هوشنگ فروغمند اعرابی- پژوهشگر حوزه شهرسازی: بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه در مسیر رونق واقعی قرار بگیرد -که در شرایط فعلی چندان محتمل به نظر نمیرسد- احتمالاً با ترکیبی از رکود معاملاتی، افزایش اسمی قیمتها در سطح عمومی و منطقهای، تشدید فشار بر بازار اجاره و همچنین رشد نامتوازن قیمتها در مناطق مختلف مواجه خواهد بود.
به بیان دیگر، افزایش قیمتها عمدتاً روی کاغذ رخ میدهد و لزوماً به معنای بهبود وضعیت بازار یا تقویت قدرت خرید خانوارها نیست؛ بلکه در بسیاری از سناریوها میتواند نشانهای از فرسایش قدرت خرید و تعمیق شکاف میان مالکان و مستأجران باشد. این چشمانداز با برخی برآوردهای بانک جهانی، از جمله پیشبینیهای مربوط به اقتصاد ایران در سال ۲۰۲۶، همراستا است؛ برآوردهایی که از تداوم نرخهای بالای تورم -در حدود ۵۰ درصد یا حتی بیشتر در برخی تحلیلهای داخلی- حکایت دارند.در شرایط جنگی، زیرساختهای کلیدی از جمله صنعت فولاد -که نقش اساسی در ساختوساز، چه در سازههای بتنی و چه فلزی دارد- با اختلالات جدی مواجه میشوند. همزمان، تشدید درگیریها بر متغیرهای کلان اقتصادی نیز اثرگذار بوده و از یکسو مسیر صادرات را با محدودیت روبهرو میکند و از سوی دیگر، فشار بر منابع ارزی کشور را افزایش میدهد؛ مسئلهای که با توجه به چالشهای پیشین در حوزههایی مانند پتروشیمی و همچنین ریسکهای مرتبط با تنگه هرمز، ابعاد پیچیدهتری پیدا کرده است.حتی در سناریویی که تنشها کاهش یابد یا توافقی حاصل شود، بخشی از این بیثباتیها همچنان پابرجا خواهد ماند. افزایش قیمت نفت، نوسانات نرخ ارز و تغییر در میزان ارزآوری شرکتهای اثرگذار، مجموعهای از عوامل هستند که سطح نااطمینانی را در اقتصاد بالا نگه میدارند. در نتیجه، بازار مسکن در کنار سایر بازارهای موازی و بخشهای وابسته، از وضعیت نسبتاً قابل پیشبینی فاصله گرفته و به بازاری با ریسک بالا و رفتارهای غیرقابلپیشبینی تبدیل میشود. به نظر میرسد تنشهای نظامی و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد، در چند سطح بر رفتار متقاضیان اثر گذاشته است. نخست آنکه تقاضای مصرفی با نوعی عقبنشینی مواجه شده؛ بهطوریکه بسیاری از خانوارهایی که پیشتر قصد خرید داشتند، اکنون یا تصمیم خود را به تعویق انداختهاند یا بهکلی از بازار خارج شدهاند. این وضعیت تنها ناشی از سطح بالای قیمت مسکن نیست، بلکه ترکیبی از تورم فزاینده و کاهش یا بیثباتی درآمدها -چه در میان حقوقبگیران دولتی و چه فعالان بخش خصوصی- به تضعیف جدی قدرت خرید انجامیده است. در کنار این عوامل، نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی نیز باعث شده تصمیمگیری برای ورود به معاملات بلندمدتی مانند خرید مسکن، با تردیدهای بیشتری همراه شود.از سوی دیگر، پیچیدگیهای حقوقی و اجرایی در فرآیند خرید و انتقال مالکیت در بازار مسکن ایران نیز بهعنوان یک عامل بازدارنده عمل میکند.نکته مهم دیگر، فراتر از تقاضای مصرفی، به رفتار سرمایهگذاران در بازار مسکن بازمیگردد؛ بازاری که همواره حساسیتها و منطق خاص خود را داشته است. در شرایط عادی، همزمان با جهشهای ارزی، بخشی از سرمایهها به سمت داراییهای فیزیکی مانند مسکن و زمین حرکت میکند؛ چراکه این داراییها بهعنوان پناهگاه امن سرمایه شناخته میشوند و برای بسیاری از سرمایهگذاران، بهویژه بازیگران نهادی، امکان حفظ ارزش دارایی را فراهم میکنند.با این حال، فضای جنگی و افزایش سطح ریسک، این الگو را تا حدی دچار تغییر کرده است. بهعبارت دیگر، مسکن دیگر برای همه سرمایهگذاران مقصدی جذاب تلقی نمیشود. بخشی از سرمایهگذاران همچنان ممکن است در چنین شرایطی به بازار ملک ورود کنند، اما گروهی دیگر به دلیل عواملی مانند نقدشوندگی پایین -که هم در بازار مسکن و هم در زمین مشهود است- از این بازار فاصله میگیرند.در مقابل، بازارهای جایگزین مانند ارز، طلا یا حتی داراییهای نوظهوری همچون رمزارزها، بهدلیل نقدشوندگی بالاتر و امکان جابهجایی سریعتر سرمایه، جذابیت بیشتری پیدا کردهاند. در نتیجه، افق سرمایهگذاری در مسکن نیز کوتاهمدتتر و محتاطانهتر شده است. با این حال، همچنان این نگاه سنتی وجود دارد که سرمایهگذاری در مسکن بیش از آنکه یک فعالیت پرریسک و سودمحور باشد، نوعی استراتژی دفاعی برای حفظ ارزش دارایی در برابر بیثباتیهای اقتصادی است.
