هیوا زارعی – با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستاجران در سال 1404، مستأجران با یکی از دشوارترین دوره‌های زندگی خود مواجه‌اند. بازار اجاره مسکن در شرایطی بحرانی به سر می‌برد که تورم افسارگسیخته، کمبود عرضه واحدهای مسکونی و افزایش تقاضا، فشار بی‌سابقه‌ای بر خانوارها وارد کرده است. مستأجران به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد و اصفهان، با افزایش 50 تا 70 درصدی اجاره‌بها روبه‌رو هستند که زندگی را برای بسیاری از آنها به کابوسی مالی تبدیل کرده است.
افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها و فشار بر مستأجران
به گزارش روزنامه «نقش اقتصاد» در سال‌های اخیر، اجاره‌بها در ایران با سرعتی غیرقابل‌تصور افزایش یافته است. در تهران، متوسط اجاره یک آپارتمان 70 متری در مناطق متوسط شهر به بیش از 12 میلیون تومان در ماه رسیده است، در حالی که حقوق ماهانه یک کارمند یا کارگر به سختی به 10 میلیون تومان می‌رسد. این شکاف عظیم بین درآمد و هزینه‌های مسکن، مستأجران را در تنگنای مالی شدیدی قرار داده است. بسیاری از خانوارها بیش از 60 درصد درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند، در حالی که استاندارد جهانی این رقم را حدود 30 درصد می‌داند. این وضعیت باعث شده که بسیاری از مستأجران برای تأمین مخارج زندگی از هزینه‌های ضروری مانند خوراک، درمان و آموزش بکاهند. فصل جابه‌جایی، که معمولاً در ماه‌های گرم سال اوج می‌گیرد، این فشار را تشدید کرده است. تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی در این دوره به دلیل تغییر محل کار، ازدواج یا جابه‌جایی‌های اجباری افزایش می‌یابد اما عرضه محدود واحدها، مالکان را در موقعیت قدرت قرار داده است. آنها نه‌تنها اجاره‌های بالا طلب می‌کنند بلکه شرایط سخت‌گیرانه‌ای مانند افزایش ودیعه‌های کلان یا قراردادهای کوتاه‌مدت را تحمیل می‌کنند. این موضوع برای مستأجران جوان یا خانواده‌های پرجمعیت که گزینه‌های محدودی دارند به‌ویژه دشوار است.
چالش‌های خانوارهای کم‌درآمد
خانوارهای کم‌درآمد که بخش عمده جمعیت اجاره‌نشین ایران را تشکیل می‌دهند، در این بحران بیش از دیگران آسیب دیده‌اند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی که به دلیل نوسانات نرخ ارز و تورم داخلی تا 40 درصد در سال گذشته رشد کرده، هزینه‌های ساخت و تعمیرات را بالا برده است. مالکان این هزینه‌ها را مستقیماً به مستأجران منتقل می‌کنند و در نتیجه، اجاره‌بهای واحدهای قدیمی و حتی غیراستاندارد نیز سر به فلک کشیده است. بسیاری از مستأجران کم‌درآمد دیگر توان اجاره آپارتمان‌های مستقل را ندارند و به گزینه‌های غیرمتعارف مانند اجاره اتاق‌های مشترک، پارکینگ‌ها، پشت‌بام‌ها یا حتی انباری‌ها روی آورده‌اند. گزارش‌هایی از شهرهای بزرگ حکایت از آن دارد که برخی خانواده‌ها در فضاهایی کمتر از 30 مترمربع زندگی می‌کنند که فاقد امکانات اولیه مانند تهویه مناسب یا دسترسی به سرویس بهداشتی هستند. این پدیده که به «فقر مسکن» یا «بدمسکنی» معروف است نه‌تنها کیفیت زندگی را کاهش داده بلکه به مشکلات بهداشتی، روانی و اجتماعی منجر شده است. علاوه بر این، افزایش اجاره‌بها به مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها دامن زده است. مناطق حاشیه‌ای مانند اطراف تهران، کرج یا مشهد، که امکانات شهری محدودی دارند، به مقصد بسیاری از مستأجران تبدیل شده‌اند. این جابه‌جایی‌ها نه‌تنها دسترسی به خدمات آموزشی، درمانی و شغلی را دشوار می‌کند بلکه باعث افزایش آسیب‌های اجتماعی مانند فقر، جرم و اعتیاد در این مناطق شده است.
نقش دلالی و احتکار در تشدید بحران
بازار اجاره تحت تأثیر فعالیت‌های سوداگرانه نیز قرار دارد. بسیاری از مالکان، به‌ویژه در مناطق مرفه‌تر، ترجیح می‌دهند واحدهای خود را خالی نگه دارند تا در زمان مناسب با قیمت‌های بالاتر اجاره دهند یا بفروشند. این احتکار مصنوعی، عرضه واحدهای اجاره‌ای را کاهش داده و قیمت‌ها را به‌صورت غیرطبیعی بالا برده است. مشاوران املاک نیز با تحریک مالکان به افزایش اجاره‌بها یا دریافت حق کمیسیون بالاتر به این بحران دامن زده‌اند. این وضعیت باعث شده که مستأجران در مذاکره با مالکان عملاً هیچ قدرتی نداشته باشند و مجبور به پذیرش شرایط تحمیلی شوند.
