چشم‌انداز بازار مسکن

فردین یزدانی-تحلیلگر اقتصادی: بازار مسکن از نظر مبادلاتی همچنان در وضعیت رکود قرار دارد. هرچند از شدت رکود اندکی کاسته شده، اما افزایش قیمت‌ها همچنان به‌طور قطعی در بازار وجود دارد. سطح معاملات در پایین‌ترین حد خود قرار دارد و نشانه‌ای از تحرک جدی در بازار مسکن دیده نمی‌شود. روند قیمت‌ها تا پایان سال، نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن محتمل است، اما نه در قالب جهش‌های شدید. خروج بازار مسکن از رکود وابسته به رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها است. آخرین داده‌ها نشانی از رشد اقتصادی مؤثر نشان نمی‌دهد و افق مثبتی هم وجود ندارد که سال آینده این وضعیت تغییر کند. به همین دلیل بازار مسکن در سال آینده نیز احتمالاً تغییر محسوسی را تجربه نمی‌کند و رکود ادامه‌دار است. اما در پاسخ به این دیدگاه که بازار مسکن از سایر بازارهای دارایی عقب مانده و باید این عقب‌ماندگی را جبران کند باید بگویم که جبران تنها در صورت شکل‌گیری تقاضای واقعی ممکن است. وقتی دوره انتظار بالای 40 سال است، قاعدتاً عقب‌ماندگی قابل جبران نیست. باید تقاضا شکل بگیرد و این تقاضا هم وابسته به رشد اقتصادی است؛ موضوعی که فعلاً افق روشنی برای آن دیده نمی‌شود. از سوی دیگر طرح‌هایی مانند فروش متری یا سانتی‌متری مسکن، موسوم به «خانه‌ریز» در امتداد همان ایده فروش متری مسکن قرار دارد حتی می‌توان انتظار داشت در آینده به سراغ طرح‌های میلی‌متری هم بروند. یک خانوار فاقد توان تأمین آورده اولیه، در بازاری که با رکود مواجه است چه در قالب فروش متری، چه سانتی‌متری و حتی میلی‌متری، عملاً امکان ورود مؤثر به بازار مسکن را نخواهد داشت و این‌گونه طرح‌ها کمکی به شکل‌گیری تقاضای واقعی خانوارها نمی‌کند. سرمایه‌گذاران نیز در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند به سراغ دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالاتر بروند و خرید بخش‌های بسیار کوچک از یک واحد مسکونی برای آنها جذابیتی ندارد. این‌گونه طرح‌ها با هدف گرم‌کردن بازار مطرح می‌شوند اما بازار مسکن با چنین ابزارهایی از رکود خارج نخواهد شد. خریداران مصرفی در صورت داشتن توان مالی، شرایط فعلی می‌تواند زمان مناسبی برای خرید باشد، چرا که بازار در رکود قرار دارد. در شرایط فعلی، واحدهای کوچک‌مقیاس بسیار به‌صرفه‌تر هستند؛ هم ریسک تقاضای کمتری دارند و هم فروش آنها ساده‌تر است.