فروش و اجاره پشتبام معضلی است که میتواند خسارات جدی برای افراد و جامعه به همراه داشته باشد. نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه در هیچ سند رسمی و هیچ ساختمانی، پشتبام بهعنوان یک ملک مجزا شناخته نمیشود، عنوان کرد: افزایش پروندههای قضایی و بروز اختلافات حقوقی پیامد مهم این پدیده است.
در حالی که بحران مسکن و افزایش قیمت واحدهای مسکونی در کلانشهرهایی مانند تهران مردم را با دشواریهای متعدد در تهیه سرپناه مواجه کرده است، پدیدهای جدید با عنوان «پشتبامفروشی» در برخی مناطق شهری دیده شده که با وجود اینکه هنوز عمومیت نیافته، بهعنوان یک هشدار جدی برای شهروندان و مسئولان قابل توجه است. این پدیده نمونهای از سوءاستفاده برخی افراد از خلاءهای نظارتی و ناآگاهی عمومی است که میتواند خسارات جدی برای افراد و جامعه به همراه داشته باشد. لازم است دستگاههای مرتبط با همکاری نهادهای صنفی و رسانهای، اقدامات پیشگیرانه و بازدارنده را در این مورد تشدید کرده و مانع از گسترش این رفتار غیرقانونی شوند. کارشناسان هشدار میدهند که در صورت عدم برخورد قاطع با تخلفات ساختمانی و نبود سیاستهای حمایتی مناسب برای اقشار آسیبپذیر، اینگونه پدیدهها میتوانند به بحرانهای اجتماعی و حقوقی گستردهتری منجر شوند. در یکی از آگهیهای منتشرشده در پلتفرمهای خرید و فروش اینترنتی، با عنوان «رهن سوئیت 30 متری طبقه 5»، اطلاعاتی درج شده که در نگاه نخست، یک پیشنهاد اقتصادی برای سکونت بهنظر میرسد. با تماس خبرنگار میزان با آگهیدهنده، مشخص شد آنچه در آگهی بهعنوان «طبقه پنجم» معرفی شده، در حقیقت یک ساختوساز غیرقانونی در پشتبام یک ساختمان 4 طبقه است. این فضای 30 متری، بدون هیچ مجوز رسمی، بدون سند و صرفاً با دیوارکشی و سقفسازی سبک، بهعنوان یک «واحد مستقل» معرفی و برای رهن کامل پیشنهاد شده است.
اجاره پشتبام برای استفادههای تجاری
در نمونهای دیگر از بررسی میدانی ما، آگهی با عنوان «اجاره پشتبام منزل یا آپارتمان شما» به چشم میخورد. در تماس با آگهیدهنده متوجه شدیم پشتبام ساختمانها برای استفادههای تبلیغاتی و حتی استفاده بهعنوان انبار و فضای استیجاری در اختیار قرار میگیرد. این آگهی با ادعای «شرایط عالی» برای اجاره، بدون اشاره به نیاز به مجوزهای شهرداری یا رضایتنامه سایر ساکنان، تنها بر جذابیت اقتصادی آن تاکید میکند. اما کارشناسان هشدار میدهند که این قبیل اقدامات، مصداق بارز تغییر کاربری غیرمجاز و تعدی به مشاعات ساختمان محسوب میشود.
فروش پشتبام به هیچ وجه قانونی نیست
در همین راستا، داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با میزان به تبیین ابعاد مختلف این موضوع پرداخت و گفت: فروش پشتبام از نظر قانونی و ثبتی امکانپذیر نیست. وی افزود: مبنای ثبت و معاملات ملکی در سامانههای رسمی، پلاک ثبتی و کد پستی املاک است. در هیچ سند رسمی و هیچ ساختمانی، پشتبام بهعنوان یک ملک مجزا دارای پلاک ثبتی و کد پستی شناخته نمیشود؛ بنابراین فروش پشتبام، از نظر قانونی و حقوقی باطل است و فاقد وجاهت قانونی است. به گفته نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران برخی افراد سودجو بدون رعایت ضوابط و مجوزهای قانونی، اقدام به ساختوساز در پشتبام ساختمانها کرده و این فضاها را برای استفاده مسکونی خود یا اجاره به دیگران آماده میکنند. در حالی که این اقدامات نه تنها غیرقانونی است، بلکه پیامدهای حقوقی و قضایی متعددی را نیز برای افراد درگیر بهدنبال دارد. بیگینژاد در ادامه توضیح داد: بر اساس قانون تملک آپارتمانها، پشتبام و سایر بخشهای مشاع ساختمان از جمله فضاهایی هستند که مالکیت اختصاصی برای آنها تعریف نشده و به صورت اشتراکی در اختیار تمامی ساکنان ساختمان است. بنابراین، واگذاری چنین فضاهایی بهعنوان ملک مستقل، از منظر حقوقی و ثبتی ممکن نیست و مردم باید آگاه باشند که معامله اینگونه فضاها، از اساس باطل است.
