عطیه صفی زاده: یک کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه افزایش 27 درصدی عوارض ساختوساز منجر به افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد، افزود: این افزایش صرفاً به میزان 27 درصد محدود نخواهد شد بلکه انتظارات تورمی ناشی از آن باعث خواهد شد که قیمت مسکن چندین برابر این رقم افزایش یابد چراکه با افزایش هزینههای ساخت، سازندگان و سرمایهگذاران برای جبران این هزینهها، قیمتهای بالاتری برای فروش تعیین میکنند.
بازار مسکن در ایران همواره تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله نرخ تورم، سیاستهای کلان اقتصادی، هزینههای ساختوساز و مقررات شهری بوده است. یکی از تصمیمات اخیر که بحثبرانگیز شده، افزایش 27 درصدی عوارض ساختوساز از سوی شهرداریها است. این افزایش در شرایطی رخ میدهد که بازار مسکن با رکود تورمی مواجه بوده و میزان معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان در حال رشد هستند. در چنین فضایی، هرگونه افزایش در هزینههای ساختوساز میتواند تأثیر مستقیمی بر قیمت نهایی مسکن و توان خرید مردم داشته باشد. عوارض ساختوساز یکی از مهمترین منابع درآمدی شهرداریها محسوب میشود، اما افزایش بیرویه آن میتواند پیامدهای منفی گستردهای برای تولید و عرضه مسکن داشته باشد. از یک سو، افزایش این هزینهها باعث میشود که سازندگان و سرمایهگذاران، قیمت تمامشده واحدهای مسکونی را بالا ببرند و از سوی دیگر، تقاضای سرمایهگذاری در بازار مسکن افزایش یابد، زیرا مردم با پیشبینی گرانی بیشتر، تمایل به خرید مسکن پیدا میکنند. این چرخه در نهایت به افزایش چندبرابری قیمت مسکن و فشار بیشتر بر بازار اجاره منجر خواهد شد. در چنین شرایطی بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که شهرداریها باید به جای افزایش عوارض، راهکارهای جایگزین برای تأمین درآمد خود بیابند. در کنار آن اصلاح سیاستهای کلان حوزه مسکن، اخذ مالیات از خانههای خالی، حمایت از نظام اجارهداری حرفهای و تسهیل شرایط ساخت و عرضه مسکن میتواند از افزایش بیشتر قیمتها جلوگیری کند. بررسی تأثیر این افزایش عوارض بر قیمت مسکن و ارائه راهکارهای جایگزین، موضوعی است که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
چرخه معیوب در بازار مسکن
به گزارش «نقش اقتصاد» هوشنگ فروغمند اعرابی کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه با اشاره به تأثیرات گسترده سیاستهای فعلی در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: در سالهای گذشته، سیاستهای اتخاذ شده در بخش مسکن، سبب شده است که میزان عرضه واحدهای مسکونی متناسب با تقاضای واقعی نباشد. وی افزود: بسیاری از افراد، خانههای خود را به قصد سرمایهگذاری و حفظ ارزش دارایی نگه میدارند و از ورود آنها به بازار اجاره یا فروش خودداری میکنند. این روند باعث شده که چرخهای معیوب در بازار مسکن شکل بگیرد که در آن افزایش قیمتها، به افزایش تقاضای سرمایهگذاری و در نتیجه رشد مجدد قیمتها دامن میزند. این استاد دانشگاه با تأکید بر اینکه افزایش 27 درصدی عوارض ساختوساز، منجر به افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد، افزود: این افزایش صرفاً به میزان 27 درصد محدود نخواهد شد، بلکه انتظارات تورمی ناشی از آن باعث خواهد شد که قیمت مسکن چندین برابر این رقم افزایش یابد، چراکه با افزایش هزینههای ساخت، سازندگان و سرمایهگذاران برای جبران این هزینهها، قیمتهای بالاتری برای فروش تعیین میکنند. فروغمند اعرابی مطرح کرد: از سوی دیگر، مردم نیز با پیشبینی افزایش قیمتها برای خرید مسکن درنگ نمیکنند و همین موضوع موجب افزایش تقاضا و تشدید تورم مسکن خواهد شد.٫وی در بخش دیگری از سخنان خود به نقش سیاستهای شهرداری در تعیین هزینههای ساختوساز اشاره کرد و گفت: در حال حاضر، شهرداریها بخش قابلتوجهی از درآمد خود را از محل عوارض ساختوساز تأمین میکنند در حالی که این رویه در نهایت باعث افزایش هزینههای تولید مسکن و به تبع آن، گرانی مسکن خواهد شد. این مدرس دانشگاه ادامه داد: به نظر میرسد که شهرداریها باید به جای افزایش عوارض، راهکارهای جایگزین برای تأمین درآمد خود در نظر بگیرند، یا حداقل در تعیین این عوارض، شرایط اقتصادی و رکود حاکم بر بازار مسکن را نیز مدنظر داشته باشند.
