هیوا زارعی- عطا بهرامی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با روزنامه «نقش اقتصاد» به بررسی وضعیت بازار مسکن در ایران در سال 1404 پرداخته و معتقد است که این بازار همچنان تحت تأثیر تورم و سیاستهای نادرست کلان قرار دارد. او میگوید: «بازار مسکن به طور منطقی از تورم متأثر میشود، چه در خرید و فروش و چه در اجارهبها. اما سیاستهای محدودکننده عرضه زمین، که حدود 30 سال است ادامه دارد، باعث شده عرضه مخدوش شود و قیمتها بهصورت مضاعف افزایش یابد.» بهرامی به نبود پروژههای بزرگمقیاس مسکن پس از طرح مسکن مهر اشاره کرده و میافزاید: «ما بعد از انقلاب، جز مسکن مهر، پروژه دیگری در این حوزه نداشتیم. این کمبود عرضه، همراه با تورم بالا، بازار را به شدت تحت فشار قرار داده است.» او تأکید میکند که «کنترل اجارهبها در چنین شرایطی عملاً بیفایده است و سیاستهای اعلامی دولت بیشتر برای نشان دادن تلاش ظاهری است تا تأثیر واقعی». بهرامی معتقد است «این سیاستها تنها برای این است که بگویند کاری انجام میشود، اما در عمل تأثیری بر کاهش قیمتها ندارند.»
سیاست کمربند سبز و احتکار زمین
این کارشناس اقتصادی، یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن را سیاست کمربند سبز میداند که به گفته او، اختراع خاص ایران است و در هیچ جای دنیا به این شکل اجرا نمیشود. او توضیح میدهد: «این سیاست باعث شده عرضه زمین محدود شود و قیمت زمین، مسکن و اجارهبها بیش از حد معمول افزایش یابد. در کشورهای دیگر، زمینهای حومه شهرها با رعایت استانداردهای ساختوساز برای توسعه مسکونی آزاد است، اما در ایران، این زمینها عملاً احتکار شدهاند.» وی با اشاره به اینکه مساحت شهرهای ایران حدود یک میلیون هکتار و حریم شهرها یک میلیون و هشتصد هزار هکتار است، میگوید: «دولت این زمینها را که در اختیار دارد و از نظر زیرساخت مشکلی ندارند، به مردم عرضه نمیکند. این احتکار باعث شده تهران از توکیو هم متراکمتر شود.» بهرامی معتقد است که این تراکم بیش از حد، فشار سنگینی بر زیرساختهای شهری مثل حملونقل، ترافیک و خدمات عمومی وارد کرده و تبعات اجتماعی مانند پرخاشگری، افسردگی و افزایش جرم را به دنبال داشته است. این وضعیت نهتنها هزینههای اقتصادی، بلکه هزینههای اجتماعی سنگینی به جامعه تحمیل کرده است.»
تأثیر تورم و ناترازی اقتصادی
بهرامی به تأثیر کسری بودجه و ناترازیهای اقتصادی بر بازار مسکن اشاره کرده و به «نقش اقتصاد» میگوید: «کسری بودجه به طور مستقیم با مسکن ارتباط ندارد اما چون ریشه تورم است بر داراییهای غیرمنقول مانند زمین و مسکن اثر میگذارد.» او نقش بانکها را نیز در این میان پررنگ میداند: «بانکها که خود یکی از پایههای تورم هستند، داراییهایشان را در بخش مسکن سرمایهگذاری میکنند تا قیمتها پایین نیاید. شاخص بانک مرکزی درباره قیمت زمین و مسکن معمولاً بیش از واقعیت نشان داده میشود تا دارایی بانکها را تقویت کند.» او همچنین به نقش سیاستهای پولی در تشدید تورم اشاره کرده و میافزاید: «این سیاستها باعث شده که سرمایهگذاری در مسکن بهعنوان یک دارایی امن، بیش از پیش جذاب شود و تقاضا را افزایش دهد.» بهرامی تأکید میکند که این چرخه معیوب تورم و سرمایهگذاری سوداگرانه، بازار مسکن را از دسترس بسیاری از مردم خارج کرده است».
تبعات اجتماعی گرانی مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن به تأثیرات اجتماعی گرانی مسکن پرداخته و میگوید: «سرکوب دستمزدها از سال 97 به بعد، در کنار افزایش تورم، باعث شده قدرت خرید مردم کاهش یابد. اگر اجارهبها و دستمزدها با نرخ متناسب بالا میرفت، بسیاری در همان محلهها میماندند. اما حالا بسیاری مجبور شدهاند به محلههای پایینتر یا حتی حاشیه شهرها و شهرستانها مهاجرت کنند.» او این جابهجایی اجتماعی را یک «واقعیت تلخ» این سالها میداند که به افزایش حاشیهنشینی، فشار بر زیرساختهای شهری و تشدید مشکلات اجتماعی منجر شده است. بهرامی میافزاید: «این مهاجرتها نهتنها کیفیت زندگی را کاهش داده، بلکه هزینههای اجتماعی مانند افزایش بزه، افسردگی و پرخاشگری را نیز به همراه داشته است که اغلب در محاسبات سیاستگذاران نادیده گرفته میشود.» او معتقد است که این تبعات اجتماعی باید در کنار هزینههای اقتصادی در سیاستگذاریها مورد توجه قرار گیرند.
