فرشید ایلاتی درگفتگو با «نقش اقتصاد» به مزایا و معایب صندوق‌های املاک و مستغلات پرداخت: صندوق‌های املاک؛ بستری برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم با ریسک کمتر

مِهردخت میرزایی روزنامه نگار: فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درگفتگو با «نقش اقتصاد»، در خصوص سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) ابزارهای مالی هستند که به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهند بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و خرید و مدیریت املاک، درآمدزایی کرده و سود حاصل را بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌کنند.

این کارشناس مسکن با اشاره به مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تصریح کرد: یکی از مزایای این صندوق‌ها، دسترسی به بازار املاک با سرمایه کمتر است. زیرا برخلاف خرید مستقیم ملک که نیاز به سرمایه زیادی دارد، صندوق‌های املاک به افراد امکان می‌دهند با مبالغ کمتر در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند.

دومین مزایایی که صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دارند نقدشوندگی بالاست. چون برخلاف املاک که فروش آن‌ها زمان‌بَر است، سهام صندوق‌های املاک به راحتی در بازار قابل خرید و فروش هستند که این موضوع باعث نقدشوندگی سریع‌تر سرمایه می‌شود.

فرشید ایلاتی، از تنوع بخشی به سرمایه‌گذاری به عنوان یکی دیگر از مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یاد کرد و ادامه داد: صندوق‌های املاک معمولاً در انواع مختلف املاک (تجاری، مسکونی، اداری و…) سرمایه‌گذاری می‌کنند که ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهند.

این کارشناس مسکن تأکید کرد: از دیگر مزایای این صندوق‌ها می‌توان به مدیریت حرفه‌ای اشاره کرد؛ چراکه این صندوق‌ها توسط تیم‌های حرفه‌ای مدیریت می‌شوند که تجربه و دانش لازم برای مدیریت املاک و پروژه‌های مرتبط را دارند و بدنبال آن، توزیع درآمد منظم هم، از ویژگی‌های مثبت دیگری است که این صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از آن برخوردار هستند. زیرا صندوق‌های املاک معمولاً بخشی از سود حاصل از اجاره یا فروش املاک را به صورت منظم بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند.

فرشید ایلاتی با اشاره به فرصت‌های رشد و افزایش ارزش سرمایه به عنوان یکی دیگر از مزایای این صندوق‌ها افزود: با افزایش ارزش املاک یا درآمدهای حاصل از اجاره، قیمت سهام صندوق می‌تواند افزایش پیدا کند و فرصت‌های رشد سرمایه برای سرمایه‌گذاران فراهم شود.

این کارشناس مسکن در خصوص معایب صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اظهار کرد: نوسانات بازار املاک، یکی از معایب این صندوق‌هاست. زیرا قیمت سهام این صندوق‌ها به شدت تحت تأثیر نوسانات بازار املاک قرار دارد و در صورتی که بازار املاک دچار رکود شود، ارزش سرمایه‌گذاری‌ها کاهش پیدا می‌کند.

فرشید ایلاتی با اشاره به دیگر معایب این صندوق‌ها تصریح کرد: ریسک‌های مربوط به مدیریت املاک از دیگر معایب این صندوق‌هاست. به این دلیل که مدیریت نادرست یا هزینه‌های بالای نگهداری املاک می‌توانند سودآوری صندوق‌ها را کاهش دهند و به سرمایه‌گذاران ضرر برسانند. مالیات‌ها و هزینه‌های مرتبط نیز، از دیگر معایب صندوق‌های املاک و مستغلات هستند؛ چراکه برخی از صندوق‌های املاک و مستغلات ممکن است مشمول مالیات‌های مختلف شوند که می‌توانند سود سرمایه‌گذاران را کاهش دهند. همچنین، این صندوق‌ها ممکن است هزینه‌های مدیریتی و عملیاتی بالایی داشته باشند.

این کارشناس مسکن گفت: تأثیرپذیری از نرخ بهره از معایب این صندوق‌هاست. زیرا افزایش نرخ بهره می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای املاک و مستغلات شود که این موضوع به نوبه خود ممکن است به کاهش ارزش صندوق‌ها منجر شود.

نقدشوندگی کمتر در مقایسه با بازار سهام از دیگر معایبی است که می‌توان برای صندوق‌های املاک و مستغلات برشمرد. چون هرچند صندوق‌های املاک نسبت به املاک مستقیم نقدشونده‌تر هستند، اما در مقایسه با سهام عادی، ممکن است نقدشوندگی کمتری داشته باشند.

رشید ایلاتی با اشاره به ریسک‌های اقتصادی کلان به عنوان یکی دیگر از معایب صندوق‌های املاک و مستغلات تأکید کرد: عواملی نظیر رکود اقتصادی، تورم یا تغییرات در سیاست‌های دولت می‌توانند بر ارزش صندوق‌های املاک و مستغلات تأثیر منفی بگذارند. به طور کلی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای افرادی که به دنبال درآمد پایدار و سرمایه‌گذاری در بازار املاک با ریسک‌های متنوع‌تر و نقدشوندگی بیشتر هستند، گزینه‌ای مناسب محسوب می‌شوند.

