«نقش اقتصاد » از نبود نظارت و تاثیر مخرب اپلیکیشن ها بر بازار گزارش می دهد: آوار دلالی دیجیتال بر سر بازار مسکن

هیوا زارعی-روزنامه نگار: اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار و شیپور با وعده دسترسی آسان به بازار مسکن وارد شدند، اما به جای حل مشکلات، به ابزاری برای دلالان و قیمت‌سازی کاذب تبدیل شده‌اند. این پلتفرم‌ها با آگهی‌های غیرواقعی و نبود نظارت کافی، به افزایش نجومی قیمت مسکن در ایران دامن زده و زندگی میلیون‌ها نفر را تحت فشار قرار داده‌اند.

وعده‌های دیجیتال در برابر واقعیت‌های تلخ 

به گزارش نقش اقتصاد آنلاین ، بازار مسکن ایران سال‌هاست درگیر تورم افسارگسیخته است. داده‌های رسمی نشان می‌دهند قیمت مسکن در تهران از سال 1395 تا 1404 بیش از 10 برابر شده و اجاره‌بها نیز با سرعت مشابهی رشد کرده است. در این میان، اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار و شیپور با هدف ساده‌سازی خرید، فروش و اجاره مسکن ظهور کردند. این پلتفرم‌ها با امکان ثبت آگهی رایگان و دسترسی به هزاران گزینه، در نگاه اول راه‌حلی مدرن به نظر می‌رسیدند. اما نبود نظارت کافی، آگهی‌های جعلی و سوءاستفاده دلالان، این ابزارها را به عاملی برای تشدید بحران تبدیل کرده است. این یادداشت با بررسی داده‌ها و تجربیات کاربران، نقش این اپلیکیشن‌ها در گرانی مسکن را کاوش می‌کند.

تبدیل شدن دیوار به بازار دلالی دیجیتال 

دیوار و شیپور از حدود یک دهه پیش با شعار دسترسی آسان به معاملات ملکی شروع به کار کردند. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهند که در سال 1399، یکی از این پلتفرم‌ها بیش از 129 میلیون آگهی ثبت کرده بود که بخش عمده‌ای به مسکن اختصاص داشت. اما این حجم عظیم آگهی‌ها، به جای ایجاد رقابت سالم، بستری برای دلالی شد. دلالان با ثبت چندین آگهی برای یک ملک با قیمت‌های متفاوت، حس کاذب تقاضا ایجاد می‌کنند. برای مثال، یک آپارتمان 100 متری در تهران ممکن است در یک روز با قیمت‌های 5 تا 7 میلیارد تومان آگهی شود، که این تناقض، مالکان را به افزایش قیمت ترغیب می‌کند.

نبود احراز هویت قوی نیز راه را برای آگهی‌های جعلی باز کرده است. گزارش‌ها حاکی از آن است که حدود 30 درصد آگهی‌های مسکن در این پلتفرم‌ها غیرواقعی‌اند یا صرفاً برای دستکاری قیمت‌ها منتشر می‌شوند. این آشفتگی، اعتماد عمومی را کاهش داده و به افزایش غیرواقعی قیمت‌ها منجر شده است.

نقش آگهی‌های جعلی در تورم کاذب مسکن 

یکی از مشکلات اصلی این پلتفرم‌ها، آگهی‌هایی است که به عمد برای دستکاری قیمت‌ها ثبت می‌شوند. دلالان با استفاده از الگوریتم‌های جستجوی این اپلیکیشن‌ها، آگهی‌های خود را در صدر نتایج قرار می‌دهند و با تغییر مداوم قیمت‌ها، بازار را ملتهب می‌کنند. داده‌های رسمی نشان می‌دهند بسیاری از آگهی‌های مسکن برای املاکی هستند که وجود خارجی ندارند و صرفاً برای بالا بردن قیمت‌ها منتشر می‌شوند.

این قیمت‌سازی، تاثیر مستقیمی بر بازار واقعی دارد. مالکان با دیدن آگهی‌های نجومی، قیمت املاک خود را بالا می‌برند. گزارش‌ها نشان می‌دهند این پلتفرم‌ها اکنون مرجع اصلی قیمت‌گذاری مسکن‌اند، اما این مرجعیت به جای شفافیت، به ابزاری برای سوداگری تبدیل شده است. کاربران در شبکه‌های اجتماعی مانند X نیز از این وضعیت گلایه دارند: یکی از کاربران نوشته: “قیمت‌ها تو دیوار انگار از یه دنیای دیگه‌ست، هیچ ربطی به واقعیت نداره!“ این روند، قیمت مسکن را 20 تا 30 درصد بالاتر از ارزش واقعی نگه داشته و مستاجران را در تنگنا قرار داده است.

ناکارآمدی سیاست‌های نظارتی دولت 

دولت برای مهار این بحران بارها سیاست‌های دستوری را امتحان کرده، اما نتایج ناامیدکننده بوده است. در سال 1399، به دستور مقامات، قیمت‌ها از آگهی‌های مسکن این پلتفرم‌ها حذف شد تا تورم کنترل شود. اما داده‌های رسمی نشان می‌دهند قیمت مسکن در تهران طی شش ماه بعد، 50 درصد افزایش یافت. گزارش‌ها حاکی است که این اقدام، پرس‌وجوهای قیمتی در چت‌ها را 12 برابر کرد، بدون هیچ اثر کاهشی بر قیمت‌ها.

