محمود اولاد-پژوهشگر اقتصاد شهری: رکود فعلی بازار مسکن نه یک پدیده کوتاهمدت، بلکه نتیجه ترکیب چند روند بلندمدت است؛ از کاهش ازدواج و تقاضای مؤثر تا افت درآمد سرانه حقیقی و محدودیتهای ساختوساز. بنابراین بدون اصلاح این متغیرها، خروج از رکود بعید به نظر میرسد. اگر از منظر تاریخی بلندمدت نگاه کنیم، بخش زیادی از این رکود به نوعی واقعی نیست. دلیلش این است که پیک تقاضا به دلیل متولدین دهه 60 بود؛ آنها اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 ازدواج میکردند و تعداد ازدواجها نزدیک به یک میلیون بود. مسکن نیز متناسب با این تقاضا افزایش یافته بود. حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواجها به سطح قبل از آن پیک رسیده و تقاضا کاهش پیدا کرده است. بنابراین انتظار نداریم رونق اوایل دهه 90 در همان مقیاس بازگردد. یکی از دلایل اصلی، کاهش توان خرید مردم در طول هفت تا ده سال گذشته، به ویژه پنج-شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمتهای موجود را ندارند و حتی اگر وام دریافت کنند، درصد زیادی از هزینه را پوشش نمیدهد. علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشماندازی برای بهبود آن در آینده ندارد و درآمد سرانه حقیقی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد. وقتی سطح درآمد پایین میآید، معمولاً کیفیت برخی کالاهای مصرفی کاهش مییابد، اما در مورد مسکن به این سادگی نیست. قوانین و مقررات تعیین میکنند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش میدهد. بنابراین با توان خرید در حال کاهش خانوارها، تناسبی وجود ندارد. وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده میشوند و رکود تشدید میشود. از سوی دیگر، سرکوب نیاز واقعی مردم میتواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی شود. البته اگر اتفاق خاصی نیفتد که وضعیت را بهبود بخشد، چشمانداز کوتاهمدت مثبت چندان دیده نمیشود. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، توان خرید مردم به سرعت بازنمیگردد. با این حال، اگر امیدی برای درآمد آینده شکل بگیرد، مردم میتوانند با اتکا به درآمدهای آینده سرمایهگذاری یا دریافت وام کنند اما اگر چنین چشماندازی شکل نگیرد، بعید است رونق واقعی در بخش مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.
