معصومه نوروزی: اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن با هدف کمک به افزایش دسترسی متقاضیان به وام خرید مسکن و کاهش فاصله میان قدرت خرید خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی طراحی شده است. با این حال، روندهای اخیر در بازار این اوراق حاکی از تغییر در کارکرد عملی آنهاست.
در هفتههای گذشته، افزایش قیمت اوراق «تسه» موجب بالا رفتن هزینه دریافت تسهیلات مسکن شده؛ موضوعی که در عمل، اثر حمایتی این ابزار را کاهش داده و باعث شده بخشی از متقاضیان با مانع مالی جدیدی در مسیر استفاده از وام مسکن مواجه شوند. این شرایط، ضرورت بازنگری در سازوکار قیمتگذاری و نحوه عرضه این اوراق را بیش از پیش برجسته کرده است.
قیمت اوراق حق تقدم
بر اساس قیمتهای معاملاتی اوراق حق تقدم بانک مسکن، متقاضیان وام ناچارند برای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات، حدود 150 تا 164 هزار تومان صرف خرید اوراق کنند؛ رقمی معادل نزدیک به یکسوم ارزش اسمی وام. به بیان سادهتر، بخشی قابل توجه از مبلغ وامی که قرار است گرهی از مشکل مسکن باز کند، پیش از آنکه به دست متقاضی برسد، در بازار اوراق مستهلک میشود. این نسبت، نهتنها با منطق تسهیلات حمایتی همخوانی ندارد، بلکه عملاً نرخ بهره مؤثر وام مسکن را بهطور پنهان و غیررسمی افزایش داده است. برای اینکه بدانید خرید اوراق مسکن چقدر هزینه دارد، ابتدا باید قیمت اوراق را بررسی کنید، مبلغ وام خود را تقسیم بر ۵۰۰ هزار تومان کنید و عدد بهدستآمده را در قیمت هر برگ اوراق مسکن ضرب کنید. مثال زیر را در نظر بگیرید:
با تقسیم مبلغ وام بر ۵۰۰ هزار تومان به عدد 2000میرسیم که آن را در قیمت تسه ۱۴۰۴ ضرب میکنیم و در نهایت برای خرید اوراق مسکن به 328 میلیون تومان نیاز داریم، که تقریبا یک سوم مبلغ وام است.
بهره پنهان
در محاسبات فنی، وام مسکن دیگر با نرخ سود اعلامی بانک مسکن قابل ارزیابی نیست. وقتی متقاضی برای دریافت یک وام چندصد میلیون تومانی ناچار است دهها یا حتی بیش از صد میلیون تومان صرف خرید اوراق کند، نرخ واقعی تأمین مالی بهمراتب بالاتر از عدد رسمی میایستد. این همان «بهره پنهان» است؛ بهرهای که نه در قرارداد ذکر میشود و نه در تبلیغات رسمی وام، اما بار اصلی آن مستقیماً بر دوش خانوارهای متوسط و پایین مینشیند.
بازپرداخت و اقساط
علاوه بر هزینه خرید اوراق، وام مسکن مدت بازپرداخت طولانی ۱۲ ساله دارد و نرخ سود آن ۲۲.۵ درصد است و قسط ماهیانه آن 20.400.0000 تومان می باشد، که این ترکیب باعث میشود بار مالی واقعی بر خانوادهها بسیار سنگینتر از تصور اولیه باشد.
مسئله زمانی نگرانکنندهتر میشود که بدانیم مخاطبان اصلی این وامها، خانهاولیها، زوجهای جوان و مستأجرانی هستند که اساساً با کمبود نقدینگی مواجهاند. برای این گروهها، تأمین چند ده میلیون تومان صرفاً برای خرید «حق استفاده از وام»، خود به مانعی جدی تبدیل میشود. در عمل، وام مسکن به جای آنکه ابزار ورود به بازار رسمی تأمین مالی باشد، به فیلتری برای حذف اقشار ضعیفتر از همین بازار بدل شده است.
