توازن در ساخت و عرضه مسکن وجود ندارد
ريشه التهابـات حوزه مسکن
محمدحسین سیف اللهی مقدم روزنامه نگار: قبل از شروع فصل نقل و انتقالات ملکي، سياستگذاران به منظور سروسامان دادن به بازار مسکن، سياست‌هاي حمايتي را مطرح و اجرا کردند اما در عمل بازار مسکن کنترل نشد.با رسيدن فصل پاييز و عبور از فصل نقل و انتقالات ملکي، ترسيم يک تصوير ناظر به حال کنوني حوزه […]
محمدحسین سیف اللهی مقدم روزنامه نگار: قبل از شروع فصل نقل و انتقالات ملکي، سياستگذاران به منظور سروسامان دادن به بازار مسکن، سياست‌هاي حمايتي را مطرح و اجرا کردند اما در عمل بازار مسکن کنترل نشد.با رسيدن فصل پاييز و عبور از فصل نقل و انتقالات ملکي، ترسيم يک تصوير ناظر به حال کنوني حوزه مسکن بي‌راه نيست. در ابتداي سال حتي قبل‌تر از شروع فصل نقل و انتقال تابستاني، سياستگذاران به منظور کنترل بازار لجام گسيخته اجاره‌بها، بسته‌اي با محورهاي مختلف ارائه کرده‌اند؛ که در عمل نتوانست شرايط بازار اجاره‌بها را کنترل کند. از طرف ديگر، علي‌رغم تلاش دولت براي تسريع در ساخت خانه‌هاي حمايتي و جان دوباره دادن به اين بازار اما با شروع تابستان نيز همان کم رونقي بازار خريد و فروش که از قبل وجود داشت از بين رفت و بازار وارد يک رکود ميان مدت شد.
در هر حال شرايط فعلي بازار مسکن چه در بخش اجاره‌بها و چه در بخش فروش مطلوب نيست.
در اين ميان معضل مسکن در شهرهاي بزرگ و کلانشهرها تشديد شده است. همه اين‌ها به اين معنا است که علي رغم وجود تقاضا که همان نياز به مسکن است اما در بازار باز هم شاهد يک رکود هستيم، خريد و فروشي اتفاق نمي‌افتد. اما چرا؟ اين مساله يک دليل بيشتر ندارد، شکست بازار! وقتي در بازاري شکست اتفاق مي‌افتد، قيمت کالا از استطاعت مردم خارج شده و با بازار با رکود مواجه خواهد شد. بنابراين مي‌توان پرسيد چه اتفاقي باعث شکست بازار در حوزه مسکن شده که با تمام تلاش‌هاي صورت گرفته از طرف سياستگذاران اما همچنان اتفاق مثبتي در ورطه عمل ديده نمي‌شود؟
با خط محدوده شهري، شهر متورم شد، خانه‌گرانتر
چرا با پديده شکست در بازار مسکن مواجه هستيم؟ براي پاسخ به اين سؤال با محسن مطهري کارشناس حوزه مسکن گفت و گو کرديم. وي در اين باره معتقد است: شکست بازار يک اصطلاح اقتصادي است و نشان‌دهنده موقعيت و شرايطي در بازار است که کميت محصول مورد تقاضاي مصرف‌کنندگان با مقدار تأمين‌شده از طرف تأمين‌کنندگان برابري ندارد. درواقع عرضه و تقاضا در تعادل نيست. اين اتفاق نتيجه مستقيم کمبود برخي عوامل اقتصادي ايده‌آل است که از تعادل جلوگيري مي‌کند. اين موقعيت بستر مناسبي براي رانت و سفته بازي را فراهم مي‌کند.
وي در خصوص علت شکست بازار در حوزه مسکن گفت: متأسفانه ما شاهد آن بوديم که در طول دهه اخير سياستگذار، اراده و قصدي براي ايجاد توازن در ساخت و عرضه مسکن نداشت. با همين اعتقاد ترمز ساخت مسکن مهر را کشيد و سرنوشت متقاضيان و مردم را در هاله‌اي از ابهام فرو برد. اما در موارد اضطراري نيز با فروش تراکم، درصد کمي از نياز را پاسخ مي‌دادند. بنابراين شهرهاي کشور خصوصاً کلان شهرها شرايطشان اينگونه است که به دليل رشد جمعيت در اين چند سال نيازشان افزايش پيدا کرده اما به دليل عدم عرضه زمين براي ساخت خانه چه به صورت متصل و چه به صورت منفصل، پاسخي براي اين نياز محقق نشد. در نتيجه ما با انباشتگي نياز طرف هستيم. مساله ديگري که اين عدم عرضه زمين پديد آورده، تورم بالاي زمين است. به طور خلاصه مي‌توان گفت، پافشاري بر سياست‌هاي اشتباهي چون عدم عرضه زمين سبب متورم شدن شهر و تورم زمين شد.
زمين بدهيد، مردم خودشان بسازند
خليل محبت خواه، مديرکل سابق اداره راه و شهرسازي تهران، در برنامه تلويزيوني پايش با انتقاد از بستن کمربند به دور شهر گفت: شهر موجود زنده است، رشد مي‌کند. بنابراين نمي‌توانيم بگوييم به شما نه از طريق ارتفاع اجازه پيشروي مي‌دهيم و نه اجازه افزايش محدوده شهر و الحاق زمين به آن را مي‌دهيم؛ اينگونه شهر مي‌ترکد. اتفاقي که در شهر تهران در دهه گذشته افتاد، همين بود. شما به آمار نگاه کنيد تقريباً يک ميليون و خرده‌اي درخواست ثبت نام براي نهضت ملي از استان تهران داشتيم در حالي که هيچ فضايي درون شهر براي ساخت خانه و تأمين اين نياز نداريم که اين نتيجه همان بستن کمربند به دور شهر است. لذا ما مجبوريم سر ريز جمعيتي را در شهرهاي حومه و اقماري ساکن کنيم.
وي ادامه داد: بايد اساساً محدوده شهري را از بين ببريم. البته اين برداشتن محدوده چارچوب‌هاي کارشناسي دارد؛ که بايد ملاحظه شود. ببينيد ما از شروع مسکن مهر، هر روشي را امتحان کرديم و نمي‌توانيم آزمون و خطا داشته باشيم. بهترين روش، ساخت مسکن اين است، که خود مردم خانه را بسازند. با اين روش، مردم حتي مي‌توانند ساختمان را به صورت کامل نسازند و مي‌توانند خانه را با دو اتاق و يک آشپزخانه بسازند و به مرور زمان آن را تکميل کنند. بايد طبق کارشناسي‌هاي انجام شده زمين عرضه شود و خود مردم خانه بسازند، که اين همان مردمي سازي است.
همانطور که هم مسئولان در تجربه به اين نکته رسيده‌اند و هم کارشناسان بارها اذعان کرده‌اند، ريشه التهابات حوزه مسکن و يا پديده شکست بازار مسکن عدم توازن ميان عرضه و تقاضا است. در حال حاضر و با توجه به شرايط کلانشهرها، زميني در داخل محدوده شهري وجود ندارد که بتواند پاسخگوي نياز ساخت باشد. لذا اولين گام و اساسي‌ترين آن، الحاق زمين به شهر است. نهايتاً مي‌توان گفت با واگذاري زمين به خود مردم و با شيوه مردمي‌سازي بازار مسکن از اين آشفتگي خارج مي‌شود.
