اکبر محمودی –روزنامه نگار: گروه اقتصادی: جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران و شرایط پر تنش منطقه یکی از بازارهایی را که مدتهاست دچار رکود و یک عقب ماندگی شدیدی نسبت به برخی بازارهای موازی شده است را دچار یک انسداد معاملاتی و در نهایت رکود تورمی کرد.
در اواخر ماه های سال گذشته و در روزهایی که هنوز جنگ رخ نداده بود بازار مسکن تا حدودی خود را بازیافته و معاملاتی هر چند اندک صورت می گرفت اما با آغاز جنگ در روزهای ابتدایی اسفند ماه، معاملات مسکن را تا حد صفر کاهش داد. اما یک اتفاق در روزهای آتش بس به یکباره بازار مسکن را در شوک فرو برد. رشد قیمت مسکن آن هم در روزهایی که هیچ نشانه ای از این وضعیت وجود نداشت. اما با حملات شدید به برخی صنایع، کارخانه های فولاد و پتروشیمی به یکباره ورق برگشت و قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یافت. این رفتار جدید از بازار مسکن که بسیاری آنرا یک فاز جدید برای بخش مسکن تحلیل می کردند باعث شد تا یک سردرگمی شدیدی در بازار ملک رخ دهد و برخی نیز آنرا اینطور عنوان کردند که چرا وقتی تا این حد معاملات مسکن رو به افت گذاشته است باید مسکن گران شود و آنرا نوعی جبران عقب ماندگی از بازارهای موازی تحلیل کردند.
حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی نیز این رفتار جدید بازار مسکن را اینطور تحلیل می کند که وضع جدید حاصل ترکیبی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیدهای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است.
او همچنین انتظارات تورمی، افزایش هزینهی ساخت مسکن و در نهایت اینکه مسکن همچنان بهعنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی است که گزینههای مطمئن سرمایهگذاری محدود است را دلیل رشد قیمت مسکن عنوان می کند.
گفتگو با دکتر «حسین عبده تبریزی» صاحب نظر اقتصادی را با هم می خوانیم:
*بازار مسکن این روزها به گونهای دچار سردرگمی شده است. آیا بازار مسکن وارد فاز جدیدی شده که نمیتوان آیندهی آن را پیشبینی کرد؟
درست میگویید که بازار مسکن ایران در ماههای اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده است. تعداد معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان رو به افزایش است. این وضعیت بسیاری از فعالان بازار را دچار نوعی «سردرگمی» کرده و این پرسش را مطرح میکند که آیا بازار وارد فاز تازه و غیرقابل پیشبینی شده است.
بهنظرم وضع جدید حاصل ترکیبی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیدهای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است. ترکیهی سالهای 2021–2024 را در نظر بگیرید. شبیه ایران نرخ تورم بالاست؛ ارزش لیر سقوط کرده؛ با وجود کاهش قدرت خرید، قیمت مسکن جهش کرده است؛ زمین و املاک ساحلی رشد شدیدتر داشته است. الگو بسیار مشابه ایران است: مسکن دوباره به پناهگاه تورمی تبدیل شده است.
رکود در اینجا به معنای کاهش تقاضای مصرفی است، نه لزوماً کاهش ارزش دارایی. بخش بزرگی از خانوارها به دلیل افت قدرت خرید و محدودیت دسترسی به وام مسکن، از بازار خارج شدهاند. نتیجهی این وضعیت کاهش محسوس تعداد معاملات است.
قیمت مسکن چرا در این مدت کوتاه و در حالی که بازار مسکن در رکود معاملاتی قرار دارد، افزایش یافت؟
قیمتها به دلیل چند عامل همچنان میل به افزایش دارند. نخست، انتظارات تورمی است. وقتی فعالان بازار انتظار دارند سطح عمومی قیمتها یا نرخ ارز در آینده افزایش یابد، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نمیشوند و ترجیح میدهند ملک خود را نگه دارند. دوم، افزایش هزینهی ساخت است. در ماههای اخیر قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی و هزینههای مرتبط با ساختوساز رشد قابلتوجهی داشته است. همین مسئله کف قیمتی جدیدی برای واحدهای نوساز ایجاد کرده است. سوم، نقش مسکن بهعنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی است که گزینههای مطمئن سرمایهگذاری محدود است؛ بنابراین، بخشی از تقاضا همچنان از سوی سرمایهگذاران شکل میگیرد، و تقاضای مصرفی بسیار ضعیف است.