عملکرد ضعیف دولت در مدیریت بحران
عملکرد دولت در مواجهه با بحران اجاره‌بها ناامیدکننده بوده است. در سال‌های اخیر، دولت تلاش‌هایی برای کنترل بازار اجاره انجام داده، از جمله تعیین سقف 25 درصدی برای افزایش اجاره‌بها در شهرهای بزرگ. با این حال این سیاست عملاً اجرا نشده است زیرا نظارت کافی بر قراردادهای اجاره وجود ندارد و بسیاری از مالکان این سقف را نادیده می‌گیرند. نبود ضمانت اجرایی و جریمه‌های بازدارنده، این طرح را به قانونی بی‌اثر تبدیل کرده است. طرح‌های بلندمدت دولت، مانند پروژه مسکن ملی نیز نتوانسته‌اند گره‌ای از مشکلات مستأجران باز کنند. این پروژه‌ها که با هدف ساخت واحدهای ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد طراحی شده‌اند به دلیل کندی پیشرفت، مشکلات مالی و عدم تطابق با نیازهای واقعی جامعه، عملاً تأثیری در بازار اجاره نداشته‌اند. بسیاری از این واحدها هنوز در مرحله ساخت هستند و حتی در صورت تکمیل، به دلیل موقعیت جغرافیایی نامناسب یا هزینه‌های جانبی، برای مستأجران کنونی قابل استفاده نیستند. علاوه بر این، دولت هیچ برنامه مشخصی برای حمایت مستقیم از مستأجران ارائه نکرده است. در بسیاری از کشورها، یارانه‌های اجاره یا وام‌های کم‌بهره برای مستأجران کم‌درآمد در نظر گرفته می‌شود اما در ایران چنین حمایت‌هایی وجود ندارد. حتی وام‌های ودیعه مسکن که در سال‌های گذشته معرفی شدند به دلیل شرایط سخت بازپرداخت و مبلغ ناکافی نتوانسته‌اند نیازهای واقعی مستأجران را برآورده کنند. یکی دیگر از نقاط ضعف دولت، ناتوانی در مدیریت دلالی و احتکار در بازار مسکن است. مالیات بر خانه‌های خالی که قرار بود عرضه واحدهای مسکونی را افزایش دهد به دلیل ضعف در شناسایی و اجرا، تأثیر چندانی نداشته است. همچنین نبود شفافیت در بازار املاک و عدم نظارت بر فعالیت مشاوران املاک به سوداگری در این بخش دامن زده است.
چشم‌انداز دشوار برای مستأجران
فصل جابه‌جایی 1404 برای مستأجران ایرانی به جای فرصتی برای بهبود شرایط زندگی به چالشی بزرگ تبدیل شده است. بسیاری از آنها یا مجبور به تمدید قراردادهای قبلی با اجاره‌های سنگین هستند یا باید به مناطق کم‌برخوردارتر و حتی غیراستاندارد نقل‌مکان کنند. این وضعیت نه‌تنها فشار مالی و روانی بر خانوارها وارد کرده، بلکه به افزایش شکاف طبقاتی و نارضایتی اجتماعی منجر شده است. مستأجران جوان، که اغلب درآمدهای محدودی دارند، در این میان بیشترین آسیب را دیده‌اند. بسیاری از آنها از تشکیل خانواده یا برنامه‌ریزی برای آینده بازمانده‌اند زیرا هزینه‌های مسکن تمام درآمدشان را بلعیده است. این ناامیدی حتی به مهاجرت برخی از جوانان به خارج از کشور منجر شده پدیده‌ای که به «فرار مغزها» یا «مهاجرت اقتصادی» معروف است. دولت تا کنون نتوانسته راهکارهای مؤثری برای کاهش فشار بر مستأجران ارائه دهد. نبود برنامه‌های کوتاه‌مدت و ناکارآمدی سیاست‌های بلندمدت، اعتماد عمومی به توانایی دولت برای حل این بحران را کاهش داده است. در حالی که تورم و نوسانات اقتصادی ادامه دارد، چشم‌انداز بازار اجاره برای ماه‌های آینده همچنان تیره و تار است و مستأجران در انتظار اقدامات عملی و فوری باقی مانده‌اند. این بحران نه‌تنها یک مسئله اقتصادی بلکه یک معضل اجتماعی است که می‌تواند پیامدهای گسترده‌ای داشته باشد. اگر دولت نتواند با سیاست‌های قاطع و مؤثر، تعادلی در بازار اجاره ایجاد کند، احتمال افزایش تنش‌های اجتماعی و اعتراضات مردمی وجود دارد. مستأجران به‌ویژه در این فصل حساس، نیاز به حمایت‌های فوری دارند تا بتوانند حداقل سرپناهی امن و مقرون‌به‌صرفه برای خود و خانواده‌هایشان فراهم کنند.