، تمرکز خانه امید بر دهکهای یک تا چهار میتواند امکان هدفگذاری دقیقتر منابع را فراهم کند؛ هرچند برای این گروه، زمین رایگان و تسهیلات بلندمدت نیز بدون کمکهای بلاعوض و کنترل هزینه ساخت، به معنای توانایی تکمیل واحد نیست. اما دربین همه برنامههای حمایتی ،گویا تجربه ساخت و مقاومسازی مسکن روستایی از جهاتی به خانه امید نزدیکتر است. بنیاد مسکن سالهاست از طریق تسهیلات کمبهره، بازسازی و ساخت مسکن روستایی را دنبال میکند؛ با این تفاوت که خانه امید ،ترکیبی از زمین رایگان، تسهیلات و کمک بلاعوض را برای کاهش موانع خانهدار شدن در نظر گرفته است.
چالشهای پیشروی خانه امید؛ از تأمین مالی تا کیفیت ساخت
به گزارش «نقش اقتصاد»، علیرغم قابلیت های طرح خانه امید و تمرکز آن بر خانهدار کردن دهکهای یک تا چهار، مسیر اجرای این طرح با ابهامها و چالشهایی همراه است که میتواند بر میزان اثرگذاری آن تأثیر بگذارد. نخستین مسئله، تناسب منابع مالی با هزینه واقعی ساخت است؛ زیرا افزایش قیمت مصالح، دستمزد، تأسیسات و حملونقل ممکن است برآورد اولیه را تغییر دهد و در صورت بهروزرسانی نشدن تسهیلات و کمکهای بلاعوض، خانوارهای کمدرآمد را برای تکمیل واحد با مشکل مواجه کند. در چنین شرایطی، خطر نیمهتمام ماندن بخشی از پروژهها وجود دارد.از سوی دیگر، پرداخت بهموقع تسهیلات بانکی، اهمیت ویژهای دارد. هرگونه تأخیر در فرآیند معرفی متقاضی، تشکیل پرونده و پرداخت وام، با توجه به افزایش مستمر هزینه ساخت، میتواند منابع پیشبینیشده را از قدرت خرید واقعی بیندازد. همچنین شناسایی دقیق خانوارهای هدف ضروری است؛ زیرا دهکبندی به تنهایی بیانگر میزان نیاز مسکن نیست و باید عواملی مانند درآمد، تعداد اعضای خانوار و وضعیت سکونت نیز لحاظ شود. در نهایت، سرعت ،نباید به بهای کاهش کیفیت تمام شود و رعایت استانداردهای ایمنی، مقاومسازی، عایقبندی و مصرف انرژی باید همزمان با هدف ساخت 220 هزار واحد دنبال گردد همان چالشی که بطور معمول پاشنه آشیل این نوع از برنامه ها بشمار می آید.
شرط موفقیت؛ عبور از واحدسازی به خانهدار کردن
به گزارش «نقش اقتصاد»، طرح خانه امید در شرایطی آغاز شده که میلیونها خانوار کمدرآمد با مسئله تأمین مسکن مواجهاند. هدفگذاری ساخت 220 هزار واحد در سال و اختصاص زمین رایگان، تسهیلات کمبهره و کمکهای بلاعوض، در صورت اجرای کامل، میتواند گام مهمی برای کاهش بخشی از این شکاف باشد.
دراین حال پرسش پیش رو آن است که آیا خانه امید میتواند اثرگذاری بیشتری نسبت به برنامه های قبل داشته باشد؟پاسخ به این پرسش به نحوه اجرای طرح بستگی دارد. اگر خانه امید به برنامهای برای ساخت تعداد مشخصی واحد تبدیل شود، احتمالاً پس از چند سال با همان مشکلاتی روبهرو خواهد شد که برخی طرحهای قبلی تجربه کردهاند. اما چنانچه طرح بر اساس یک زنجیره کاملی چون شناسایی خانوار، تأمین زمین، تأمین مالی، ساخت، تأمین زیرساخت، تحویل و پشتیبانی پس از سکونت دنبال شود میتواند به یکی از هدفمندترین سیاستهای مسکن اجتماعی در کشور تبدیل گردد. همچنین شفافیت آماری میتواند از تکرار بخشی از مشکلات طرحهای گذشته جلوگیری کند؛ بهویژه آنکه در ارزیابی برخی برنامههای قبلی مسکن، اختلاف و پراکندگی آماری خود به یک مسئله تبدیل شده است. در این میان، نقش حساب 100 امام(ره) و مشارکت خیران نیز اهمیت ویژهای دارد. کمکهای بلاعوض ،اگرچه ممکن است در مقیاس ملی محدود باشد، اما برای خانوارهای بسیار کمدرآمد همان حلقهای است که پروژه را از مرحله نیمهتمام به مرحله سکونت میرساند.درواقع مهمترین ،تفاوت میان یک طرح موفق مسکن اجتماعی و یک برنامه عمرانی در همین نکته مشخص میشود: آیا دولت قصد دارد ساختمان تولید کند یا خانوار را صاحب مسکن کند؟