آینده بازار مسکن چطور؟ آیا روند رشد قیمت مسکن هم همین طور ادامه خواهد یافت؟
روندهای آیندهی بازار مسکن بیش از هر چیز به عواملی مانند آیندهی جنگ و شرایط تعلیق، نرخ تورم، تحولات بازار ارز، هزینهی ساخت و سطح نااطمینانی اقتصادی وابسته خواهد بود. اگر این متغیرها ثبات پیدا کنند، احتمال آرامتر شدن قیمتها و بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد؛ اما در صورت تداوم نااطمینانی و تورم بالا، همین الگوی رکود معاملاتی همراه با رشد قیمتها برای مدتی ادامه مییابد.
آیا تولید مسکن در سال جاری باز هم روند نزولی خواهد داشت؟ حتی اگر به صلحی پایدار برسیم؟
برای پاسخ به این پرسش باید به روندهای چند سال اخیر توجه کرد. دادههای صدور پروانههای ساختمانی و تکمیل واحدهای مسکونی نشان میدهد تولید مسکن در ایران طی حدود یک دههی گذشته روندی کاهشی داشته است. در اواسط دههی 1380 سالانه حدود 700 تا 800 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته میشد. در میانهی دههی 1390 این رقم به حدود 500 تا 600 هزار واحد کاهش یافت و از حدود سال 1398 به بعد افت تولید شدیدتر شد. در سالهای اخیر برآوردها نشان میدهد تولید سالانه در محدودهی 300 تا 400 هزار واحد قرار دارد. در شهر تهران نیز تعداد پروانههای ساختمانی نسبت به نیمهی نخست دههی 1390 به شکل محسوسی کمتر شده است.
دلیل کاهش تولید چیست؟
کاهش ساختوساز چند علت اصلی دارد. نخست کاهش قدرت خرید خانوارهاست. رشد قیمت مسکن بسیار سریعتر از افزایش درآمدها بوده و در نتیجه بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار حذف شده است. وقتی خریداران واقعی توان ورود به بازار را ندارند، سازندگان نیز با احتیاط بیشتری پروژههای جدید را آغاز میکنند.
عامل دوم به تحولات جمعیتی مربوط است. نرخ رشد جمعیت و سرعت تشکیل خانوار نسبت به دهههای 1370 و 1380 کاهش یافته است. در آن دوره موج گستردهی مهاجرت به شهرها و رشد سریع جمعیت شهری، نیاز به ساخت واحدهای جدید را بالا برده بود. امروز این فشار جمعیتی کمتر شده و بنابراین نیاز خالص به مسکن نیز نسبت به آن دوره پایینتر است.
عامل سوم افزایش قیمت زمین و هزینههای ساخت است. طی 20 سال اخیر، زمین بیشتر به وسیلهی پسانداز و ابزار سفتهبازی تبدیل شد. در بسیاری از شهرها سهم زمین بخش بزرگی از قیمت نهایی مسکن را تشکیل داد. در سالهای اخیر و بهویژه در ماههای گذشته هزینهی مصالح، دستمزد و تأمین مالی نیز بهطور قابلتوجهی افزایش یافته است. این عوامل ریسک سرمایهگذاری در ساختوساز را بالا بردهاند.
در کنار این موارد، موجودی قابلتوجهی از واحدهای خالی نیز از دههی 1390 باقی مانده است. طبق سرشماری سال 1395 حدود دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور ثبت شد. وجود چنین ظرفیتی نشان میدهد بخشی از مسئلهی مسکن به نحوهی توزیع، قیمتگذاری و دسترسی مربوط است، نه صرفاً کمبود فیزیکی واحد.
در نتیجه حتی اگر فضای اقتصادی باثباتتر شود و تنشهای خارجی کاهش یابد، احتمال افزایش تدریجی ساختوساز وجود دارد، اما جهش بزرگ در تولید مسکن چندان محتمل نیست. آنچه بیشتر محتمل به نظر میرسد تغییر الگوی ساخت است. کاهش قدرت خرید، کوچکتر شدن خانوارها و افزایش قیمت زمین باعث شده تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر و متراژهای پایینتر حرکت کند؛ بنابراین در صورت بهبود شرایط اقتصادی، رشد ساختوساز احتمالاً بیشتر در قالب پروژههای کوچکتر و واحدهای کممتراژ خواهد بود، نه بازگشت به الگوی ساخت گستردهی واحدهای بزرگ که در دهههای گذشته رایجتر بود.
