نسیم ستوده-روزنامه نگار:بافتهای فرسوده شهری، سالهاست به عنوان یکی از مهمترین ظرفیتهای کشور برای حل بحران مسکن، ارتقای ایمنی شهرها و بهبود کیفیت زندگی شهروندان شناخته میشوند؛ ظرفیتی که به اعتقاد کارشناسان میتواند بدون تصرف زمینهای جدید، میلیونها واحد مسکونی را وارد چرخه عرضه کند. با این حال، آنچه حاکم است فاصلهای عمیق میان برنامهها و واقعیتهای اجرایی است. قوانین متعدد، بستههای تشویقی، وعدههای مکرر و آمارهای امیدوارکننده، هنوز نتوانستهاند موتور نوسازی را به حرکت درآورند و بسیاری از مالکان، سرمایهگذاران و انبوهسازان، همچنان با تردید به این حوزه مینگرند.
اکنون بحث اصلی اینجاست که چرا با وجود تأکید مستمر متولیان، بر احیای بافتهای فرسوده، روند نوسازی، همچنان کند و فرسایشی باقی مانده است؟
ارکاهش تلفات تا رونق اقتصادی
به گزارش «نقش اقتصاد»، برآوردها نشان میدهد صدها هزار، هکتار از اراضی شهری کشور در قالب بافتهای فرسوده، ناکارآمد، تاریخی و سکونتگاههای غیررسمی قرار گرفتهاند؛ محدودههایی که مهم ترین دستاورد نوسازی آن ها افزایش ایمنی شهرها در برابر حوادث طبیعی، بهویژه زلزله است. میلیونها نفر در ساختمانهایی زندگی میکنند که عمر مفید آنها سالها پیش به پایان رسیده و کوچکترین حادثه طبیعی میتواند خسارتهای جبرانناپذیری به همراه داشته باشد. جایگزینی این ساختمانها با واحدهای مقاوم، نه تنها از تلفات انسانی جلوگیری میکند بلکه هزینههای هنگفت بازسازی پس از بحران را نیز کاهش میدهد.از سوی دیگر، نوسازی، باعث ارتقای کیفیت زندگی ساکنان میشود. خیابانهای عریضتر، دسترسی مناسب خودروهای امدادی، بهبود روشنایی معابر، افزایش فضاهای عمومی، ارتقای زیرساختها و خدمات شهری، همگی از پیامدهای بازآفرینی اصولی بافتهای فرسوده هستند.این روند، همچنین میتواند ارزش اقتصادی املاک را افزایش دهد. تجربه بسیاری از شهرها نشان داده است که پس از اجرای پروژههای بازآفرینی، قیمت املاک و میزان سرمایهگذاری در آن مناطق رشد چشمگیری پیدا میکند و این موضوع در نهایت به رونق اقتصادی محلات منجر میشود.
ظرفیتی که روی کاغذ مانده است
برخی مسئولان از امکان ساخت بیش از پنج میلیون، واحد مسکونی در بافتهای فرسوده سخن میگویند؛ ظرفیتی که اگر بالفعل شود، بخش بزرگی از نیاز کشور به مسکن را پاسخ خواهد داد، حال آنکه فاصله میان ظرفیتهای اعلامی و عملکرد واقعی بسیار زیاد است ونشان می دهد مشکل اصلی ،کمبود زمین و ظرفیت ساخت نیست، بلکه ضعف در مدیریت، اجرا و هماهنگی میان دستگاههای مسئول است. گفتنی است بارها از سوی نمایندگان مجلس، کارشناسان و فعالان صنعت ساختمان مطرح شده، که مشکل نوسازی بافتهای فرسوده کمبود قانون نیست.
در سالهای گذشته قوانین متعدد، آییننامهها و بستههای تشویقی متنوعی برای حمایت از نوسازی تدوین شده است. تخفیف عوارض، افزایش تراکم، تسهیلات بانکی، تسریع در صدور پروانه و برخی معافیتهای مالی از جمله این مشوقها به شمار میروند. با این وجود، اجرای ناقص همین قوانین، مهمترین مانع پیش روی نوسازی است.
چه بسا تعدادی از این سیاستها نیز یا در میانه راه تغییر کرده ویا به دلیل نبود منابع مالی کافی، هیچگاه بهطور کامل اجرا نشدهاند.
یک بیثباتی که مهمترین دشمن سرمایهگذاری است. هیچ سرمایهگذاری نمی پذیرد میلیاردها تومان ،سرمایه خود را وارد پروژهای کند که قوانین، مشوقها و شرایط اقتصادی آن ممکن است چند ماه بعد تغییر کند. بازار مسکن بیش از هر چیز به پیشبینیپذیری نیاز دارد؛ ویژگیای که در سالهای اخیر کمتر دیده شده است.
سرمایهگذار بیش از هر چیز به زمان اهمیت میدهد
قطعاً هر روز تأخیر در صدور مجوز، افزایش هزینههای مالی پروژه را به همراه دارد و سودآوری آن را کاهش میدهد. با وجود تأکید مسئولان بر تسریع صدور پروانههای ساختمانی، بسیاری از فعالان این حوزه معتقدند هنوز هم فرآیندهای اداری طولانی، استعلامهای متعدد، اختلاف نظر میان دستگاهها و تغییر مکرر مقررات، بخش زیادی از زمان پروژه را به خود اختصاص میدهد. در برخی موارد، اخذ مجوزهایی که قرار بود ظرف چند هفته صادر شود، ماهها زمان میبرد و همین تعلل ،موجب خروج سرمایهگذاران از پروژه میشود.
