محمد جواد خلیلی -در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران با رکود شدید مواجه بوده و کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این وضعیت در سال 1404 نیز ادامه یابد. با توجه به عوامل مختلف از جمله قیمت بالای زمین، وام‌های ناکافی و سرکوب دستمزدها، بسیاری از مردم قادر به خرید خانه نخواهند بود. در این شرایط، تنها اجرای صحیح سیاست‌های دولت می‌تواند به شکستن قفل بازار مسکن کمک کند.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با «نقش اقتصاد» به تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن در سال 1404 پرداخت و از ادامه رکود در این بخش خبر داد. او بر این باور است که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و عدم تناسب درآمدها و هزینه‌ها، پیش‌بینی می‌شود که قیمت‌های کنونی مسکن همچنان از دسترس بسیاری از مردم خارج باشد. گودرزی در این گفتگو به بررسی عواملی همچون افزایش وام‌های بانکی، واگذاری زمین رایگان و سیاست‌های دولت پرداخت و تأکید کرد که اگر این برنامه‌ها به درستی اجرا شود، می‌توان امیدوار بود که قفل بازار مسکن شکسته شود اما در غیر این صورت همچنان رکود و تورم در این بازار ادامه خواهد داشت.
گودرزی با اشاره به وضعیت کنونی اقتصاد کشور گفت: «یکی از بزرگ‌ترین مشکلات موجود در بازار مسکن، وابستگی بالای بهای تمام‌شده مسکن به قیمت زمین است. در حال حاضر حدود 60 درصد از هزینه ساخت مسکن به زمین مربوط می‌شود و بیشترین زمین‌ها در اختیار دولت قرار دارد. متأسفانه، این زمین‌ها به خوبی در اختیار متقاضیان قرار نمی‌گیرد.» وی افزود: «یکی دیگر از مشکلات جدی، عدم کفایت وام‌های مسکن است. این وام‌ها به دلیل تورم شدید، قدرت خرید مردم را کاهش داده‌اند. وام‌های بانکی به هیچ عنوان پاسخگوی نیازهای اساسی برای خرید مسکن نیستند. در شرایط فعلی، با وام‌های موجود، عملاً امکان خرید بیشتر از شش یا هفت متر مربع مسکن برای بسیاری از مردم فراهم نیست.»
گودرزی همچنین به وضعیت دستمزدها و تأثیر آن بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: «دستمزدها در سال‌های اخیر به طور قابل توجهی سرکوب شده و اکنون این مسئله موجب شده که مردم توان خرید مسکن را نداشته باشند. علاوه بر این، قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی در بازار و برخی اقدامات نادرست، فشار بیشتری به بازار وارد کرده است.» او با اشاره به تأثیرات منفی رسانه‌ها بر بازار مسکن توضیح داد: «متاسفانه رسانه‌ها نیز به جای کمک به کاهش قیمت‌ها، بارها و بارها بر طبل افزایش قیمت‌ها کوبیده‌اند، در حالی که این قیمت‌ها به هیچ عنوان برای مردم قابل دسترسی نیست. این وضعیت عملاً باعث طولانی‌تر شدن دوره انتظار برای خانه‌دار شدن شده و مردم به طور فزاینده‌ای از خرید مسکن عاجز شده‌اند.» گودرزی در ادامه صحبت‌های خود، به نکات مثبتی که می‌توانند بازار مسکن را به سمت شکستن قفل و خروج از رکود پیش ببرند، اشاره کرد: «اگر دولت به برنامه‌هایی همچون افزایش وام‌های بلندمدت، واگذاری زمین‌های رایگان و برگزاری همایش‌های سرزمینی عمل کند، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن از رکود خارج شود.» وی همچنین تأکید کرد: «اما با توجه به وضعیت خشکسالی و کاهش ظرفیت‌های اقتصادی، به ویژه در تهران، بعید است که بازار مسکن در سال آینده برای سرمایه‌گذاران جذاب باشد. اگر قیمت‌ها حتی کمی افزایش یابد، تنها باعث کاهش بیشتر تقاضا و رکود در بازار خواهد شد.»
