محمد جواد خلیلی: بازار مسکن در ایران به یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل اقتصادی کشور بدل شده است. در شرایطی که مسکن به یکی از نیازهای اساسی و اولیه مردم تبدیل شده، متأسفانه همچنان میلیون‌ها نفر از اقشار مختلف جامعه از داشتن مسکن مناسب محروم هستند. از سوی دیگر، نیاز به تأمین مسکن برای افراد و خانوارها در حالی افزایش یافته است که بانک‌ها و سیستم مالی کشور به‌طور مؤثر نتوانسته‌اند به حل این مشکل کمک کنند. این معضل از آنجایی بحرانی‌تر می‌شود که بسیاری از افرادی که به تسهیلات مسکن نیاز دارند، با وجود تمام تلاش‌ها و پیگیری‌هایشان برای دریافت وام، در نهایت با موانع متعددی روبرو می‌شوند. این گزارش تلاش دارد به دلایل اصلی پایین بودن تسهیلات مسکن و عدم دسترسی به آن‌ها پرداخته و تأثیرات منفی این وضعیت بر زندگی مردم و اقتصاد کشور را مورد بررسی قرار دهد.
حلقه گمشده در تأمین مالی مسکن
یکی از اصلی‌ترین و پیچیده‌ترین مشکلات در زمینه تأمین مالی مسکن، کمبود منابع مالی در بانک‌هاست. در شرایطی که قیمت مسکن در ایران روزبه‌روز گران‌تر می‌شود و متقاضیان بیشتری به دنبال دریافت تسهیلات مسکن هستند، بانک‌ها به‌دلیل مشکلات نقدینگی و بدهی‌های کلان، قادر به تخصیص منابع کافی به این بخش نیستند. بر اساس آمارهای موجود، بیشتر بانک‌های ایرانی با مشکلات جدی در زمینه تأمین نقدینگی و بدهی‌های جاری خود روبرو هستند. این مسئله باعث شده که بسیاری از بانک‌ها ترجیح دهند منابع مالی خود را به بخش‌هایی که نیاز کمتری به سرمایه‌گذاری و بازدهی سریع‌تری دارند، اختصاص دهند. به‌طور مثال، بیشتر بانک‌ها منابع خود را به بازار ارز، واردات کالاهای ضروری یا سایر پروژه‌های کوتاه‌مدت و زودبازده اختصاص می‌دهند تا به بخش مسکن که به‌طور طبیعی نیازمند سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت است. این رویکرد، منابع محدود موجود را از دسترس پروژه‌های مسکونی خارج کرده و عملاً امکان تأمین مالی مسکن برای بخش‌های مختلف جامعه کاهش می‌یابد. این مسائل باعث شده که حتی اگر بانک‌ها بخواهند تسهیلاتی برای ساخت یا خرید مسکن به متقاضیان ارائه دهند، منابع مالی لازم برای این کار وجود نداشته باشد. این موضوع هم‌زمان با مشکلات اقتصادی کشور، به یک چرخه معیوب تبدیل می‌شود که تأمین مسکن را برای بخش بزرگی از مردم غیرممکن می‌سازد.
نرخ سود بالا مانعی برای دسترسی به مسکن
یکی از چالش‌های اساسی دیگر در دسترسی به تسهیلات مسکن، نرخ سود بالای این وام‌هاست. در حالی که اقتصاد ایران با تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم روبروست، نرخ سود تسهیلات مسکن به‌طور مستمر افزایش یافته است. این امر باعث می‌شود که اقساط بازپرداخت وام‌های مسکن برای بسیاری از مردم به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، سنگین و غیرقابل تحمل شود. نرخ سود بالا باعث می‌شود که تسهیلات مسکن به ابزاری گران‌قیمت تبدیل شود که حتی افراد با درآمد متوسط هم از پس آن برنمی‌آیند. در بسیاری از موارد، افرادی که به دنبال دریافت تسهیلات مسکن هستند وقتی با نرخ‌های بالای سود و شرایط بازپرداخت پیچیده مواجه می‌شوند ترجیح می‌دهند از دریافت این وام‌ها منصرف شوند. این وضعیت به‌ویژه برای اقشاری که درآمد کمتری دارند، چالش‌آفرین است. این افراد به دلیل نرخ سود بالا، قادر به بازپرداخت اقساط تسهیلات نخواهند بود و در نتیجه حتی اگر وامی دریافت کنند، مدت زمان بازپرداخت آن بسیار طولانی خواهد شد. بنابراین نه‌تنها قدرت خرید آن‌ها کاهش می‌یابد بلکه در صورت افزایش نرخ تورم، فشار بیشتری بر این اقشار وارد خواهد شد.
