در گفتگوی «نقش اقتصاد» با یک پژوهشگر حوزه مسکن، تغییرات اجتماعی افزایش نرخ اجاره خانه بررسی شد؛ درد بی درمان اجاره نشینی

عطیه صفی‌زاده روزنامه نگار: بازار اجاره مسکن در ایران طی سال‌های اخیر دستخوش تغییرات قابل‌توجهی بوده است. رشد مداوم قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مستأجران و نبود سیاست‌های حمایتی کارآمد موجب شده است که بسیاری از خانوارها برای تأمین سرپناه با مشکلات جدی مواجه شوند. این وضعیت در حالی رخ می‌دهد که نرخ تورم بالا، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و تغییر رفتار موجران و مستأجران، همگی بر نوسانات این بازار تأثیر گذاشته‌اند. به گزارش «نقش اقتصاد» در سال 1402، بسیاری از مستأجران با افزایش شدید اجاره‌بها روبه‌رو شدند به‌گونه‌ای که در برخی مناطق، نرخ رشد اجاره‌ها از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفت. این افزایش قیمت‌ها در حالی اتفاق افتاد که دولت برای کنترل بازار، سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کرد اما به دلیل ضعف در نظارت و نبود ابزارهای اجرایی مناسب، این سیاست چندان موفق نبود. بسیاری از مالکان با استفاده از روش‌هایی مانند دریافت مبلغ ودیعه بالاتر یا تنظیم قراردادهای غیررسمی، این محدودیت‌ها را دور زدند. علاوه بر این، کاهش ساخت‌وساز مسکن در سال‌های اخیر نیز به کمبود عرضه واحدهای اجاره‌ای منجر شده است. سرمایه‌گذاران به دلیل نوسانات اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت، تمایل کمتری به ساخت واحدهای جدید دارند. درحالی‌که بسیاری از مالکان نیز ترجیح می‌دهند به‌جای اجاره‌دادن، املاک خود را به‌عنوان دارایی سرمایه‌ای حفظ کنند. باتوجه‌به این شرایط، در سال 1403 نیز احتمالاً روند افزایشی اجاره‌بها ادامه خواهد داشت. در این میان، اجرای سیاست‌های کارآمد برای افزایش عرضه مسکن و حمایت از مستأجران می‌تواند در کاهش فشارهای اقتصادی این قشر نقش مهمی ایفا کند. در همین راستا با یک پژوهشگر حوزه مسکن به گفت‌وگو نشسته‌ایم که نتیجه را در ادامه با هم می‌خوانیم:

مهرداد حاجی‌زاده فلاحی با بیان اینکه بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر با نوسانات شدیدی مواجه بوده است و در سال 1403 نیز انتظار می‌رود این روند ادامه داشته باشد، خاطرنشان کرد: افزایش نرخ تورم، کاهش عرضه مسکن و سیاست‌های ناکارآمد کنترلی از جمله عواملی هستند که بر این بازار تأثیر گذاشته‌اند. وی با بیان اینکه تورم عمومی یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش اجاره‌بها در سال‌های اخیر بوده است، گفت: در سال 1402 با افزایش قیمت کالاها و خدمات، هزینه‌های زندگی نیز به‌شدت بالا رفت. این روند باعث شد که مالکان برای جبران کاهش ارزش پول، اجاره‌بهای خود را متناسب با نرخ تورم افزایش دهند.این پژوهشگر اقتصادی با بیان اینکه در سال 1403 نیز در صورت ادامه تورم بالا، انتظار افزایش مجدد اجاره‌بها وجود دارد به «نقش اقتصاد» گفت: یکی از مشکلات اساسی در بازار اجاره، کاهش عرضه واحدهای مسکونی است. در سال‌های اخیر، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز کاهش‌یافته و بسیاری از پروژه‌های جدید به دلیل مشکلات تأمین مالی و افزایش هزینه‌های ساخت، متوقف شده‌اند. حاجی‌زاده فلاحی مطرح کرد: از سوی دیگر، بسیاری از مالکان به‌جای عرضه واحدهای خود به بازار اجاره، آن‌ها را به‌عنوان سرمایه نگه داشته‌اند تا از افزایش ارزش ملک در آینده بهره‌مند شوند؛ این موضوع موجب کاهش تعداد واحدهای قابل اجاره و در نتیجه افزایش قیمت‌ها شده است. وی ضمن اشاره به تأثیر سیاست‌های کنترلی دولت بر بازار اجاره، تصریح کرد: در سال‌های گذشته، دولت تلاش کرده است با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، از رشد بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند. اما این سیاست‌ها در بسیاری از موارد ناکارآمد بوده‌اند. به دلیل نبود سازوکارهای اجرایی قوی، بسیاری از مالکان این قوانین را نادیده گرفته و با راهکارهایی مانند دریافت پول پیش بیشتر یا تنظیم قراردادهای غیررسمی، از محدودیت‌های تعیین‌شده عبور کرده‌اند. وی یادآور شد: این موضوع باعث شده است که عملاً سقف‌های تعیین‌شده برای اجاره‌بها، تأثیر چندانی در کاهش فشار بر مستأجران نداشته باشد.