انتقاد از سیاستهای کلان و دلالی
به گزارش «نقش اقتصاد»، بهرامی معتقد است که دلالی در بازار مسکن زمانی پررنگ میشود که سیاستهای کلان اشتباه باشند. او میگوید: «وقتی عرضه زمین محدود میشود، دلالان از این کمبود سوءاستفاده میکنند. اما ریشه مشکل در سیاستگذاری است، نه دلالی. در هیچ جای دنیا کسی که زمین دارد، از ساختوساز منع نمیشود، جز ایران. موانعی مثل تغییر کاربری یا طرح توجیهی، عملاً ساختوساز را دشوار کرده و قیمتها را بالا برده است.» او مذاکرات سیاسی را نیز در این حوزه بیتأثیر میداند: «مسکن کالای تجارتپذیر نیست و مذاکرات اثری بر آن ندارد. باید سیاستهای مسکن اصلاح شود تا مشکلات ریشهای حل شود.» بهرامی تأکید میکند که سیاستهای نادرست، مانند محدودیتهای غیرمنطقی تغییر کاربری زمین، بازار را به آشوب کشیده و دلالان تنها از این آشوب بهره میبرند. او میافزاید: «دولت با ایجاد موانع غیرضروری، عملاً فضا را برای سوداگری باز کرده است».
راهکارهای عملی برای حل بحران مسکن
بهرامی برای حل معضل مسکن دو پیشنهاد اصلی ارائه میدهد: نخست آزادسازی ساختوساز در زمینهای شخصی که پیشنهاد میکند مردم بتوانند در زمینهای خود با رعایت استانداردهای حداقلی (مثل عدم حفر چاه غیرمجاز یا رعایت اصول شهرسازی) ساختوساز کنند. بهرامی میگوید: «در دنیا کسی که زمین دارد، حق ساختوساز دارد. اما در ایران، موانعی مثل طرح توجیهی مانع این کار میشود. حذف این موانع میتواند انگیزه مالکان برای ساختوساز را افزایش دهد و عرضه مسکن را بهبود بخشد.» او تأکید میکند که این سیاست با منطق بازار آزاد همخوانی دارد و میتواند فشار بر بازار مسکن را کاهش دهد. بهرامی مورد دوم راعرضه زمینهای حریم شهرها میداند و معتقد است که دولت باید زمینهای حریم شهرها را آزاد کند و سیاست کمربند سبز را بازنگری نماید. بهرامی توضیح میدهد: «شهرهای بزرگ دنیا، مانند شهرهای 3 تا 4 میلیونی آمریکا، مساحتی هفت برابر تهران دارند. در ایران باید حریم شهرها آزاد شود و کمربند سبز جدیدی در فاصلهای دورتر تعریف شود. این کار تراکم جمعیتی را کاهش میدهد و فشار بر زیرساختهای شهری را کم میکند.»
چشمانداز اصلاحات در بازار مسکن
بهرامی تأکید دارد که حل بحران مسکن نیازمند اصلاحات ساختاری در سیاستهای کلان است. او میگوید: «تا زمانی که عرضه زمین محدود باشد و موانع بوروکراتیک ادامه داشته باشد، قیمتها همچنان بالا خواهد رفت. آزادسازی زمینهای شخصی و حریم شهرها، همراه با توسعه زیرساختها و تشویق ساختوساز پایدار، میتواند بازار مسکن را به تعادل برساند.» او هشدار میدهد که بدون این اصلاحات، تبعات اجتماعی و اقتصادی گرانی مسکن، از جمله حاشیهنشینی، ترافیک و افزایش بزههای اجتماعی، تشدید خواهد شد. بهرامی پیشنهاد میدهد که دولت با ایجاد یک سامانه شفاف برای عرضه زمینهای دولتی، از رانت و فساد جلوگیری کند و اعتماد عمومی را جلب نماید. او همچنین به ضرورت توسعه زیرساختها در کنار آزادسازی زمینها اشاره کرده و میگوید: «بدون زیرساختهای لازم، آزادسازی زمینها ممکن است به حاشیهنشینی بیضابطه منجر شود.» بهرامی در پایان تأکید میکند که اصلاح نظام بانکی و هدایت منابع مالی به سمت تولید مسکن، همراه با حذف موانع غیرضروری، میتواند این بحران را بهتدریج حل کند و فشار بر مردم را کاهش دهد.