ایجاد فضای مسکونی در پشتبام تخلف است
وی با اشاره به خطرات ناشی از ساختوساز غیرقانونی در پشتبامها گفت: هرگونه تغییر کاربری و ایجاد فضای مسکونی در پشتبام، بدون اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و مراجع ذیصلاح، تخلف محسوب میشود. در صورت بروز حادثهای مانند آتشسوزی یا ریزش سازه، هیچ بیمهای مسئولیت پرداخت خسارات را نمیپذیرد و شخصی که اقدام به ساختوساز و بهرهبرداری غیرقانونی کرده است، باید پاسخگو باشد. نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: ساختوساز در محدودههای شهری، تنها با اخذ مجوزهای قانونی از شهرداریها و رعایت کامل ضوابط فنی و شهرسازی امکانپذیر است. اگر سازهای خارج از این چارچوب ساخته شود، تخلف تلقی شده و شهرداریها موظف به جلوگیری از ادامه فعالیت و تخریب آن هستند.
پروندههای قضایی، پیامد پشتبامفروشی
بیگینژاد با تاکید بر تبعات اجتماعی و قضایی این پدیده گفت: یکی از پیامدهای جدی پدیده پشتبامفروشی، افزایش پروندههای قضایی و بروز اختلافات حقوقی میان ساکنان ساختمانها و افراد استفادهکننده از این فضاها است. وقتی فردی به اشتباه پشتبام را خریداری یا اجاره میکند و بعدها با مشکلات حقوقی مواجه میشود، نه تنها سرمایهاش از دست میرود بلکه پروندهای جدید به بار دستگاه قضایی اضافه میشود. وی در ادامه افزود: مردم نباید بهدلیل مشکلات مالی یا فشار اقتصادی دست به اقداماتی بزنند که بعدها نه تنها راهی برای احقاق حق خود نداشته باشند، بلکه برای دستگاه قضایی نیز ایجاد بار و مشکل کنند. قانونگذار از ابتدا پشتبام و سایر مشاعات ساختمانها را فاقد قابلیت فروش یا انتقال دانسته و در نتیجه هیچ سند رسمی و قانونی برای این فضاها صادر نمیشود. نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین به موضوع عدم امکان دریافت انشعابات مجزا برای این فضاها اشاره کرد و گفت: پشتبامها نهتنها سند ندارند، بلکه امکان دریافت آب، برق، گاز و سایر انشعابات نیز به صورت مستقل برای آنها فراهم نیست. بنابراین، افرادی که اقدام به خرید یا اجاره این فضاها میکنند، نباید انتظار داشته باشند که بتوانند همانند یک واحد مسکونی عادی، خدمات شهری دریافت کنند. بیگینژاد با تاکید بر لزوم آگاهیبخشی عمومی اظهار کرد: رسانهها، اتحادیههای صنفی، شهرداریها و سایر نهادهای مسئول باید با اطلاعرسانی دقیق و مستمر، مردم را از پیامدهای قانونی و مالی اینگونه معاملات آگاه کنند. تنها از طریق آموزش و ارتقای آگاهی عمومی میتوان از گسترش این معضل جلوگیری کرد و مانع از آن شد که افراد سودجو با سوءاستفاده از ناآگاهی مردم، معاملات غیرقانونی انجام دهند.