در بسیاری از شهرها، جریان دریافت مجوزها همچنان طولانی و پیچیده است. برخی شهرداریها تفسیرهای متفاوتی از مقررات دارند، بانکها در پرداخت تسهیلات همکاری لازم را انجام نمیدهند و هماهنگی میان دستگاههای خدماترسان نیز با مشکلات متعددی روبهروست.
به همین دلیل بسیاری از سازندگان، معتقدند ورود به پروژههای بافت فرسوده، زمان، سرمایه و ریسک بیشتری نسبت به ساختوساز در زمینهای آماده داشته و طبیعی است که سرمایهگذاران ترجیح دهند سرمایه خود را به حوزههایی با ریسک کمتر و بازده سریعتر، منتقل کنند.
چرا مردم از نوسازی استقبال نمیکنند؟
درکنار بی میلی سرمایه گذاران برای ورود به نوسازی بافت فرسوده ،استقبال مالکان از این اقدام ،کمتر از حد انتظار بوده است. آنچه بیان می کند؛ صرف ارائه مشوقهای قانونی برای تغییر رفتار مردم، کافی نیست و تصمیم یک خانواده برای تخریب خانه قدیمی و ورود به فرآیند ساختوساز، بیش از آنکه تابع بخشنامهها باشد، به میزان اعتماد، امنیت اقتصادی و اطمینان از آینده وابسته است. بسیاری از ساکنان این محلهها، خانه خود را تنها سرمایه زندگی میدانند. طبیعی است که حاضر نباشند این سرمایه را وارد فرآیندی کنند که پایان آن برایشان، روشن نیست. نگرانی از طولانی شدن پروژه، افزایش هزینههای ساخت، اختلاف با سازندگان، مشکلات حقوقی و حتی احتمال از دست دادن مالکیت، سبب شده است بسیاری از مالکان ترجیح دهند با وجود خطرات ساختمانهای فرسوده، همچنان در همان خانهها زندگی کنند. مضاف برآنکه بخش قابل توجهی از ساکنان این محلهها از اقشار متوسط و کمدرآمد جامعه هستند. حتی اگر وام بانکی هم در اختیار آنان قرار گیرد، توان بازپرداخت اقساط سنگین در شرایط تورمی امروز برای بسیاری از خانوادهها وجود ندارد.
غفلت از کیفیت بازآفرینی
ازدیگر نقدهای وارد بر سیاستهای موجود، تمرکز بیش از اندازه بر آمار تولید واحدهای مسکونی است. در بسیاری از گزارشهای رسمی، تعداد واحدهای قابل ساخت یا میزان ظرفیت بافتهای فرسوده مورد تأکید قرار میگیرد، اما کمتر به کیفیت زندگی در این محلهها پرداخته میشود. درصورتی که بازآفرینی شهری تنها به معنای ساخت ساختمانهای جدید نیست. اگر پس از نوسازی، همچنان خیابانها باریک، کمبود پارکینگ پابرجا، سرانه فضای سبز پایین و دسترسی به خدمات آموزشی، درمانی و فرهنگی محدود باشد، نمیتوان ادعا کرد که کیفیت زندگی شهروندان ارتقا یافته است. واضح آنکه نوسازی باید همزمان با اصلاح شبکه معابر، توسعه حملونقل عمومی، افزایش فضاهای عمومی، ارتقای زیرساختهای شهری و حفظ هویت فرهنگی محلات انجام پذیرد. در غیر این صورت، تنها پوستهای جدید بر کالبدی قدیمی کشیده خواهد شد.
فرصت طلایی که نباید از دست برود
افزایش عرضه مسکن، جلوگیری از گسترش بیرویه شهرها، کاهش هزینههای زیرساختی، ارتقای ارزش اقتصادی محلات و افزایش ایمنی شهروندان در برابر حوادث طبیعی ازعمده ترین کارکرد های تغییر بافتی است که گرچه فرسوده اما با نوسازی ،نتایج اشاره شده محقق می شود.بافتی که قطعاً نوسازی آن یک ضرورت ملی برای حل بخشی از بحران مسکن، کاهش آسیبپذیری شهرها و بهبود کیفیت زندگی مردم محسوب می شود. اما درکنارتدوین وتصویب قوانین متنوع، برای رونق بخشی آن ،ضعف در اجرای قوانین، بروکراسی پیچیده، مشکلات تأمین مالی، ناهماهنگی دستگاهها، موانع حقوقی و کاهش اعتماد عمومی مانع اجرای صحیح آن تا کنون بوده است.
وحالا زمان آن رسیده که سیاستگذاران، به جای تکرار ظرفیتهای بالقوه و اعلام آمارهای امیدوارکننده، تمرکز خود را بر رفع موانع اجرایی، اصلاح نظام تأمین مالی، شفافیت در عملکرد، اعتمادسازی میان مردم و سرمایهگذاران و ایجاد مدیریت یکپارچه قرار دهند. اینگونه بافتهای فرسوده از یک مسئله مزمن شهری، به فرصتی ارزشمند برای توسعه پایدار، رونق اقتصادی و تأمین مسکن تبدیل خواهند شد؛شرایطی که اگر امروز به درستی از آن استفاده نشود، فردا هزینههای سنگینتری را بر دوش شهرها و شهروندان تحمیل خواهد کرد.
