سمانه محرمی نمین-نایب رئیس اتحادیه املاک تهران: این روزها شاهد افزایش قیمت ملک در بازار هستیم، اما نکته مهم این است که اتحادیه مشاوران املاک در گذشته از طریق سامانه املاک و مستغلات و کدهای رهگیری به آمار دقیق معاملات دسترسی داشت و بر اساس آن میتوانست اعلام کند تعداد معاملات افزایش یافته یا کاهش پیدا کرده و میزان رشد یا افت قیمتها چه عددی بوده است. اما از سال ۱۴۰۱ این مسئولیت به وزارت راه و شهرسازی واگذار شد و دسترسی سندیکای مردمی مشاوران املاک به آمارها قطع و سامانهای تحت عنوان «خودنویس» جایگزین شد. در نتیجه امروز مشاوران اتحادیه املاک ناچارند صرفاً بر اساس مشاهدات میدانی صحبت کنیم، چراکه آمار رسمی و دقیق در دسترس نیست. بنابراین هر فرد یا نهادی که اعلام میکند قیمتها ۲۰ یا ۳۰ درصد افزایش داشته، باید مشخص کند این آمار را از کجا آورده است. آمار رسمی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت و متأسفانه از زمان دولت سیزدهم تاکنون هیچ آمار شفافی از وضعیت معاملات و قیمتها منتشر نشده است. تصور دولت این بود که اگر قیمتها اعلام نشود، بازار دچار کاهش قیمت میشود، در حالی که پنهانسازی آمار هیچگاه منجر به کنترل بازار نشده است. اگر عدد واقعی معاملات و قیمتها اعلام میشد، بازار بر اساس واقعیتها حرکت میکرد، نه اعداد کاذب. پنهان کردن آمار دلیل کاهش قیمتها نیست و نتیجه آن تنها بیاعتمادی فعالان بازار است. بر اساس آمارهای میدانی، تحرکات بازار نسبت به ماههای دی و بهمن افزایش پیدا کرده است. این موضوع دلایل مشخصی دارد؛ چراکه به طور سنتی مردم از بهمنماه فرآیند خرید مسکن خود را آغاز میکنند و طی بازه ۴۰ روزه تا دو ماهه که عرف معاملات است، تلاش میکنند پیش از عید نوروز به خانه جدید نقل مکان کنند. همین افزایش تقاضا باعث میشود هر سال در دی و بهمنماه شاهد رشد قیمتها باشیم، اما تأکید میکنم که بازار هنوز دچار هیجان نشده و جهش قیمتی خاصی در آن مشاهده نمیشود. در حال حاضر میتوان به طور میانگین افزایش ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت خرید و فروش را در مناطق مختلف اعلام کرد. از سوی دیگر با توجه به اینکه اجارهبها درصدی از قیمت فروش ملک است، طبیعی است که با افزایش قیمت مسکن، اجارهبها نیز رشد داشته باشد، اما بازار اجاره در مقطع فعلی بازاری متعادل، آرام و با ثبات است. اگر بازار مسکن دستکاری نشود، عرضه و تقاضا خود قیمتها را مشخص میکند. در نیمه دوم سال، معمولاً تقاضای اجاره تا اواسط خردادماه پایین است و فایلهای اجاره در بازار زیاد است، به همین دلیل قیمتها یا ثابت میماند یا حتی کمی کاهش پیدا میکند. از سوی دیگر در نیمه دوم سال، معمولاً مستأجرانی وارد بازار میشوند که توان پرداخت اجارهبهای بالاتر و ودیعه کمتر را دارند، اما در نیمه اول سال، مستأجران ترجیح میدهند ودیعه بیشتری پرداخت کنند و اجاره ماهانه کمتری بپردازند. به طور معمول، از اواسط خرداد تا اواسط مهرماه شاهد افزایش هیجان و رشد هجومی قیمتها در بازار اجاره هستیم. ناگفته نماند نوسانات ارزی در مقطع فعلی تأثیر مستقیم بر بازار مسکن نداشته است. مصالح ساختمانی در سالهای اخیر بهعنوان کالاهای لوکس شناخته شدهاند و واردات گستردهای در این حوزه وجود نداشته است. استفاده از کالاهای خارجی عمدتاً به بخش تزئینات ساختمانی محدود میشود و اثرگذاری مستقیم بر قیمت ملک ندارد. با این حال، نوسانات ارزی اثر روانی بر بازار خرید و فروش میگذارد. در حال حاضر رونق نسبی معاملات در واحدهای زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران مشاهده میشود. این معاملات عمدتاً مربوط به افرادی است که ملکی در اختیار دارند و با افزودن سرمایه یا دریافت وام، قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند در شرایط فعلی، بهترین زمان برای تبدیل به احسن کردن ملک است، اما خانهاولیها عملاً وارد بازار خرید نمیشوند. این مسئله ریشه در رونق بازارهای موازی دارد، متأسفانه جوانان به سمت سوداگری و سفتهبازی در بازار طلا و ارز سوق داده شدهاند. در گذشته، جوانان پس از ازدواج با پسانداز و دریافت وام، حتی واحدهای کوچک خریداری میکردند، اما امروز چنین تمایلی وجود ندارد. دلیل این موضوع روشن است؛ وقتی قیمت سکه در یک روز چند میلیون تومان افزایش پیدا میکند، طبیعی است که فرد حاضر نشود دارایی خود را به ملکی تبدیل کند که فروش آن ممکن است ماهها زمان ببرد. ما نتوانستیم سیاست درستی اتخاذ کنیم تا سرمایهها از بازارهای سفتهبازانه به سمت بازار امنی مانند مسکن هدایت شود. برای مثال، قیمت طلا در بهمن سال گذشته حدود ۶ میلیون تومان بود و امروز به حدود ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی بیش از ۱۰ میلیون تومان رشد داشته، در حالی که بازار مسکن در این مدت چنین حبابی را تجربه نکرده است. در چنین شرایطی، طبیعی است که جوانان ترجیح دهند سرمایه خود را در بازار طلا یا ارز نگه دارند، هرچند بارها تأکید کردهام که طلا با ریسک همراه است و مسکن امنیت دارد. اما رشد هیجانی بازارهای موازی و نبود سیاستهای هدایتکننده از سوی حاکمیت باعث شده سرمایهها از بازار مسکن خارج شود و جوانان تمایلی به سرمایهگذاری در این حوزه نداشته باشند.
