وضعیت بازار مسکن در آخرین روزهای زمستان 1403 همچنان سرد و ناامید کننده است. مشاوران املاک با نگرانی منتظر جوشخوردن معاملهای هستند که «دشت» آخر سالشان باشد، اما نه از معامله خبری هست، نه از مشتری دست به نقد!
نوشتن درباره بازار مسکن همانقدر سخت شده که انجام معامله در یک بنگاه املاک. سکوت و بهتی باور نکردنی در بازار مسکن حکمفرما شده و رکود به مرحلهای رسیده که حتی برخی از کهنهکارترین بنگاههای املاک پس از سالها فعالیت به فکر پایین کشیدن کرکرهها برای همیشه هستند. روزگار درازی از رونق در بازار مسکن گذشته و حال و روز دفاتر امّلاک این روزها بحرانی است. صاحبان املاک و مشاوران پیر و جوان حالا روزشان را با رویای روزگاری که همیشه بازارشان داغ و پررونق بود به شب گره میزنند و برخی مشاوران مدتهاست عایدی دندانگیری از معاملهای معمولی هم نداشتهاند، چه برسد به ملکهای میلیاردی!
زمستان است و سکوتی سرد و یخبندانگونه بنگاههای املاک را در خود فرو برده و دیگر خبری از مشتریانی که صبح تا شب دنبال خانهای مناسب برای خرید یا اجاره باشند، نیست. در بسیاری از بنگاههای املاک آمار معاملات حتی به صفر رسیده است. اکثر املاکیها به این باور رسیدهاند که دیگر خبری از «فروشنده یا خریدار واقعی» نیست. مالکان در برابر کاهش قیمت مقاومت میکنند و مشتریان توان خرید ندارند. این یعنی بنبست کامل؛ خانهها و آپارتمانهای متری صد تا پانصد میلیون تومانی در نقاط مختلف پایین تا بالای شهر روی دست فروشندگان مانده و کسی حاضر نیست این قیمتها را بپذیرد. یا بهتر است بنویسیم کسی جرأت خرید یا فروش ندارد تا این حباب عجیب را بشکند. مشاوران املاک که روزگاری هر هفته چندین قرارداد خرید، فروش یا اجاره میبستند، حالا در روز حتی یک تماس تلفنی جدی هم ندارند. فایلهای فروش که معمولاً یک هفتهای مشتری پیدا میکردند، حالا ماهها در دفاتر خاک میخورند و به اصطلاح «دپو» شدهاند. اینکه مشتری بیاید، بازدید کند، پسند کند و در نهایت به مرحله چانهزنی و قولنامه برسد، تبدیل به یک رؤیای دور شده است.
دستهای خالی «میلیوننویسها»
تا چند سال پیش، یک مشاور املاک حرفهای میتوانست در هر قرارداد، کمیسیون سنگینی بگیرد و ماهانه درآمدی چند برابر حقوق یک کارمند داشته باشد. شغل املاکی چنان رونقی داشت که بسیاری از کارمندان حتی بهصورت پارهوقت هم شده در بنگاهی مشغول به کار میشدند یا با گرفتن مجوز دفتر املاک خود را در خوان نعمت قراردادهای میلیونی شریک میکردند. اما حالا بسیاری از همین افراد حتی از پس اجاره دفتر و هزینههای جاری هم برنمیآیند. تعداد قولنامههایی که در برخی مناطق کلانشهرها بسته میشود، به کمتر از یکسوم سالهای قبل رسیده و همین موضوع باعث شده تا اصطلاح «میلیوننویس» میان املاکیها جای خود را به «دستخالی» بدهد.
بحران بیسابقه
قیمتهای سرسامآور و رشد بیوقفه بهای ملک، خانهدار شدن را برای بسیاری از مردم به یک رؤیای محال تبدیل کرده است. قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای بزرگ به سطحی رسیده که حتی قشر متوسط نیز دیگر قدرت ورود به این بازار را ندارد. از سوی دیگر خانههای کلنگی که روزی گزینهای مناسب برای ساختوساز و سرمایهگذاری بودند حالا در رکودی عمیق فرو رفتهاند. مردم دیگر توان خرید ندارند و رقم وامهای بانکی لاغرتر از آن است که وزنی به بزرگی خرید یک ملک را تحمل کند. حتی مانند سالها پیش وامها هم کمکی به حل مشکل نمیکنند. نرخهای بهره بالا و بازپرداختهای سنگین باعث شده تسهیلات مسکن در عمل کارایی خود را از دست بدهد. از طرفی تورم افسارگسیخته، سرمایهگذاران را به سمت بازارهای موازی سوق داده و آنهایی که روزی در خرید و فروش املاک فعال بودند، حالا دست نگه داشتهاند.
بنگاهها در ورطه ورشکستگی پنهان
کاهش معاملات بسیاری از مشاوران املاک را به ورطه ورشکستگی پنهان کشانده است. این روزها بنگاههایی را میتوان دید که یا تعطیل شدهاند یا در آستانه تعطیلی هستند. برخی دیگر نیز با حداقل درآمد تنها برای زنده نگهداشتن نامشان فعالیت میکنند. در شرایطی که اجاره دفتر و هزینههای جاری سرسامآور است، بدون معامله حیات یک بنگاه املاک غیرممکن خواهد شد. بسیاری از دفاتر هزینههای بالایی دارند: اجارههای نجومی، شارژهای ماهیانه، دستمزد پرسنل و مالیات. در چنین شرایطی برخی مشاوران ناچار شدهاند تغییر شغل دهند، دفاتر را واگذار کنند یا به کار در بازارهای دیگر مانند بورس و ارزهای دیجیتال روی بیاورند.
آینده همچنان مبهم!
افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم، نبود تسهیلات کارآمد و هجوم سرمایهها به بازارهای موازی همگی دست به دست هم دادهاند تا بازار مسکن را به نقطه انجماد برسانند. از طرفی مالکان همچنان روی قیمتهای فضایی پافشاری میکنند در حالیکه مشتریان واقعی از بازار حذف شدهاند. وقتی در چنین شرایطی حتی وامهای بانکی هم جوابگوی قیمتهای میلیاردی نیست مشخص است که خرید خانه دیگر برای بسیاری از مردم یک رؤیا خواهد ماند. کارشناسان اقتصادی معتقدند که بازار مسکن نیازمند یک اصلاح اساسی است. نهتنها باید قدرت خرید مردم تقویت شود، بلکه باید برنامهای برای کاهش نرخ زمین، افزایش تولید مسکن و ایجاد شرایط مناسب برای عرضه و تقاضا تدوین شود. در غیر این صورت این رکود عمیقتر خواهد شد و نهتنها بنگاههای املاک بلکه کل زنجیره ساختوساز با بحرانی بزرگتر مواجه خواهد شد. تا آن زمان، سکوت در بنگاههای املاک ادامه خواهد داشت و تابلوی «فروشی» یا «رهن و اجاره» روی دیوارها شاید ماهها و حتی سالها بدون مشتری باقی بماند. در چنین شرایطی، فقط دو دسته از افراد در بازار حضور دارند: آنهایی که ناچارند بفروشند و آنهایی که به امید یک معجزه، قیمتهایشان را نگه داشتهاند، اما تا زمانیکه تعادل میان عرضه و تقاضا برقرار نشود، بازار همچنان در «پشت ویترین» خواهد ماند، بدون مشتری، بدون معامله، بدون رونق…
