شهلا خزایی-روزنامه نگار: در حالی که قانون مالیات بر خانههای خالی قرار بود یکی از ابزارهای اصلی «تنظیم بازار اجاره» و «مهار سوداگری» باشد، سه سال پس از آغاز اجرا، خروجی آن تنها عددی ناچیز و ناامیدکننده است: 16 میلیارد تومان وصولی در یک سال، در حالی که تصور میشد این قانون هزاران واحد را به بازار عرضه کند. برای بررسی چرایی ناکامی این قانون، با سه کارشناس شناختهشده بازار مسکن گفتگو کردهایم؛ منصور غیبی، بیتالله ستاریان و فرشید ایلاتی. روایت آنان از سازوکار این قانون یک نقطه مشترک دارد: «این قانون نه از نظر شناسایی، نه از نظر اقتصادی و نه از منظر اعتماد عمومی، هیچگاه آماده اجرا نبود».
منصور غیبی: ابزار تشخیص خالیبودن واقعی خانهها وجود ندارد
به گزارش «نقش اقتصاد»، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، نخستین و احتمالاً مهمترین ایراد را در «طراحی» قانون میبیند؛ جایی که چهار شرط همزمان برای شناسایی واحد خالی تعیین شد و عملاً اجرای قانون را از ابتدا به بنبست رساند. غیبی توضیح میدهد: «طبق ماده 54 مکرر، واحد باید مسکونی باشد، در شهر بالای 100 هزار نفر قرار گیرد، 120 روز متوالی خالی مانده باشد و حتماً در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد. کنار هم قرار گرفتن این چهار شرط باعث شده عملاً شناسایی واحدهای خالی ممکن نباشد. کافی است یکی از این چهار شرط برقرار نباشد تا ملک از دایره مالیات خارج شود.» به گفته او، اگر مالکی در طول سال چند بار برای چند روز به ملک سر بزند، واحد دیگر «خالی» محسوب نمیشود. غیبی تأکید میکند: «ابزار تشخیص خالیبودن واقعی وجود ندارد. دولت نمیتواند اثبات کند یک واحد 120 روز خالی بوده است. در کنار آن، مردم هم بهدلیل بیاعتمادی نسبت به اهداف دولت، از ثبت اطلاعات خودداری کردند. از ابتدا تصور عمومی این بود که دولت تنها برای مالیاتستانی دست به این اقدام زده است.» او میگوید این بیاعتمادی زمانی تشدید شد که دولت برخی خدمات مثل دریافت دستهچک، ثبتنام مدرسه یا فعالسازی بیمه خودرو را به ثبتنام در سامانه اسکان مشروط کرد. «این فشارها نهتنها مردم را همراه نکرد، بلکه قانون را از همان ابتدا با مقاومت اجتماعی روبهرو کرد.» غیبی معتقد است که مشکل بزرگتر جایی است که بخش بزرگی از املاک خالی متعلق به نهادهای دولتی، عمومی و نظامی است؛ املاکی که هیچگاه هدف وصول مالیات قرار نگرفتهاند و همین موضوع خود پیام روشنی برای مردم داشته است: «وقتی سیاستگذار از خودش شروع نمیکند، چه انتظاری از مردم میرود؟»
بیتالله ستاریان: فرض گرفتهایم که مالکان عقل اقتصادی ندارند
بیتالله ستاریان اما بحث را از زاویهای کاملاً متفاوت پیش میبرد. او اساساً معتقد است «خانه خالی» در ایران موضوعی نیست که بتوان روی آن برنامهریزی اقتصادی کرد. ستاریان توضیح میدهد: «در تمام دنیا حدود پنج درصد واحدهای مسکونی در هر زمانی خالی هستند و این یک پدیده کاملاً طبیعی است. این عدد در ایران نیز مشابه است. خالیماندن بخشی از واحدها لازمه گردش بازار مسکن است. این واحدها خانههای ذخیره هستند، نه خانههایی که وارد بازار اجاره میشوند.» به گفته او، تصور عمومی مبنی بر وجود «میلیونها واحد خالی» ناشی از برداشت غلط از آمار سال 1395 است: «در آن زمان حدود 400 هزار واحد تازهساخت و آماده عرضه وجود داشت که موقتاً در آمار خالی ثبت شدند. بخشی هم مربوط به شهرهای توریستی بود که خالیبودن تا 10 درصد طبیعی است.» ستاریان تأکید میکند: «اگر بخواهیم ادعا کنیم که بخش بزرگی از واحدها عمداً خالی ماندهاند، یعنی فرض گرفتهایم که مالکان عقل اقتصادی ندارند. در شرایطی که اجارهبها حتی از درآمد ماهانه افراد بیشتر است، هیچ مالک منطقی واحد خود را خالی نمیگذارد.» از نظر او، قانون مالیات بر خانههای خالی در ایران قابلیت اجرایی ندارد، زیرا خانه خالیِ قابل عرضه به آن معنا که در اقتصادهای کمهزینه وجود دارد، در ایران معنا ندارد. «در کشورهایی که مسکن ارزان است و اجارهها پایین، دولت مالیات میگیرد تا مالک را وادار کند واحد را اجاره دهد. اما در ایران که درآمد اجاره از هزینه نگهداری بالاتر است، انگیزه خالی گذاشتن وجود ندارد.»
