طرح‌هایی که دیر اجرا شد

ناصر ذاکری- کارشناس بازار مسکن: طرح‌هایی مانند «فروش متری مسکن» یا «تأسیس سرمایه گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان»، ایده‌های خوبی هستند که در صورت اجرای درست می‌توانستند مشکلات این بازار را کمرنگ‌تر کنند. امروز حل مشکل مسکن برای خانه‌اولی‌ها به یک چالش طاقت‌فرسا و حتی غیرممکن تبدیل شده است. در حالی که این طرح‌ها می‌توانستند بار این مشکل را سبک کنند. متأسفانه فضای تصمیم‌گیری در حوزه مسکن به گونه‌ای بوده که این ایده‌ها عملاً عقیم مانده و اجرا نشده‌اند. این در حالی است که چنین طرح‌هایی باید ۳۰ سال پیش آغاز می‌شدند، نه اکنون که بسیار دیر شده است.ما در فضای سیاست‌گذاری ملک با چالش جدی تعارض منافع روبه‌رو هستیم. کانون‌های قدرت و صاحبان منافع و سرمایه بزرگ، هر جا که طرحی امتیازات آنها را به خطر بیندازد یا اثر منفی بر منافعشان داشته باشد، آن را مسکوت می‌گذارند. به عنوان نمونه، مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری معمولاً سیگنال‌های مخرب و بی‌اثری به بازار می‌فرستد، چرا که برخی از همان تصمیم‌گیران، خود صاحبان چندین آپارتمان هستند و نگرانند که قیمت‌ها افت کند. در نتیجه، سیاست‌هایی که به نفع این گروه است به‌سرعت اجرا می‌شود، اما سیاست‌های خنثی‌کننده منافع آنها، ابتر می‌ماند.از طرفی مکانیزم صندوق سرمایه گذراری مسکن و ساختمان چیزی مشابه همان طرح فروش متری بود که از سال‌ها پیش بحث اجرای آن مطرح بود، اما تاکنون به نتیجه نرسیده است. به طوری که صاحبان زمین می‌توانستند با مشارکت سرمایه‌گذاران، دارایی خود را به سهام تبدیل کنند. در مورد فروش متری مسکن هم اگرچه بحث نگرانی مردم در مورد خالی فروشی در چنین طرح‌هایی مطرح می‌شود، اما با نظارت دقیق دولت و وضع ضوابط محکم، می‌شود از تخلفاتی مانند خالی‌فروشی در این صندوق‌ها جلوگیری کرد.در گذشته که بحث این طرح‌ها مطرح بود، تمام جزئیات و موشکافی‌های لازم برای پروژه صندوق مسکن و ساختمان انجام شد و همه‌چیز آماده بود، اما ما حداقل ۲۰ سال در اجرای آن تأخیر داشتیم. این طرح باید زمانی اجرا می‌شد که سهم زمین در هزینه تمام‌شده تولید مسکن زیر ۵۰ درصد بود. در آن مقطع تأسیس این صندوق‌ها کاملاً توجیه اقتصادی داشت. اما اکنون با اتخاذ برخی سیاست‌های مشکوک، قیمت زمین شهری را به قدری بالا برده‌ایم که سهم آن در هزینه ساخت به ۷۰ درصد رسیده است. رقمی که عملاً این طرح‌ها را بی‌خاصیت می‌کند. این یک درد بزرگ است که خانه‌اولی‌ها و اقشار کم‌درآمد هیچ حامی جدی ندارند که آینده آنها را ببیند و نگرانشان باشد.به عنوان مثال، در گذشته سیاست‌هایی مانند تعیین وام برای خرید مسکن تصویب شد، اما این اقدام عملاً هیچ کمکی به خریداران واقعی نکرد. ما هیچ گزارش رسمی نداریم که نشان دهد با این روش‌ها چند نفر خانه‌دار شده‌اند. خروجی این سیاست‌ها تنها به نفع کسانی شد که نیازمند واقعی مسکن نبودند، بلکه فقط برخی که شرایط مالی خوبی داشتند توانستند ملک را برای سرمایه‌گذاری و اجاره دادن بخرند.