بازار مسکن از تـورم تا رکود

ندا مؤمن روزنامه نگار: براساس داده‌های مرکز آمار، متوسط شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از 100 واحد در سال 1390 به 2226.6 واحد در سال 1402 رسیده و رشدی 2126 درصدی داشته و تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی از 41.4 درصد در زمستان 1391 به 23.8 درصد در زمستان 1402 رسیده و حدود 17.6 واحد درصد کاهش یافته است.

بازار مسکن در کشور به عنوان یکی از بازارهای مهم و تاثیرگذار در اقتصاد بوده و طی چند سال اخیر این بازار دستخوش تغییرات قیمتی شده، به گونه‌ای که قدرت خرید مردم برای خرید خانه کاهش یافته است.

در چند سال اخیر قیمت مسکن روندی افزایشی را در پیش گرفته است که می‌توان عواملی مانند وضعیت اقتصادی کشور، رشد نقدینگی، تورم عمومی، تورم نهاده‌های ساختمانی، انحصار دولتی زمین، کاهش عرضه مسکن، نوسانات بازار ارز و غیره را باعث گرانی قیمت مسکن دانست؛ همچنین دولت در چند وقت اخیر سیاست‌های مختلفی جهت عرضه مسکن به بازار انجام داده است. قانون وضع مالیات بر خانه‌های خالی یکی از این سیاست‌ها می‌باشد که دولت سعی دارد با شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آن‌ها عرضه مسکن به بازار را افزایش دهد. اجرای طرح نهضت ملی مسکن و ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه سیاست دیگری است که می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش تقاضای مسکن در جامعه شود.سیاست پرداخت وام‌های مسکن و وام‌هایی برای مستاجران از سیاست‌های افزایش عرضه مسکن بوده است. با وجود این سیاست‌ها، هنوز هم تعداد کافی مسکن در کشور وجود ندارد. از سوی دیگر بازار مسکن چند وقتی است که در شرایط رکودی قرار دارد، به طوری که براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران از 6179 در اسفند 1402 به 1508 مورد در فروردین 1403 رسیده و کاهشی 75.6 درصدی داشته است.بر اساس گزارش بانک مرکزی، قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از 81 میلیون و 400 هزار تومان در اسفند 1402 به 81 میلیون و 600 هزار تومان در فروردین 1403 رسیده و تنها به میزان 0.2 درصد رشد داشته است. البته میزان قیمت متوسط مسکن در فروردین 1403 نسبت به فروردین 1402 رشدی معادل 22.9 درصد داشته است. اما در حال حاضر شرایط رکودی بر بازار مسکن کشور حاکم است.

در بازار مسکن یک روی سکه رکود حاکم بر بازار است اما روی دیگر آن تورم نهاده‌های ساختمانی است. از آن جایی که مسکن کالایی تولیدی است تغییرات قیمت عوامل تولید آن یعنی مصالح ساختمانی باعث تغییر قیمت مسکن خواهد شد.

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران درباره شاخص و قیمت متوسط نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در فصل زمستان 1402 می‌توان مشاهده کرد که متوسط شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از 100 در سال 1390 به 2226.6 در سال 1402 رسیده و رشدی 2126 درصدی داشته است.درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی یا همان نرخ تورم فصلی شهر تهران از 13.6 درصد در فصل بهار 1402 به 1.9 درصد در فصل تابستان 1402 رسیده است. پس از آن نرخ تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در فصل پاییز به 0.3 درصد و در زمستان 1402 به 6.6 درصد رسید. بنابراین نرخ تورم فصلی از ابتدای سال تا انتهای سال 1402 به میزان 7 واحد درصد کاهش یافته است.بنا بر داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی از 41.4 درصد در زمستان 1391 به 23.8 درصد در زمستان 1402 رسیده و حدود 17.6 واحد درصد کاهش یافته است. بیشترین میزان تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی طی چند سال اخیر مربوط به سال 1399 می‌شود که نرخ تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی در زمستان آن سال به 97.2 درصد می‌رسید.نرخ تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی در زمستان 1402 از میزان آن در زمستان 1399 فاصله چشم‌گیری داشته است. به طوری که 73.4 واحد درصد از زمستان 1399 کمتر شده است. در سال‌های 1397 و 1399 با وجود جهش‌های ارزی و تورم‌های بالا در کشور، جهش‌های قیمتی رخ داد و پس از آن مردم شروع به خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای کردند که موجب افزایش قیمت مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی در آن سال‌ها گردید.با بررسی نرخ تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در زمستان 1402 در بین گروه‌های مختلف می‌توان مشاهده کرد که گروه گچ و گچ کاری با نرخ تورم نقطه به نقطه 75.5 درصدی بیشترین میزان نرخ تورم را در بین سایر گروه‌های اجرایی داشته‌اند. از سوی دیگر، گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده کمترین میزان نرخ تورم نقطه‌ای با نرخ 3.3 درصد را داشته‌اند.

نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص کل مصالح ساختمانی از 41.4 درصد در زمستان 1391 به 23.8 درصد در زمستان 1402 رسیده و به میزان 17.6 واحد درصد کاهش پیدا کرده است

از آن جایی که تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در زمستان 1402 به میزان 23.8 درصد رسیده و نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند 1402 حدود 32.3 درصد بوده است. در واقع تورم نقطه‌ای عمومی 8.5 واحد درصد بیشتر از تورم مصالح ساختمانی است. با مشاهده اعداد و ارقام می‌توان دریافت که اعداد تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و قیمت مسکن در یک مسیر قرار گرفته و تقریباً به یکدیگر نزدیک هستند. بنابراین نزدیکی شاخص‌های تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و قیمت مسکن نشان‌دهنده یک مسیر مشخص و مشترک در اقتصاد می‌باشد. تاثیرات متقابل هر یک از این شاخص‌ها بر یکدیگر می‌تواند تغییراتی بر دیگر شاخص‌ها بگذارد.

بهبود شرایط اقتصادی، کنترل نقدینگی و تورم می‌تواند تا حد زیادی موجب کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و کاهش قیمت مسکن گردد.