تاثیر قیمت گذاری دستوری بر بازار مسکن

فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن: قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها در بازار مسکن تأثیر چندانی ندارد، زیرا بازیگران این بازار توجهی به مصوبات دولت نمی‌کنند.

از اواخر سال 1399 و اوایل سال 1400 وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در ادامه نیز با توجه به سیاست‌هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال 1402 بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریباً رکودی قرار گرفت.

البته در دو ماه اخیر مقداری بازار مسکن رشد قیمت را تجربه کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده و هم‌اکنون این بازار در کود سنگینی قرار دارد. همچنین در بازار اجاره‌بها شاهد افزایش روز افزون، قیمت کرایه نشین‌ها هستیم؛ پس‌از دوره کرونا دولت‌ها سعی کردند با قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها، بازار اجاره‌بها را کنترل کنند اما علی‌رغم اینکه در دولت قبلی و حتی دولت فعلی این سیاست‌ها تبدیل به قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از سوی دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین اساس بازار مسکن طی سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.

در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می‌تواند در حوزه توسعه زیرساخت‌های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری ممکن است، ورود نداشته باشد؛ برهمین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور در خصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعیین تکلیفی داشته باشیم.

تقریباً پس‌از دهه 60 و اوایل دهه 70 سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتاً در حوزه شهرسازی خواستار دخالت‌های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت‌های دولت بودیم که عدم مدیریت‌های دولت موجب ایجاد ناکارآمدی‌های در این زمینه شد، زیرا از سو منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای می‌شد و سطح سرمایه‌گذاری تو حوزه مسکن را به خاطر عدم دخالت دولت بالا می‌برد تا جایی که از اواسط دهه 80 به بعد سهم تقاضای سرمایه‌ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.

با توجه به شرایط بازار مسکن، روز به روز سیاست‌های تصدی‌گری و دخالت حداکثری دولت در زمینه شهرسازی افزایش یافت که در مقابل بخش خصوصی مسکن یا کسانی که دارای بخش خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت‌وساز مواجه بودند؛ قطعاً بخشی از نقاط ارزش زیست محیطی دارند که جز منابع عمومی به شمار می‌روند و هیچ‌گونه ساخت و سازی در این مناطق نباید رخ دهد و از سوی دیگر باید از زمین‌خواری جلوگیری، حفظ و صیانت شود.

با توجه به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین‌های خصوصی، دولت سیاست متفاوتی نیز وضع کند، باید در همین نقطه تعیین تکلیف کنیم که یا دخالت‌های دولت در حوزه مسکن و شهرسازی را به رسمیت بشناسیم یا اینکه باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت‌ها باشیم. البته در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می‌تواند به حوزه تخلفات، مجوزها و … محدود شود اما می‌توانیم از سوی دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.

طرح «مسکن مهر» در دولت نهم و دهم آغاز شد اما در همان دولت به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت 4 میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی بود که مطرح شد و تقریباً تمام واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، زیرا واحدهای نهضت ملی در دولت سیزدهم به مرحله بهره‌برداری و افتتاح نرسیده است. البته لازم به ذکر است، وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه‌دار شدن مستأجران گام بردارد، زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند در سال‌های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد.ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منسجم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستأجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.