مجتبی خسرو جردی روزنامه نگار: بازار مسکن سالهاست که با چالش‌های فراوانی روبرو است و در حالی که تورم مسکن طی سالهای اخیر روند صعودی داشته قدرت خرید مردم با توجه به میزان درآمدها کاهش پیدا کرده است.
به گزارش «نقش اقتصاد»، این در حالیست که عدم تقاضا و عرضه در بازار مسکن طی این سالها ناترازی را در این بازار رقم زده و از طرفی افزایش نجومی قیمت‌ها و همچنین نبود منابع کافی دست مردم باعث شده این بازار در رکود به سر ببرد.
از طرفی اگر چه کاهش قدرت خریداران سرمایه‌ای در شرایط کنونی به کاهش تورم مسکن منجر شده است اما آمارها نشان می‌دهد که در خرداد ماه امسال هم قیمت مسکن 10 درصد گران شد.
رشد قیمت مسکن در خرداد ماه امسال اگر چه تنها در حدود 10 درصد بود اما نشان داد حتی اگر قدرت خریداران سرمایه‌ای هم افت کند باز هم مسکن مقبولیت زیادی در میان خریداران دارد. اما سؤال این است که آیا رابطه‌ای میان کاهش تورم مسکن و کاهش قدرت خریداران سرمایه‌ای وجود دارد.
تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در خرداد 1400 ماه حدود 57 درصد بود
تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه 1400 و همزمان با استقرار دولت سیزدهم 57 درصد بود. روند نزولی تورم مسکن در پایتخت در ماه‌های بعد از آن ادامه یافت. به طوری که در پایان نخستین سال استقرار دولت مردمی به یکی از کمترین مقادیر سالهای قبل از آن رسید. در واقع قیمت مسکن بعد از اینکه رشدی بالایی را تجربه کرد دولت برای مهار تورم مسکن سیاست‌های تثبیت کننده بازار مسکن در سال 1402 را اجرا کرد.
به طوری که تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن طی خرداد ماه امسال روندی کاهشی به خود بگیرد. اعلام تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در پایان بهار در سطح 9.7 درصدی نشان از آن دارد که طی خرداد ماه امسال بهای مسکن در کشور حدود 10 درصد گران شده است که از این موضوع نمی‌توان به عنوان دستاوردی در کنترل قیمت خرید خانه در کشور یاد کرد.
افزایش نسبی نرخ سود بانکی منجر به کنترل نقدینگی بازار شد
افزایش نسبی نرخ سود بانکی منجر به کنترل نقدینگی بازار شد. بنابراین سرمایه‌ها به جای اینکه وارد بازار مسکن شود به صورت سپرده در بانک‌ها فریز شد. همین مساله تقاضای سوداگری در بازار مسکن را نیز با کاهش مواجه کرد. به عبارت دیگر وقتی سوداگران املاک متوجه شدند که تقاضا در بازار افت کرده است میزان عرضه مسکن را بیشتر کردند. از طرف دیگر همین مساله باعث شد خریداران واقعی مسکن نیز بیشتر پای کار بیایند.
از سوی دیگر با جذب بخشی از نقدینگی به بانک‌ها، نسبت پول به شبه پول کاهش یافت. این موضوع انتظارات تورمی در بازار مسکن را تعدیل کرد. با تحقق برنامه‌های بانک مرکزی در زمینه مهار نقدینگی نوسان نرخ ارز در کشور فروکش کرد.
هرچند دلالان ارزی همواره به دنبال ایجاد نوسان در بازار ارز بودند. اما در چند ماه اخیر دولت توانست افسار نرخ ارز را در دست بگیرد و با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری این نوسانات به حداقل رسیده و حتی کاهش چشمگیری در نرخ ارز را شاهد هستیم. اثر این موضوع روی جریان پول سرمایه‌ای نیز تأثیر گذار شد. به طوری که بسیاری از افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در بازار مسکن بودند وارد این بازار نشدند.
زیرا از یک سو نگران رکود بازار بودند که مبادا سرمایه‌های آنها در این بازار فریز شود. از سوی دیگر کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن را به وضوح دیدند. به همین دلیل تقاضا دربازار مسکن به سمت مصرف کننده واقعی رفت. در ماه‌های اخیر طبیعتاً انتظارات تورمی فروکش کرد. فاکتورهایی نظیر مهار رشد نقدینگی و افزایش نرخ سود بانکی کاملاً بر مبنای تصمیمات اقتصادی دولت اتخاذ شد و تاثیرگذار نیز بود.
به عبارت دیگر رویه‌های کارشناسی بر بازار مسکن کشور اثرگذار شده است. کاهش قدرت خریداران سرمایه‌ای در شرایط کنونی به کاهش تورم مسکن منجر شده است. قوانین بازدارنده مانند مالیات بر عایدی در بازار املاک می‌تواند در خصوص کاهش ورود سرمایه به این بخش مؤثر باشد. در این شرایط اصلاح ساختار اقتصادی و بهبود متوالی سطح رفاه از طریق رشد اقتصادی پایدار طی چند سال می‌تواند قدرت خرید را به متقاضیان خرید خانه بازگرداند.
تقویت واقعی بخش عرضه مسکن و مهار نقدینگی با راهکارهایی نظیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی چالش خرید خانه اولی‌ها را تا حدی کاهش می‌دهد. همچنین تثبیت هزینه ساخت مسکن تا حدی از چالش انتظارات تورمی بازار مسکن را تعدیل کرد. به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن پایتخت در خردادماه امسال در 85.9 میلیون تومان قرار گرفته که نسبت به اردیبهشت امسال 1.4 درصد رشد کرد. همچنین در مقایسه با خرداد پارسال 9.7 درصد افزایش داشته است.
تورم مسکن نسبت به سال گذشته تک رقمی شده است
پس یکی از دلایل موفقیت دولت در مدیریت بازار مسکن این بوده که براساس گزارش بانک مرکزی تورم مسکن نسبت به سال گذشته تک رقمی شده است. در حالی که تورم عمومی هنوز بالاتر از 35 درصد است. این اتفاق تحت تأثیر کاهش جریان نقدینگی بوده که سوداگران را از این بازار دور نگهداشت.