این کارشناس مسکن در خصوص نقش مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در کمک به بازار مسکن اظهار کرد: صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) می‌توانند نقش موثری در کمک به بازار رکودی مسکن ایفا کنند، اما نه به تنهایی و نه در کوتاه‌مدت. این صندوق‌ها، اگر به درستی مدیریت شوند و در بستر مناسبی فعالیت کنند، می‌توانند به دو صورت؛ هم به سرمایه‌گذاران و هم به بازار مسکن کمک کنند که از آن جمله می‌توان به افزایش نقدینگی در بازار املاک، تشویق سرمایه‌گذاری غیرمستقیم، تسهیل ورود سرمایه‌های کوچک به بازار، تنوع و کاهش ریسک، درآمد پایدار از اجاره و فروش، نقدشوندگی بالا و… اشاره کرد. فرشید ایلاتی بیان کرد: این صندوق‌ها می‌توانند از طریق افزایش نقدینگی در بازار املاک، تشویق سرمایه‌گذاری غیرمستقیم و تسهیل ورود سرمایه‌های کوچک به بازار به بازار رکودی مسکن کمک کنند.

این کارشناس مسکن در رابطه با افزایش نقدینگی در بازار املاک از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات تصریح کرد: صندوق‌های املاک با جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و به‌کارگیری آن در خرید و توسعه املاک می‌توانند نقدینگی بیشتری به بازار تزریق کنند. این افزایش نقدینگی می‌تواند به رونق ساخت‌وساز، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و خرید و فروش املاک کمک کند.

او با اشاره به موضوع تشویق سرمایه‌گذاری غیرمستقیم گفت: در شرایطی که بازار مسکن رکود دارد و افراد به دلیل افزایش قیمت‌ها و تورم توانایی خرید مستقیم ملک را ندارند، این صندوق‌ها می‌توانند ابزار مناسبی برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بخش املاک باشند و این امر می‌تواند به بازگشت سرمایه به بازار کمک کند و تقاضای غیرمستقیم را افزایش دهد.

درمورد تسهیل ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مسکن باید گفت که بسیاری از افراد به دلیل قیمت‌های بالای املاک و مستغلات توانایی ورود به بازار را ندارند. صندوق‌های املاک با فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کمتر، می‌توانند تقاضاهای خُرد را به بازار وارد کرده و به تعادل عرضه و تقاضا کمک کنند.

فرشید ایلاتی با بیان این که صندوق‌های املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری مناسب هستند، تأکید کرد: این صندوق‌ها از تنوع و کاهش ریسک برخوردار هستند. زیرا صندوق‌های املاک به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهند تا به جای خرید یک ملک، در یک سبد متنوع از پروژه‌ها و املاک سرمایه‌گذاری کنند و این تنوع‌بخشی می‌تواند ریسک‌های مرتبط با رکود بخش خاصی از بازار مسکن را کاهش دهد.

این کارشناس مسکن گفت: درآمد پایدار از اجاره و فروش از دیگر مواردی است که درمورد صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توان به آن اشاره کرد. زیرا سرمایه‌گذاران صندوق‌های املاک معمولاً از درآمدهای منظم ناشی از اجاره یا فروش املاک بهره‌مند می‌شوند و این می‌تواند در شرایط رکود بازار مسکن که خرید و فروش مستقیم کاهش یافته است، به عنوان یک مزیت برای سرمایه‌گذاران محسوب شود.

نکته حائز اهمیتی که باید به آن اشاره کرد نقدشوندگی بالای این صندوق‌هاست. برخلاف خرید مستقیم ملک که فروش آن ممکن است زمان‌بر باشد، سهام صندوق‌های املاک به سرعت در بازار قابل معامله است که این باعث می‌شود نقدشوندگی بیشتری نسبت به املاک فیزیکی داشته باشد.

فرشید ایلاتی، همچنین با اشاره به محدودیت‌های صندوق‌های املاک و مستغلات در کمک به بازار رکودی مسکن یادآور شد: این صندوق‌ها می‌توانند تأثیر محدود بر تقاضای واقعی مسکن داشته باشند. اگرچه صندوق‌ها می‌توانند به جذب سرمایه و رونق ساخت‌وساز کمک کنند، اما به تنهایی نمی‌توانند تقاضای واقعی مسکن را افزایش دهند. زیرا تقاضای واقعی از سوی خریداران و مستأجران به عوامل اقتصادی کلان مثل قدرت خرید مردم، نرخ بهره و سیاست‌های دولت در زمینه مسکن بستگی دارد.

این کارشناس مسکن گفت: نیاز به زیرساخت‌ها و سیاست‌های حمایتی از جمله مواردی هستند که در این خصوص باید به آن‌ها اشاره کنیم. زیرا صندوق‌های املاک برای اثرگذاری بیشتر بر بازار مسکن نیازمند سیاست‌های حمایتی دولت و اصلاحات قانونی هستند و بدون این زیرساخت‌ها، ممکن است عملکرد صندوق‌ها محدود شود و آن‌ها نتوانند تأثیر ملموسی بر رکود بازار بگذارند.

فرشید ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌توانند به عنوان یک ابزار مهم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و افزایش نقدینگی در این بخش نقش‌آفرینی کنند. با این حال، توانایی آن‌ها در کمک به خروج بازار از رکود محدود است و نیازمند هم‌افزایی با سایر ابزارهای اقتصادی و سیاست‌های دولتی است. این صندوق‌ها بیشتر به سرمایه‌گذاران فرصت می‌دهند تا در املاک و مستغلات به صورت غیرمستقیم و با ریسک کمتر سرمایه‌گذاری کنند، اما برای ایجاد تقاضای واقعی مسکن و رفع رکود، نیاز به اقدامات جامع‌تر است.