فرشید ایلاتی: در غیاب سامانه هوشمند، قانون کارایی ندارد
نقطهنظر سوم را فرشید ایلاتی مطرح میکند؛ او برخلاف ستاریان معتقد است مالیات بر خانههای خالی میتواند بازار را به ثبات برساند، اما تنها در صورتی که «نرخ مالیات کافی» و «زیرساخت اطلاعاتی کامل» وجود داشته باشد. ایلاتی میگوید: «این مالیات یک ابزار تنظیمگر است، نه منبع درآمدی. اگر نرخ مالیات کم باشد، مالک انگیزهای برای عرضه ندارد. پیشنهاد ما مالیات 30 درصد ارزش روز ملک بود. با چنین نرخی، یا مالک واحد را اجاره میدهد یا میفروشد.» به اعتقاد او، تعیین نرخ 6، 12 و 18 برابر مالیات اجاره اقدامی محتاطانه بود که کارایی لازم را نداشت. «اگر از ابتدا نرخ بالا اعمال میشد، رفتار مالکان تغییر میکرد. اما اکنون مالکان مطمئناند احتمال شناسایی بسیار پایین است و جریمه واقعی رخ نمیدهد.» ایلاتی ضعف اصلی را نبود سامانه فراگیر میداند: «سامانه املاک و اسکان ناقص است. اطلاعات دقیق از مالک، ساکن و وضعیت اشغال وجود ندارد. در غیاب یک سامانه هوشمند، قانون کارایی ندارد؛ حتی اگر نرخ مالیات 30 درصد هم باشد.» او پیشنهاد میدهد که «نرخ مجاز» خانههای خالی مشخص شود؛ حدود 3 درصد. «اگر تعداد واحدهای خالی از این نرخ بیشتر شد، مالیات فعال شود؛ و در صورت بازگشت به زیر نرخ مجاز، مالیات متوقف شود. این سازوکاری علمی و منعطف است، اما نیازمند زیرساخت لحظهای است.»
یک جمعبندی برای سیاستگذار
به گزارش نقش اقتصاد، از جمع سه نگاه متفاوت، یک تصویر روشن به دست میآید: نخست اینکه قانون از ابتدا بیش از حد پیچیده و غیرقابل شناسایی طراحی شد. دوم اینکه اعتماد عمومی نسبت به سامانه اسکان و هدف دولت مخدوش شد. سوم اینکه زیرساخت اطلاعاتی لازم برای اجرای قانون وجود ندارد. چهارم اینکه بخشی از املاک خالی متعلق به دستگاههای عمومی است و سیاستگذار از خود آغاز نکرده است. پنجم اینکه پدیده خانه خالی در ایران در مقیاس گسترده وجود ندارد و بخشی از آن طبیعی است و در آخر اینکه اگر مالیات قرار است اثربخش باشد، باید نرخ آن بازدارندهتر و طراحی آن انعطافپذیرتر باشد. بهعبارت دیگر، این قانون به دلایلی مختلف از طراحی تا اجرا و از اقتصاد تا اعتماد به نقطهای رسیده که نه ابزار تنظیمگری است و نه منبع درآمدی. آنچه باقی مانده، درسی مهم برای سیاستگذاری است: هیچ قانونی بدون داده، سامانه، اعتماد عمومی و سازوکار شفاف، قابل اجرا نیست.
