محمد جواد خلیلی: بازار مسکن در تهران، در سال‌های اخیر تحولات زیادی را تجربه کرده است. تهران که پیشتر به عنوان یکی از مهم‌ترین و جذاب‌ترین بازارهای مسکن در کشور شناخته می‌شد، به ویژه در زمینه خانه‌های گران‌قیمت، حالا با رکودی بی‌سابقه مواجه است. این تحولات به ویژه در مناطق شمالی تهران که تمرکز بیشتری بر خرید و فروش املاک لوکس و گران‌قیمت است، مشاهده می‌شود. مناطقی مانند زعفرانیه، فرمانیه، ولنجک و دربند که پیش از این مقصد اصلی سرمایه‌گذاران و خریداران ثروتمند بودند حالا با مشکلاتی مواجه شده‌اند که باعث شده‌اند خانه‌های گران‌قیمت در این مناطق خالی بمانند. در گذشته خانه‌های گران‌قیمت در این مناطق به عنوان سرمایه‌گذاری‌هایی مطمئن و سودآور شناخته می‌شدند به طوری که خریداران این خانه‌ها نه تنها از آن به عنوان مکانی برای سکونت بلکه به چشم یک دارایی ارزشمند برای حفظ و افزایش سرمایه خود نگاه می‌کردند. اما اکنون شاهد این هستیم که این خانه‌ها به دلیل تغییرات در بازار مسکن و اقتصادی کشور، در وضعیت رکود قرار گرفته‌اند و خرید و فروش آن‌ها به طرز چشمگیری کاهش یافته است.
خانه‌های خالی و سرمایه‌های بی‌توجه
به گزارش روزنامه «نقش اقتصاد» یکی از مهم‌ترین عواملی که به این وضعیت منجر شده، افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها و تورم در سال‌های اخیر است. قیمت خانه‌ها به‌ویژه در بخش املاک لوکس به شدت افزایش یافته است و این موضوع سبب شده که حتی افراد ثروتمند نیز قادر به خرید خانه‌های گران‌قیمت نباشند. این افزایش قیمت‌ها نه تنها خریداران معمولی را از خرید مسکن بازداشته بلکه حتی افرادی که پیشتر به خرید املاک گران‌قیمت به عنوان یک سرمایه‌گذاری سودآور نگاه می‌کردند دیگر از این بازار فاصله گرفته‌اند. علاوه بر افزایش قیمت‌ها، شرایط اقتصادی کشور و کاهش توان خرید از سوی بسیاری از افراد در طبقات مختلف اجتماعی از جمله طبقه ثروتمند به نوبه خود به رکود در این بازار دامن زده است. تغییرات در بازارهای مختلف نظیر نوسانات نرخ ارز و تغییرات در بازارهای مالی نیز باعث شده که بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح دهند سرمایه‌های خود را در بازارهای دیگر نظیر ارز، طلا یا بازارهای مالی خارجی به کار گیرند و دیگر به خرید خانه‌های گران‌قیمت تمایلی نداشته باشند. در نتیجه خانه‌های خالی در مناطق گران‌قیمت تهران روز به روز بیشتر می‌شوند.
از قیمت‌های نجومی تا بی‌میلی خرید
یکی از نکات بسیار مهم در این بررسی این است که کاهش قدرت خرید تنها به طبقه متوسط محدود نمی‌شود. در حالی که پیش از این، بازار مسکن لوکس بیشتر به عنوان یک گزینه جذاب برای طبقه ثروتمند و سرمایه‌گذاران شناخته می‌شد اکنون می‌بینیم که حتی طبقات ثروتمند نیز از خرید این املاک خودداری می‌کنند. بسیاری از ثروتمندان که در گذشته به خرید خانه‌های گران‌قیمت علاقه داشتند، اکنون به دلایل مختلف از جمله رکود اقتصادی و نوسانات اقتصادی از این بازار خارج شده‌اند. این کاهش تمایل به خرید خانه‌های گران‌قیمت، به‌ویژه در سال‌های اخیر که بحران‌های اقتصادی کشور شدت یافته است، نشان‌دهنده این است که دیگر بازار مسکن به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری مطمئن برای ثروتمندان شناخته نمی‌شود. رکود اقتصادی، نوسانات شدید نرخ ارز و بی‌اعتمادی به ثبات و آینده بازار مسکن سبب شده‌اند که ثروتمندان نیز در مورد سرمایه‌گذاری در این بخش تردید کنند.