حاجی‌زاده فلاحی با بیان اینکه افزایش اجاره‌بها موجب تغییر رفتار موجران و مستأجران شده است، مطرح کرد: برخی از موجران به دلیل افزایش هزینه‌های نگهداری ملک، تصمیم گرفته‌اند واحدهای خود را اجاره ندهند و در عوض آن‌ها را به فروش برسانند. از سوی دیگر، بسیاری از مستأجران به دلیل افزایش فشارهای اقتصادی به دنبال گزینه‌های جایگزین مانند مهاجرت به مناطق ارزان‌تر، اجاره خانه‌های اشتراکی یا حتی خروج از شهرهای بزرگ هستند. این تغییرات رفتاری می‌تواند در بلندمدت بر ساختار اجتماعی و اقتصادی شهرها تأثیرگذار باشد. وی تصریح کرد: باتوجه‌به شرایط موجود، انتظار می‌رود که در سال 1403، بازار اجاره همچنان تحت‌تأثیر تورم بالا و کمبود عرضه باقی بماند. درصورتی‌که سیاست‌های حمایتی کارآمدی برای مستأجران و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن اجرا نشود احتمال افزایش شدیدتر اجاره‌بها وجود دارد. این پژوهشگر اقتصادی مطرح کرد: در صورت اجرای سیاست‌های تشویقی برای ساخت و عرضه واحدهای اجاره‌ای، ممکن است فشار قیمتی در این بازار تا حدی کاهش یابد.حاجی‌زاده فلاحی برای بهبود وضعیت بازار اجاره، چند پیشنهاد ارائه داد و مطرح کرد: دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات مالی و کاهش هزینه‌های ساخت، سرمایه‌گذاران را به ساخت واحدهای جدید تشویق کند. وی ضمن اشاره به ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای مالکان، یادآور شد: کاهش مالیات بر اجاره برای موجرانی که واحدهای خود را با قیمت‌های معقول عرضه می‌کنند، می‌تواند انگیزه اجاره‌دادن املاک را افزایش دهد. همچنین حمایت از شرکت‌های مدیریت املاک و توسعه نظام اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به شفافیت و ثبات در بازار کمک کند.حاجی‌زاده فلاحی با بیان اینکه دولت باید سازوکارهای نظارتی را تقویت کند تا اجرای سقف اجاره‌بها عملیاتی‌تر شود و مستأجران بتوانند از حمایت‌های قانونی برخوردار شوند، عنوان کرد: افزایش تورم، کاهش عرضه مسکن و ناکارآمدی سیاست‌های کنترلی، از جمله عواملی هستند که می‌توانند موجب رشد بیشتر اجاره‌بها شوند؛ در چنین شرایطی اجرای سیاست‌های حمایتی و تشویقی می‌تواند نقش مهمی در کاهش فشار بر مستأجران و بهبود شرایط بازار داشته باشد.حال باتوجه‌به آنچه که گفته شد بررسی روند بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که عوامل متعددی از جمله افزایش تورم، کاهش قدرت خرید مستأجران، افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و ضعف سیاست‌های نظارتی، موجب رشد قابل‌توجه اجاره‌بها در سال‌های اخیر شده است. سیاست‌های مداخله‌گرایانه دولت مانند تعیین سقف افزایش اجاره، نتوانسته‌اند به طور مؤثر از رشد بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کنند زیرا ابزارهای لازم برای اجرای این سیاست‌ها به‌درستی تعریف نشده‌اند. باتوجه‌به وضعیت فعلی به نظر می‌رسد که در سال 1403 نیز افزایش اجاره‌بها ادامه خواهد داشت مگر اینکه راهکارهای اساسی مانند افزایش عرضه مسکن، حمایت از مستأجران کم‌درآمد و تقویت نظارت بر قراردادهای اجاره، به‌طورجدی اجرایی شوند. در غیر این صورت، فشار اقتصادی بر خانوارهای اجاره‌نشین بیشتر شده و نابرابری‌های اجتماعی در حوزه مسکن تشدید خواهد شد.