محمدحسین سیف اللهی مقدم روزنامه نگار: قبل از شروع فصل نقل و انتقالات ملکی، سیاستگذاران به منظور سروسامان دادن به بازار مسکن، سیاست‌های حمایتی را مطرح و اجرا کردند اما در عمل بازار مسکن کنترل نشد.با رسیدن فصل پاییز و عبور از فصل نقل و انتقالات ملکی، ترسیم یک تصویر ناظر به حال کنونی حوزه مسکن بی‌راه نیست. در ابتدای سال حتی قبل‌تر از شروع فصل نقل و انتقال تابستانی، سیاستگذاران به منظور کنترل بازار لجام گسیخته اجاره‌بها، بسته‌ای با محورهای مختلف ارائه کرده‌اند؛ که در عمل نتوانست شرایط بازار اجاره‌بها را کنترل کند. از طرف دیگر، علی‌رغم تلاش دولت برای تسریع در ساخت خانه‌های حمایتی و جان دوباره دادن به این بازار اما با شروع تابستان نیز همان کم رونقی بازار خرید و فروش که از قبل وجود داشت از بین رفت و بازار وارد یک رکود میان مدت شد.
در هر حال شرایط فعلی بازار مسکن چه در بخش اجاره‌بها و چه در بخش فروش مطلوب نیست.
در این میان معضل مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها تشدید شده است. همه این‌ها به این معنا است که علی رغم وجود تقاضا که همان نیاز به مسکن است اما در بازار باز هم شاهد یک رکود هستیم، خرید و فروشی اتفاق نمی‌افتد. اما چرا؟ این مساله یک دلیل بیشتر ندارد، شکست بازار! وقتی در بازاری شکست اتفاق می‌افتد، قیمت کالا از استطاعت مردم خارج شده و با بازار با رکود مواجه خواهد شد. بنابراین می‌توان پرسید چه اتفاقی باعث شکست بازار در حوزه مسکن شده که با تمام تلاش‌های صورت گرفته از طرف سیاستگذاران اما همچنان اتفاق مثبتی در ورطه عمل دیده نمی‌شود؟
با خط محدوده شهری، شهر متورم شد، خانه‌گرانتر
چرا با پدیده شکست در بازار مسکن مواجه هستیم؟ برای پاسخ به این سؤال با محسن مطهری کارشناس حوزه مسکن گفت و گو کردیم. وی در این باره معتقد است: شکست بازار یک اصطلاح اقتصادی است و نشان‌دهنده موقعیت و شرایطی در بازار است که کمیت محصول مورد تقاضای مصرف‌کنندگان با مقدار تأمین‌شده از طرف تأمین‌کنندگان برابری ندارد. درواقع عرضه و تقاضا در تعادل نیست. این اتفاق نتیجه مستقیم کمبود برخی عوامل اقتصادی ایده‌آل است که از تعادل جلوگیری می‌کند. این موقعیت بستر مناسبی برای رانت و سفته بازی را فراهم می‌کند.
وی در خصوص علت شکست بازار در حوزه مسکن گفت: متأسفانه ما شاهد آن بودیم که در طول دهه اخیر سیاستگذار، اراده و قصدی برای ایجاد توازن در ساخت و عرضه مسکن نداشت. با همین اعتقاد ترمز ساخت مسکن مهر را کشید و سرنوشت متقاضیان و مردم را در هاله‌ای از ابهام فرو برد. اما در موارد اضطراری نیز با فروش تراکم، درصد کمی از نیاز را پاسخ می‌دادند. بنابراین شهرهای کشور خصوصاً کلان شهرها شرایطشان اینگونه است که به دلیل رشد جمعیت در این چند سال نیازشان افزایش پیدا کرده اما به دلیل عدم عرضه زمین برای ساخت خانه چه به صورت متصل و چه به صورت منفصل، پاسخی برای این نیاز محقق نشد. در نتیجه ما با انباشتگی نیاز طرف هستیم. مساله دیگری که این عدم عرضه زمین پدید آورده، تورم بالای زمین است. به طور خلاصه می‌توان گفت، پافشاری بر سیاست‌های اشتباهی چون عدم عرضه زمین سبب متورم شدن شهر و تورم زمین شد.
زمین بدهید، مردم خودشان بسازند
خلیل محبت خواه، مدیرکل سابق اداره راه و شهرسازی تهران، در برنامه تلویزیونی پایش با انتقاد از بستن کمربند به دور شهر گفت: شهر موجود زنده است، رشد می‌کند. بنابراین نمی‌توانیم بگوییم به شما نه از طریق ارتفاع اجازه پیشروی می‌دهیم و نه اجازه افزایش محدوده شهر و الحاق زمین به آن را می‌دهیم؛ اینگونه شهر می‌ترکد. اتفاقی که در شهر تهران در دهه گذشته افتاد، همین بود. شما به آمار نگاه کنید تقریباً یک میلیون و خرده‌ای درخواست ثبت نام برای نهضت ملی از استان تهران داشتیم در حالی که هیچ فضایی درون شهر برای ساخت خانه و تأمین این نیاز نداریم که این نتیجه همان بستن کمربند به دور شهر است. لذا ما مجبوریم سر ریز جمعیتی را در شهرهای حومه و اقماری ساکن کنیم.
وی ادامه داد: باید اساساً محدوده شهری را از بین ببریم. البته این برداشتن محدوده چارچوب‌های کارشناسی دارد؛ که باید ملاحظه شود. ببینید ما از شروع مسکن مهر، هر روشی را امتحان کردیم و نمی‌توانیم آزمون و خطا داشته باشیم. بهترین روش، ساخت مسکن این است، که خود مردم خانه را بسازند. با این روش، مردم حتی می‌توانند ساختمان را به صورت کامل نسازند و می‌توانند خانه را با دو اتاق و یک آشپزخانه بسازند و به مرور زمان آن را تکمیل کنند. باید طبق کارشناسی‌های انجام شده زمین عرضه شود و خود مردم خانه بسازند، که این همان مردمی سازی است.
همانطور که هم مسئولان در تجربه به این نکته رسیده‌اند و هم کارشناسان بارها اذعان کرده‌اند، ریشه التهابات حوزه مسکن و یا پدیده شکست بازار مسکن عدم توازن میان عرضه و تقاضا است. در حال حاضر و با توجه به شرایط کلانشهرها، زمینی در داخل محدوده شهری وجود ندارد که بتواند پاسخگوی نیاز ساخت باشد. لذا اولین گام و اساسی‌ترین آن، الحاق زمین به شهر است. نهایتاً می‌توان گفت با واگذاری زمین به خود مردم و با شیوه مردمی‌سازی بازار مسکن از این آشفتگی خارج می‌شود.