راهکارهای پیشنهادی برای کنترل بازار مسکن
فروغمند اعرابی اصلاح ساختار بازار مسکن را یک اقدام ضروری دانسته و بر لزوم اجرای چندین سیاست همزمان برای حل بحران مسکن تأکید کرد. وی در این خصوص پیشنهاد داد: ساماندهی بازار اجاره از طریق اجرای قانون اجارهداری حرفهای که در گذشته نیز مطرح شده اما به مرحله اجرا نرسیده است. وی با بیان اینکه اخذ مالیات از خانههای خالی برای جلوگیری از احتکار مسکن و تشویق به عرضه واحدهای مسکونی میتواند راهگشا باشد، یاد آور شد: اصلاح نظام کاربری زمین و جلوگیری از تغییر کاربریهای غیرضروری که موجب کاهش عرضه مسکن میشود. فروغمند اعرابی بیان کرد: افزایش عرضه زمین و مسکن از طریق سیاستهای حمایتی دولت و مشارکت بخش خصوصی تأثیر به سزایی برای مدیریت بازار مسکن دارد. او با تأکید بر اینکه مشکل بازار مسکن، یک مسئله چندوجهی است، اظهار داشت: نمیتوان تنها با یک یا دو اقدام محدود، انتظار حل بحران مسکن را داشت. اصلاح چرخه معیوب بازار مسکن نیازمند مجموعهای از سیاستهای منسجم و هماهنگ است که باید به طور همزمان اجرا شوند در غیر این صورت، هرگونه افزایش در هزینههای ساختوساز، تنها به افزایش بیشتر قیمت مسکن و فشار بر خانوارها منجر خواهد شد. این مدرس دانشگاه همچنین از سیاستگذاران و مسئولان حوزه مسکن خواست تا با بهرهگیری از تجربیات کشورهای موفق در این زمینه، مدلهای جدیدی برای مدیریت بازار مسکن ارائه کنند و از اتخاذ تصمیماتی که موجب تشدید بحران مسکن میشود، خودداری نمایند.
نتیجهگیری
افزایش 27 درصدی عوارض ساختوساز در شرایطی که بازار مسکن با رکود تورمی مواجه است، میتواند پیامدهای گستردهای بر قیمت نهایی مسکن و توان خرید مردم داشته باشد. این افزایش هزینه نهتنها باعث کاهش ساختوساز و کاهش عرضه واحدهای مسکونی خواهد شد، بلکه موجب افزایش قیمت مسکن و در نهایت، فشار بیشتر بر مستأجران نیز میشود. در نتیجه، تصمیم مذکور ممکن است برخلاف هدف اولیه خود، به افزایش تورم در بازار مسکن و تشدید بحران مسکن بینجامد. در چنین شرایطی اصلاح سیاستهای مالی و درآمدی شهرداریها ضروری به نظر میرسد. به جای افزایش عوارض ساختوساز، باید روشهای جایگزین برای تأمین درآمد شهری، مانند مالیات بر خانههای خالی، مشارکت در پروژههای عمرانی و بهینهسازی هزینههای شهری مورد توجه قرار گیرد. همچنین اجرای قانون اجارهداری حرفهای، حمایت از تولید مسکن ارزانقیمت، تسهیل فرآیند صدور مجوزهای ساخت و مدیریت اصولی عرضه زمین میتواند به متعادلسازی بازار و کنترل قیمت مسکن کمک کند. در نهایت، مدیریت بازار مسکن نیازمند یک برنامه جامع و هماهنگ میان دولت، شهرداریها و بخش خصوصی است.