عدم تناسب میان عرضه اوراق و تقاضا
از منظر بازار سرمایه، جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را نمیتوان پدیدهای تصادفی یا صرفاً ناشی از نوسانات کوتاهمدت دانست. چند عامل ساختاری در شکلگیری این وضعیت نقش دارد. نخست، عدم تناسب میان عرضه اوراق و افزایش تقاضا برای تسهیلات مسکن است. در سالهایی که سقف وام مسکن افزایش یافته یا انتظار افزایش آن در بازار شکل گرفته، عرضه اوراق متناسب با این تقاضا رشد نکرده و همین عدم تعادل، زمینه جهش قیمت را فراهم کرده است. دوم، رفتارهای سفتهبازانه در بازاری که قرار بود کارکرد مصرفی داشته باشد. وقتی اوراق «تسه» به دارایی قابل معامله با بازدهی بالا تبدیل میشود، طبیعی است که سرمایهگذاران غیرمصرفی نیز وارد میدان شوند.
در این میان، نبود ابزارهای تنظیمگرانه مؤثر، نقش تعیینکنندهای داشته است. نه سقف قیمتی مشخصی برای اوراق تعریف شده و نه مداخلهای هدفمند برای مهار نوسانات شدید دیده میشود. نتیجه، بازاری است که در آن ابزار سیاست مسکن، به کالایی برای سودگیری بدل شده و هدف اصلی آن، یعنی تسهیل دسترسی به وام، به حاشیه رانده شده است. این پرسش جدی مطرح است که آیا اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن باید تابع منطق بازار آزاد بدون مداخله باشد یا منطق سیاست اجتماعی؟
مقصر کیست ؟
مسئولیت این وضعیت میان چند نهاد توزیع میشود. بانک مسکن بهعنوان ناشر اصلی اوراق، در قبال حجم و زمانبندی عرضه مسئول است. افزایش سقف وام بدون پیشبینی تبعات آن در بازار اوراق، عملاً فشار هزینه را به متقاضی منتقل کرده است. بانک مرکزی، بهعنوان نهاد ناظر بر نظام پولی و اعتباری، نمیتواند نسبت به نرخ بهره پنهان ناشی از این اوراق بیتفاوت باشد. وقتی هزینه واقعی دریافت وام به این سطح میرسد، کارکرد حمایتی تسهیلات مسکن زیر سؤال میرود. سازمان بورس نیز در جایگاه تنظیمگر بازار اوراق، باید پاسخ دهد که چرا ابزار حمایتی مسکن، بدون مداخله مؤثر، به بستری برای نوسانگیری تبدیل شده است.
اما فراتر از اعداد و نمودارها، مسئله اصلی در زندگی روزمره مردم نمود پیدا میکند. روایتهای میدانی از متقاضیانی که ماهها برای دریافت وام برنامهریزی کردهاند، اما در نقطه خرید اوراق متوقف شدهاند، نشان میدهد که بحران فقط مالی نیست؛ بحران اعتماد است. اعتماد به سیاستی که وعده حمایت میدهد، اما در عمل هزینهای فراتر از توان خانوار تحمیل میکند.
تسهیلات بانک مسکن
وام مسکن نه راهحل، بلکه یادآور بنبستی جدید است
اگر قرار است سیاست مسکن همچنان بر ابزار تسهیلات بانکی تکیه کند، بازنگری در سازوکار اوراق حق تقدم اجتنابناپذیر است. افزایش عرضه هدفمند، محدودسازی رفتارهای غیرمصرفی، و تعریف نقش فعالتر برای نهادهای ناظر، حداقل گامهایی است که میتواند این ابزار را به کارکرد اصلی خود بازگرداند. در غیر این صورت، «حق تقدم» بیش از آنکه حق باشد، به سهمالشرکهای از فقر تبدیل میشود؛ سهمی که پیش از رسیدن وام، از جیب متقاضی پرداخت میشود.
