مینا علیزاده روزنامه نگار: بانک مرکزی به‌تازگی گزارش‌های مربوط به تحولات بازار مسکن تهران را که از دی‌ماه سال گذشته از انتشار آن جلوگیری شده بود، بر روی سایت خود قرار داد. این داده‌ها بیانگر آن است که متوسط قیمت مسکن حدود 50 درصد افزایش داشته و در مقابل تعداد معاملات در این بازه 75 درصد نزول داشته است.
بانک مرکزی بالاخره سکوت خود را در زمینه آمارهای مربوط به بخش مسکن شکست. البته این نهاد نه تنها آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن تهران در مهرماه 1402 را اعلام کرده است، بلکه تمام گزارش‌های جا افتاده از آذر 1401 را بر روی سایت خود قرار داده است. اما بر اساس این گزارش‌ها قیمت مسکن و تعداد معاملات انجام شده در تهران طی حدود یک سال گذشته چه روندی را پیموده است؟
آن‌طور که این گزارش‌ها نشان می‌دهند قیمت مسکن در آذر 1401 به حدود متری 48 میلیون تومان رسیده است؛ پس از آن در زمستان سال گذشته روند افزایش قیمت سرعت بالاتری می‌گیرد، تا آنجا که در ماه بعدی یعنی دی‌ماه تا حدود متری 52 میلیون تومان پیش می‌رود و تا بهمن‌ماه روی قله 57 میلیون و 144 هزار تومان می‌رسد.
در ماه آخر سال (1401) که به‌طور سنتی میزان معاملات در آن بالا می‌رود تعداد معاملات نسبت به سه ماه گذشته روندی نزولی را طی می‌کند و در همین حال متوسط قیمت مسکن از متری 65 میلیون تومان عبور می‌کند.
البته در تمام این سه ماه روند معاملات سیری نزولی را پشت سر گذاشته است، به این ترتیب تعداد معاملات که در دی‌ماه 10 هزار و 736 فقره بوده تا اسفندماه به 6 هزار و 605 عدد می‌رسد.
متوسط قیمت مسکن در بهار 1402
متوسط قیمت مسکن با ورود به سال 1402 و طی فروردین‌ماه حدود متری یک میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند، اما در همین بازه تعداد معاملات تا حد چشمگیری افت کرده و به هزار و 757 عدد رسیده است.
البته پس از این متوسط قیمت تا پایان بهار به فاز افسارگسیخته خود بازمی‌گردد و در نهایت خردادماه به متری 78 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است.
از سوی دیگر تعداد معاملات نیز که در اردیبهشت ماه از چهار هزار عدد می‌گذرد خردادماه تا سه هزار و 394 عدد پایین می‌آید و از همین نقطه کاهش آن آغاز می‌شود.
کارشناسان حوزه مسکن در نبود آمار رسمی معتقد بودند متوسط قیمت مسکن در بهار 1402 به متری 65 تا 70 میلیون تومان رسیده و در این حالی‌ست که حالا بر اساس آمارهای بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن تهران در همان اسفند 1401 از 65 میلیون تومان عبور کرده و در اردیبهشت 1402 از متری 75 میلیون تومان هم گذشته بود.
متوسط قیمت مسکن در تابستان 1402
تعداد معاملات برآورد شده در این گزارش‌ها نشان می‌دهد با شروع تابستان بازار مسکن وارد فاز رکودی شده و در همین راستا قیمت‌ها نیز در مسیر نزولی قرار می‌گیرد.
تا آنجا که در همان ماه ابتدایی حدود دو میلیون تومان افت می‌کند و تا پایان تابستان، یعنی شهریورماه دوباره تا 75 میلیون و 330 هزار تومان پایین می‌آید که در مقایسه با متوسط قیمت مسکن در دی 1401 حدود 50 درصد افت قیمت داشته است. در مقابل تعداد معاملات نیز تا دو هزار و 610 عدد افت کرده است.
بررسی این داده‌ها نشان می‌دهد بالا رفتن انتظارات تورمی و شدت گرفتن موج نوسانات دلار توانسته بیشترین تأثیر را در زمینه رکود تورمی موجود در بازار مسکن ایفا کند.
تعمیق رکود تورمی در نیمه نخست سال
در مقابل نکته پررنگ دیگر در این بین افت شدید تعداد معاملات است که دی‌ماه سال گذشته به اوج رسیده و عملاً از دی 1401 تا شهریور 1402 حدود 75 درصد افت می‌کند؛ به بیان دیگر گرانی ناشی از التهابات اقتصادی در جامعه به همراه کاهش قدرت خرید مردم نتیجه‌ای به‌جز ناامیدی بیشتر اقشار مختلف اقتصادی ندارد.
نکته قابل توجه دیگر در این بین کاهش قیمت مسکن در تابستان امسال است؛ موضوعی که دولت سیزدهم آن را از دستاوردهای خود در زمینه مسکن به حساب می‌آورد، اما حالا با این آمارها مشخص می‌شود اظهارات کارشناسان در این بین به واقعیت نزدیک‌تر بوده است تا ادعای مسئولان.
کارشناسان در تمام این بازه معتقد بودند کاهش قیمت مسکن تنها ناشی از رکود به‌وجود آمده در معاملات بوده است. در این شرایط و در نبود مشتری برخی فروشندگان در زمانی که به پول خود احتیاج دارند مجبورند ملک خود را با مبلغی زیر فی بازار بفروشند و از آنجا که جامعه آماری در این زمینه نیز متشکل از چنین افرادی با گستره بسیار پایین است در نتیجه آمار کاهش قیمت مسکن قابل تعمیم به همه بازار نیست.
افزایش قیمت همزمان با رشد تقاضا
این کارشناسان همچنین اظهار می‌کردند با صعود نسبی معاملات این روند کاهشی بر مدار خود باقی نخواهد ماند و بازار دوباره به فاز افزایش بازخواهد گشت، مسئله‌ای که خود را تا حدودی در گزارش مربوط به مهرماه نشان داد.
این گزارش نشان می‌دهد در مهرماه افزایش نسبی تعداد معاملات و رسیدن آن به سه هزار و 133 معامله باعث شده است متوسط قیمت مسکن نیز پس از سه ماه کمی افزایشی باشد. متوسط قیمت مسکن تهران در مهرماه حدود 76 میلیون تومان ثبت شده است.
دولت در آغاز سال 1402 و با ادامه روند افزایش قیمت افسارگسیخته معاملات تصمیم گرفت با به‌کارگیری عواملی در راستای برقراری رکود، از التهابات ایجاد شده در بازار بکاهد و قیمت‌ها را کاهش دهد، اما ضرری که تا کنون کاهش تعداد و قفل شدن معاملات به بازار زده بسیار بیشتر از سیر افزایشی قیمت‌ها بوده است.
بنابراین به نظر می‌رسد دیگر زمان آن فرا رسیده است تا دولت به‌جای به‌کارگیری سیاست‌هایی که تنها در حد سطحی می‌تواند موج ناشی از التهابات را کاهش دهد به دنبال راهکارهایی بلندمدت و حل ریشه‌ای مشکلات بازار مسکن باشد.