بررسی تغییر رفتار خرید مسکن در طبقه بالا
رکود اقتصادی که به دلیل مشکلات ساختاری در اقتصاد کشور و کاهش نرخ رشد اقتصادی به وجود آمده است، تأثیرات زیادی بر خرید املاک گران‌قیمت داشته است. رکود اقتصادی نه تنها باعث کاهش قدرت خرید طبقات متوسط شده بلکه حتی برای افراد با درآمد بالا و سرمایه‌گذاران ثروتمند نیز دیگر خرید خانه‌های گران‌قیمت به عنوان یک گزینه جذاب و مطمئن تلقی نمی‌شود. اکنون بسیاری از ثروتمندان به جای خرید املاک گران‌قیمت، ترجیح می‌دهند که سرمایه‌های خود را در بازارهای دیگر نظیر ارزهای دیجیتال، طلا یا سرمایه‌گذاری‌های خارجی قرار دهند. این تغییر رفتار به دلیل نوسانات اقتصادی و ریسک بالای بازار مسکن است. نوسانات نرخ ارز به شدت بر قدرت خرید تأثیر گذاشته و بسیاری از افراد ثروتمند که از گذشته به خرید ملک‌های گران‌قیمت علاقه داشتند، حالا ترجیح می‌دهند که از سرمایه‌گذاری در مسکن اجتناب کنند.
جرقه‌ای برای توقف پروژه‌های لوکس
یکی دیگر از دلایل اصلی رکود در بازار مسکن گران‌قیمت، افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز در سال‌های اخیر است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های نیروی کار ماهر، تأثیر زیادی بر روند ساخت و توسعه پروژه‌های جدید در مناطق لوکس داشته است. با افزایش هزینه‌های ساخت، بسیاری از پروژه‌های مسکونی لاکچری متوقف یا با تأخیر مواجه شده‌اند. از سوی دیگر، تحریم‌ها و نوسانات نرخ ارز باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی نظیر فولاد، سیمان و دیگر مواد مورد نیاز برای ساخت خانه‌های گران‌قیمت شده است. این افزایش قیمت‌ها نه تنها بر قیمت تمام‌شده مسکن اثر گذاشته بلکه باعث شده که بسیاری از توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکونی نتوانند پروژه‌های خود را به اتمام برسانند.
کمبود نیروی کار و تأمین مالی
در کنار افزایش هزینه‌ها، کمبود نیروی کار ماهر یکی دیگر از مشکلات عمده در این بخش است. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به دلیل کمبود کارگران ماهر یا نیروی انسانی مناسب به تأخیر افتاده‌اند. این مسئله به ویژه در پروژه‌های بزرگ و گران‌قیمت که نیاز به دقت و تخصص بیشتری دارند خود را نشان داده است. مشکلات تأمین منابع مالی برای توسعه‌دهندگان نیز یک عامل بسیار تأثیرگذار است. بسیاری از شرکت‌های ساختمانی به دلیل ناتوانی در تأمین سرمایه مورد نیاز برای پیشبرد پروژه‌ها، قادر به ادامه کار نبوده‌اند و این موضوع باعث شده که بسیاری از پروژه‌های مسکونی در این بخش متوقف یا کاهش یابد.
چالش‌های توسعه‌دهندگان املاک گران‌قیمت
چالش‌های توسعه‌دهندگان پروژه‌های گران‌قیمت تنها به مشکلات مالی و کمبود نیروی کار محدود نمی‌شود. بی‌اعتمادی به آینده بازار مسکن و نگرانی از عدم بازگشت سرمایه، باعث شده که بسیاری از توسعه‌دهندگان ترجیح دهند از سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید خودداری کنند. این نگرانی‌ها به ویژه در میان شرکت‌های ساختمانی که به دنبال کاهش ریسک‌های مالی خود هستند، بسیار بیشتر از گذشته شده است. در این شرایط توسعه‌دهندگان بیشتر به دنبال پروژه‌هایی با ریسک پایین و سود تضمین‌شده می‌گردند، که این امر خود به کاهش پروژه‌های جدید و رکود در بازار املاک گران‌قیمت دامن زده است.
چشم‌انداز بازار املاک گران‌قیمت
آینده بازار مسکن گران‌قیمت در ایران با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی موجود، همچنان مبهم و پیچیده است. از یک سو، رکود اقتصادی و نوسانات شدید بازار مسکن باعث کاهش تقاضا در این بخش شده و در سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت‌وساز به کاهش عرضه املاک گران‌قیمت منجر شده است. با این حال، برخی کارشناسان بر این باورند که در بلندمدت، اگر سیاست‌های اقتصادی دولت تغییر کند و هزینه‌های ساخت‌وساز کاهش یابد، ممکن است بازار املاک گران‌قیمت دوباره به حالت قبلی خود بازگردد. همچنین، در صورت بازگشت رشد اقتصادی و بهبود شرایط بازار ممکن است تقاضا برای خرید خانه‌های گران‌قیمت دوباره افزایش یابد. بازگشت به رشد اقتصادی و کاهش رکود در کشور می‌تواند موجب افزایش تقاضا برای خرید مسکن گران‌قیمت شود. همچنین تسهیل سیاست‌های مالیاتی و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌تواند به رونق دوباره بازار مسکن لوکس کمک کند. در نهایت شرایط بهبود یافته در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز می‌تواند باعث بازگشت اعتماد به بازار مسکن گران‌قیمت و رونق دوباره آن گردد.
زنگ خطر تجارت خارجی
درطول اين دو دهه تغيير در شرکاي اصلي رخ داده است؛ به طوري که چين و عراق به...