در سال 1402، الزاماتی مانند احراز هویت مالکان و ثبت کد پستی مطرح شد، اما اجرای ناقص این سیاست‌ها، مانند عدم اتصال کامل به سامانه‌های دولتی، راه را برای دلالان باز گذاشت. نهادهای نظارتی نیز اعلام کردند که این پلتفرم‌ها نقش بزرگی در افزایش قیمت مسکن دارند. این ناکارآمدی نشان می‌دهد سیاست‌های واکنشی، بدون نظارت مستمر و زیرساخت‌های قوی، تنها به معاملات غیررسمی و کلاهبرداری دامن می‌زنند. نبود مقررات هوشمند، این اپلیکیشن‌ها را به حال خود رها کرده و بازار را آشوبناک‌تر کرده است.

فشار بر مردم و افزایش نابرابری 

تاثیر این پلتفرم‌ها بر زندگی مردم فراتر از اعداد است. داده‌های رسمی نشان می‌دهند تورم مسکن در سال 1403 به 40 درصد رسید که بخش قابل توجهی از آن به قیمت‌سازی دیجیتال نسبت داده می‌شود. مستاجران، که بیش از 30 درصد جمعیت شهری را تشکیل می‌دهند، بیشترین آسیب را دیده‌اند. اجاره‌بها در تهران دو برابر شده و بسیاری به حاشیه‌نشینی روی آورده‌اند.  کلاهبرداری‌های ناشی از آگهی‌های جعلی نیز سالانه میلیاردها تومان خسارت به بار می‌آورد. کاربران در شبکه‌های اجتماعی مانند X از تجربه‌های تلخ خود می‌گویند: “رفتم خونه‌ای که تو دیوار آگهی شده بود، اصلاً وجود نداشت!“ این وضعیت، اعتماد عمومی را از بین برده و نابرابری را تشدید کرده است. ثروتمندان از بازار لوکس سود می‌برند، در حالی که قشر متوسط و پایین با افزایش 100 درصدی رهن و اجاره، در تنگنا هستند. این اپلیکیشن‌ها، به جای کمک به حل بحران، خانواده‌ها را به سمت مهاجرت یا تعویق تصمیمات مهم زندگی سوق داده‌اند. برای مهار این بحران، اصلاحات ساختاری ضروری است. نخست، پلتفرم‌ها باید احراز هویت اجباری را برای همه آگهی‌دهندگان اعمال کنند. این اقدام می‌تواند با اتصال مستقیم به سامانه‌های دولتی، مانند سامانه املاک و اسکان، از ثبت آگهی‌های جعلی جلوگیری کند. برای مثال، الزام به ارائه کد ملی و کد پستی معتبر، می‌تواند دلالان را از ثبت آگهی‌های غیرواقعی بازدارد. دوم، جریمه‌های سنگین برای آگهی‌های جعلی و فعالیت‌های دلالی باید اعمال شود. این جریمه‌ها می‌توانند شامل تعلیق حساب کاربران متخلف یا حتی پیگیری قضایی باشند تا بازدارندگی لازم ایجاد شود.

سوم، دولت باید به جای سیاست‌های دستوری، نظارت هوشمند را در اولویت قرار دهد. توسعه الگوریتم‌هایی برای تشخیص قیمت‌های غیرواقعی یا آگهی‌های تکراری می‌تواند به شناسایی و حذف سریع آگهی‌های مشکل‌ساز کمک کند. برای نمونه، در بسیاری از کشورهای پیشرفته، پلتفرم‌های مشابه از هوش مصنوعی برای رصد قیمت‌های غیرمنطقی استفاده می‌کنند و آگهی‌هایی که از میانگین بازار فاصله زیادی دارند، به‌طور خودکار بررسی می‌شوند.

علاوه بر این، پلتفرم‌ها باید از مدل‌های درآمدی دلال‌محور فاصله بگیرند. افزایش تعرفه آگهی‌های ویژه، که اغلب توسط دلالان حرفه‌ای استفاده می‌شود، به نفع کاربران عادی نیست. کاهش این تعرفه‌ها و شفاف‌سازی فرآیندهای درج آگهی می‌تواند اعتماد عمومی را بازگرداند. همچنین، ایجاد بخش گزارش‌دهی قوی‌تر برای کاربران، که بتوانند آگهی‌های مشکوک را به سرعت گزارش کنند، به بهبود کیفیت پلتفرم کمک می‌کند.

در نهایت، آموزش عمومی درباره خطرات معاملات دیجیتال و نحوه شناسایی آگهی‌های جعلی نیز ضروری است. بسیاری از کاربران به دلیل ناآگاهی، قربانی کلاهبرداری‌ها می‌شوند. پلتفرم‌ها می‌توانند با انتشار راهنماهای ساده یا هشدارهای درون‌برنامه‌ای، به کاربران کمک کنند تا تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند. بدون این اصلاحات، این اپلیکیشن‌ها همچنان به ماشین تورم مسکن تبدیل خواهند ماند و فشار بر مردم را افزایش خواهند داد. زمان آن رسیده که این ابزارهای دیجیتال از عامل بحران به راه‌حل تبدیل شوند و بازار مسکن را به سمت شفافیت و عدالت هدایت کنند.