محبوبه بیدکی روزنامه نگار: در واقع از نگاه مسئولان بخش مسکن، افزایش عرضه و همچنین ثبات بیرونی همچون نرخ ارز باعث آرامش قیمت مسکن می‌شود، این در حالی است که کارشناسان، عکس این را معتقدند و می‌گویند، ثبات در قیمت مسکن منوط به ثبات متغیرهای بیرونی است.به گزارش «نقش اقتصاد»، اما بازار مسکن تحت‌تأثیر عوامل بسیاری از جمله پویایی عرضه، تقاضا و افزایش عرضه است که می‌تواند به ثبات قیمت‌ها نیز کمک کند، از سویی دیگر ثبات نرخ ارز بر هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مصالح و مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن و همچنین بر قیمت‌ها تأثیرگذار است، بااین‌حال، تحت شرایط اقتصادی فعلی عواملی مانند تورم، نرخ بهره، اشتغال و اعتماد مصرف‌کننده نیز در روند قیمت مسکن نقش دارند.
در واقع برخی انتقادات موجه پیرامون رویکرد دولت در کنترل و نظارت بر بازار اجاره‌بها مطرح است چرا که محدودیت عرضه مسکن راه مؤثری برای کنترل قیمت‌ها نیست و در کنترل ناکارآمد دولت و نظارت مستقیم بر بازار اجاره‌بها، تأثیر منفی خواهد داشت.
در این راستا دکتر بهرامی در مورد کنترل و نظارت دولت بر بازار اجاره‌بها می‌گوید: کنترل و نظارت دولت بر بازار اجاره‌بها یک پیش‌فرض غلط با عنوان عرضه محدود مسکن است.
وی معتقد است که مشکل مسکن در ایران این است که ساختار دولت به شکل کلی عرضه زمین و کمربندی ایجاد کرده که نه‌تنها غیرقابل‌تغییر است، بلکه در دنیا این اقدام قابل‌قبول نیست چرا که عامل ارزی زمین را محدود می‌کند به‌گونه‌ای که اگر مردم بخواهند در زمین خود اقدام به ساخت‌وساز کنند دولت اجازه این کار را نمی‌دهد و متأسفانه ایران در این زمینه منحصربه‌فرد است.
این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: دولت تمام زمین‌های منابع عمومی و طبیعی را در اختیار دارد به این‌گونه که مالیات بر عنصری تعیین می‌کند که خود کمیاب کرده؛ اما ذاتاً کمیاب نبوده است و منجر به افزایش قیمت بیشتر زمین خواهد شد که مشکلی را برطرف نخواهد کرد، بی‌تردید با محدودشدن عرضه زمین توسط دولت، متأسفانه قیمت تمام شده آن نیز افزایش‌یافته است.
وی یادآور می‌شود که؛ شناسایی خانه‌های خالی نیز مؤثر واقع نمی‌شود ضمن اینکه بانک‌ها در این زمینه نقش مؤثری دارند و با اضافه برداشت باید املاک معتبر را به‌عنوان وثیقه در نظر بگیرند و در صورت عدم باز پرداخت، بانک مرکزی این املاک را به فروش برساند و پول آن را بردارد، تحت این شرایط به‌خودی‌خود عرضه افزایش خواهد یافت، اما کنترل و نظارت یا مالیات بر خانه‌های خالی دور باطلی است کمااینکه این قانون در طول 5 الی 6 سال گذشته مؤثر واقع نشده است.
بهرامی خاطرنشان می‌کند: بدیهی است که باید مشکل عرضه زمین برطرف شود و بخشی را که بانک‌ها تملک می‌کنند ریسک وام‌ها مورد قبول بانک مرکزی قرار نگیرد تا بانک متضرر شود، نه اینکه ریسک عدم بازپرداخت وام‌ها را بانک مرکزی تقبل کند.
در ادامه حسن محتشم عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران پیرامون کنترل و نظارت بر بازار اجاره‌بها معتقد است که رویکرد کنترلی دولت، نظارت بر بازار اجاره‌بها و همچنین راه‌اندازی سامانه املاک برای شناسایی خانه‌های خالی قبل از اینکه برای مستأجرین مفید باشد، بیشتر برای شناسایی قراردادهای منعقد شده اجاره‌بها است که دولت بتواند از آنان مالیات بگیرد، در غیر این صورت این سامانه در کنترل اجاره‌بها نقشی نخواهد داشت چرا که با قوانین دستوری ابلاغ شده موفقیت در این زمینه بعید به نظر می‌رسد.
وی در ادامه تأکید می‌کند که؛ راهکار اصلی دولت برای کنترل اجاره‌بها باید تولید و عرضه واحدهای استیجاری برای اقشار پایین‌دست و کم‌درآمد باشد، به نظر می‌رسد اگر دولت بتواند با کمک شهرداری خانه‌های ارزان‌قیمت در حاشیه شهرها، مناطق بافت فرسوده و متوسط روبه‌پایین به لحاظ قیمتی ایجاد کند و با اجاره این خانه‌های استیجاری با شرایط ویژه به افراد کم‌درآمد، این طرح مؤثر واقع می‌شود در غیر این صورت تصویب قیمت‌های دستوری از جیب مالکان برای حمایت و کمک به مستأجران در جهت کاهش اجاره‌بها مطابق با تورم موجود نیست.
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سؤال که دولت تا چه اندازه موفق به شناسایی خانه‌های خالی از طریق سامانه‌های املاک شده است؟ می‌گوید: اینکه چه مقدار خانه خالی داریم که باید وارد بازار مسکن شود را باید بر اساس آمار و ارقام راه و شهرسازی بررسی کنیم، اما تا جایی که بنده اطلاع دارم شهردار تهران پس از یک سرشماری کامل نتوانست در سطح شهر تهران تعداد قابل‌توجهی واحد خالی به دست بیاورد، درعین‌حال بسیاری از خانه‌های خالی در مناطقی هستند که شاید کمتر مستأجری توان اجاره آن را داشته باشد چرا که بیشتر مستأجران از عدم درآمد کافی و تورم موجود رنج می‌برند.
محتشم خاطرنشان می‌کند که؛ برای تعادل بازار اجاره‌بها همیشه باید تعدادی خانه خالی باید وجود داشته باشد در عین حالی که ممکن است انبوه‌ساز و یا سرمایه‌گذاری واحدهایی را تولید کند که در شرایط رکود بازار قابلیت فروش نداشته باشد و الزاماً این واحدها خالی خواهد ماند.
در نهایت می‌توان گفت که وجود خانه‌های خالی، امری طبیعی در بازار مسکن است چرا که بسیاری از این خانه‌ها به دلیل وراثت، مهاجرت و یا دلایل دیگر ممکن است خالی بمانند؛ اما باید دید اجرای این طرح 5 الی 6 ساله سامانه املاک و اسکان توسط دولت باهدف نظارت و کنترل بر بازار مسکن تا چه اندازه در کاهش اجاره‌بها موفق خواهد بود.