بروکراسی، سد محکمی بر سر راه تسهیلات
مشکل بروکراسی پیچیده و شرایط سخت دریافت تسهیلات مسکن یکی دیگر از موانع عمده است که بسیاری از متقاضیان با آن روبرو هستند. فرایند دریافت وام مسکن در بسیاری از موارد بسیار طولانی و پیچیده است. این پیچیدگی‌ها به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد که قادر به ارائه وثیقه‌های سنگین یا مدارک پیچیده نیستند مشکلات زیادی به‌وجود می‌آورد. در حالی که سیستم بانکی می‌تواند با راهکارهای ساده و شفاف، فرآیند دریافت تسهیلات مسکن را تسهیل کند، بروکراسی‌های موجود این امکان را محدود کرده‌اند. فرآیندهایی مانند نیاز به ارائه مجموعه‌ای از مدارک شغلی و مالی، وثیقه‌های سنگین، ارزیابی‌های پیچیده و طولانی بودن زمان بررسی پرونده‌ها، بسیاری از افراد را از پیگیری فرآیند دریافت وام منصرف می‌کند. این پیچیدگی‌ها عملاً مانع اصلی اقشار مختلف جامعه برای دریافت تسهیلات مسکن می‌شود. از آنجایی که بانک‌ها به‌جای ساده‌سازی فرآیندها و ارائه تسهیلات با شرایط مناسب، خود را درگیر بروکراسی‌های پیچیده کرده‌اند بسیاری از افراد حتی فرصت درخواست وام را پیدا نمی‌کنند و در نتیجه، بازار مسکن همچنان از این نظر با کمبود جدی مواجه است.
تأثیر منفی سیاست‌های اقتصادی اشتباه
سیاست‌های اقتصادی که در سال‌های اخیر اتخاذ شده‌اند نه‌تنها نتوانسته‌اند مشکل مسکن را حل کنند بلکه در بسیاری از موارد این مشکل را تشدید کرده‌اند. دولت‌ها و بانک‌ها به‌جای اینکه منابع مالی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، این منابع را به بخش‌های دیگر اقتصادی که در کوتاه‌مدت بازدهی بیشتری دارند، اختصاص داده‌اند. این سیاست‌ها باعث شده‌اند که تأمین مالی پروژه‌های مسکونی به شدت کاهش یابد و در نتیجه، وضعیت بازار مسکن به‌طور چشمگیری بدتر شود. طرح‌هایی نظیر مسکن مهر که قرار بود مسکن اقشار کم‌درآمد را تأمین کنند، به‌دلیل مشکلات اجرایی و کمبود منابع مالی در نهایت با شکست مواجه شدند. این طرح‌ها نه‌تنها نتوانستند مشکلی از بازار مسکن را حل کنند بلکه به دلیل ضعف در تخصیص منابع مالی و مشکلات مدیریتی، موجب هدررفت منابع و افزایش نارضایتی مردم شدند.
ضرورت اصلاحات ساختاری در بازار مسکن
پایین بودن تسهیلات مسکن و عدم دسترسی مردم به آن‌ها یکی از چالش‌های اساسی در بازار مسکن ایران است. عواملی چون کمبود منابع مالی، نرخ سود بالا، بروکراسی پیچیده، سیاست‌های اقتصادی اشتباه و احتکار زمین، همگی به‌طور هم‌زمان باعث شده‌اند که بسیاری از مردم نتوانند از تسهیلات مسکن بهره‌مند شوند. این مسئله نه‌تنها به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم منجر شده بلکه به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی نیز دامن زده است. برای رفع این مشکلات نیاز است که بانک‌ها منابع مالی بیشتری به بخش مسکن اختصاص دهند، نرخ سود تسهیلات کاهش یابد و فرآیند دریافت وام‌ها به‌طور شفاف و ساده‌تری انجام شود. همچنین، دولت باید به‌طور جدی با احتکار زمین مقابله کرده و پروژه‌های مسکونی را با مدیریت مؤثر و تخصیص منابع کافی پیاده‌سازی کند تا بازار مسکن بتواند به‌طور عادلانه و مناسب به نیازهای مردم پاسخ دهد.