تحلیل بازار مسکن و جذابیت بازارهای موازی
گودرزی به مسئله جذابیت بازارهای موازی نظیر بورس، دلار و سایر بازارها برای سرمایه‌گذاران اشاره کرد و گفت: «بازار مسکن در سال‌های اخیر نتوانسته است از این جذابیت‌های بازارهای موازی بهره‌برداری کند. بسیاری از سرمایه‌گذاران که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، اکنون سرمایه‌شان در این بازار حبس شده است و هیچ تمایلی برای سرمایه‌گذاری بیشتر ندارند.» وی افزود: «نقد شوندگی پایین بازار مسکن به دلیل رکود شدید و قیمت‌گذاری‌های ناصواب، باعث شده که بسیاری از سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار منصرف شوند. در حال حاضر، هیچ جذابیتی برای سرمایه‌گذاران در بازار مسکن وجود ندارد و پیش‌بینی می‌شود که این رکود ادامه یابد.»
تأثیر مهاجران خارجی بر بازار مسکن
گودرزی به مشکل دیگر بازار مسکن اشاره کرد و آن را حضور سرمایه‌گذاران خارجی و مهاجران دانست. وی گفت: «مهاجرانی که از کشورهای دیگر به ایران آمده‌اند، توانسته‌اند با استفاده از ارزهای خارجی، خانه‌هایی در بازار مسکن ایران خریداری کنند. با 100 هزار دلار می‌توان در ایران خانه خرید، در حالی که در کشورهایی مانند آمریکا، حداقل باید 400 هزار دلار برای خرید یک خانه هزینه کرد.» گودرزی همچنین تأکید کرد: «این مسئله باعث ایجاد رقابت ناسالم میان خریداران داخلی و خارجی شده است. بسیاری از این افراد نه خانه‌های خود را می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند و در نتیجه باعث بحران در بازار مسکن شده‌اند.»
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود وضعیت مسکن
گودرزی معتقد است که برای حل مشکلات موجود در بازار مسکن، باید اقدامات اساسی صورت گیرد. وی افزود: «دولت باید تمهیداتی برای تفکیک بخش مصرفی و سرمایه‌ای بازار مسکن در نظر بگیرد. در بسیاری از کشورهای پیشرفته، سیاست‌های مالی و مالیاتی برای کنترل بخش سرمایه‌گذاری و مصرفی به طور جداگانه وجود دارد. در ایران، این دو بخش هنوز جدا نشده‌اند و این موضوع باعث بروز مشکلات متعددی در بازار مسکن شده است.» او همچنین بر لزوم افزایش عرضه زمین و کنترل قیمت‌گذاری‌ها تأکید کرد و گفت: «دولت باید به مردم دسترسی آسان به زمین بدهد و از محدود کردن عرضه زمین خودداری کند. این موضوع به نفع مردم است و باید به عنوان یک اولویت در نظر گرفته شود.»
آینده نهضت ملی مسکن
گودرزی در نهایت به برنامه نهضت ملی مسکن اشاره کرد و گفت: «این طرح به دلیل مشکلاتی که در گذشته داشت، نتوانسته است تأثیر مثبتی بر بازار بگذارد. به ویژه آنکه بخش بزرگی از مسکن‌های ساخته شده در این طرح، به مهاجران خارجی واگذار شده است. متأسفانه، طرح‌های مشابه در گذشته هم نتوانسته‌اند نیازهای واقعی مردم را تأمین کنند.» وی در خاتمه افزود: «اگر دولت در سال 1404 به مسائل کلیدی مانند عرضه زمین رایگان، کنترل قیمت‌ها و اصلاح مکانیسم‌های مالی توجه کند، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن از این رکود شدید خارج شود.» در نهایت، گودرزی به چالش‌های پیش روی بازار مسکن و ضرورت اصلاحات جدی در این حوزه اشاره کرد و تأکید نمود که تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، مشکلات بازار مسکن ادامه خواهد یافت.
