مسکن زير تيغ قيمت زمين

محمدحسین:  سیف اللهی مقدمطبق اطلاعاتي که اخيراً مرکز آمار ايران در خصوص قيمت مسکن شهر تهران منتشر کرده، تورم مسکن ۳۰ درصد بيش‌تر از تورم عمومي است. طبق بررسي‌هاي انجام شده علت اصلي اين فاصله، قيمت بالاي زمين است. بالاخره و پس از ۸ ماه وقفه در انتشار گزارش ماهانه متوسط قيمت مسکن در شهر […]

محمدحسین:  سیف اللهی مقدمطبق اطلاعاتي که اخيراً مرکز آمار ايران در خصوص قيمت مسکن شهر تهران منتشر کرده، تورم مسکن ۳۰ درصد بيش‌تر از تورم عمومي است. طبق بررسي‌هاي انجام شده علت اصلي اين فاصله، قيمت بالاي زمين است.

بالاخره و پس از ۸ ماه وقفه در انتشار گزارش ماهانه متوسط قيمت مسکن در شهر تهران، مرکز آمار ايران، با گزارش «شاخص و متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران»، آمار و اطلاعات در اين حوزه را اعلام کرد. طبق اين گزارش، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران در شهريور امسال به نسبت به شهريور پارسال ۷۹ درصد افزايش يافته است.

آمار رسمي از تحولات بازار مسکن، در حالي عدد ۷۹ درصد را براي نرخ تورم اين حوزه نشان مي‌دهد، که در ۶ ماهه اول سال ۱۴۰۲، نرخ تورم ساير کالاها به صورت ميانگين عددي حدود ۴۹ درصد بوده است. فاصله موجود بين تورم عمومي و تورم حوزه مسکن نشانگر وجود يک متغير تأثيرگذار اقتصادي در بازار مسکن بوده که جهش نجومي قيمت مسکن در اين چند ساله اخير متأثر از آن و زير سايه غفلت سياست‌گذاران اتفاق افتاده است. فاصله‌اي که دايماً توسط کارشناسان اين حوزه به مسئولان گوشزد مي‌شد.در گزارش پيش‌رو با استناد به آمار و ادله تخصصي، مساله مذکور بررسي خواهد شد و مشخصاً به اين پرسش پرداخته مي‌شود که آيا تورم لجام‌گسيخته در قيمت مسکن، تنها به بهانه وجود تورم عمومي قابليت توجيه دارد يا خير؟

پافشاري بر يک آدرس اشتباه

يکي از پاسخ‌هاي موجود به سوال پاراگراف قبل، علت اصلي جهش قيمتي مسکن را تورم عمومي مي‌داند. برخي با اين استدلال که مسکن بخشي از اقتصاد کلان است و نبايد آن را از ساير بخش‌هاي اقتصادي همچون صنعت و کشاورزي، جدا فرض کرد، حل چالش مسکن را به ثبات اقتصاد کلان گره مي‌زنند و نتيجه مي‌گيرند براي سر و سامان دادن به ابر چالش مسکن، پاسخ ديگري جز بهبود شرايط کلي اقتصاد و تقويت قدرت خريد مردم نمي‌توان يافت. در همين راستا، توصيه اين کارشناسان به تيم اقتصادي دولت، سياستگذاري در مسيري است که شرايط کلي اقتصاد را بهبود ببخشد.

برون‌داد حاکميتي چنين رويکردي را مي‌توان در نگاه دولت گذشته به تأمين مسکن ديد. انباشت تقاضايي که در حال حاضر وجود دارد و زور بازار مسکن به تأمين آن نمي‌رسد، نتيجه مستقيم همان نگاه و سياست‌هاي انفعالي دولت در دهه ۹۰ است.

اما متأسفانه با روشن شدن تأثيرات منفي آن رويکرد، همچنان برخي با پافشاري بر اين تک گزاره آدرس اشتباهي مي‌دهند و معتقدند همان گونه که «ماست گران شده خانه هم گران شده است». در همين ارتباط محمد صالح شکوهي، عضو هيات علمي دانشگاه علم و صنعت، در نشستي با نام «توسعه افقي شهرها؛ چگونه گسترش محدوده شهرها به حل مساله مسکن کمک مي‌کند؟» در بخشي از صحبت‌هايش توضيح مي‌دهد: مساله اين است که جهش قيمتي در مسکن خيلي بيشتر از ساير کالاها است.

شکوهي مي‌گويد: طبق آمار منتشر شده، تورم زمين و مسکن خيلي بيشتر از تورم عمومي بوده و علت آن تبديل شدن مسکن به کالاي سرمايه‌اي است. متوسط جهش قيمتي ساير کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ سه و نيم برابر شده اما متوسط افزايش قيمت مسکن ۸ برابر است. در همين راستا تورم زمين چند برابر تورم عمومي است. آيا اين ناشي از سياست‌گذاري‌هاي ما نيست؟ زمين گران‌تر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در اين چند سال اخير با افزايش ارزش زمين مواجهيم، که نتيجه مستقيم، بستن محدوده‌هاي شهري است. در سال ۹۰ سهم زمين از قيمت تمام شده مسکن زير ۶۰ درصد بود که اکنون به بالاي ۷۰ درصد در تهران رسيده است.وي در خصوص شبهه کمبود زمين براي توسعه افقي شهرها گفت: طبق پژوهش آمايش سرزميني، ۱۶ درصد از مساحت کل کشور مناسب براي سکونت است. با محاسبه و تقسيم اين مساحت در بعد خانوار متوجه مي‌شويم که اگر زمين‌هاي ۴۵۰ متري به مردم مي‌داديم ايران به اندازه ۱ ميليارد نفر جا داشت.

بياييد فاصله بين اين دو نرخ را جدي بگيريم

براي پاسخ دقيق به اين سوال که آيا تورم قيمت مسکن تنها متأثر از تورم کلي بوده يا خير؟ کافي است، به اين دو تغيير، که هر جفت آن را مرکز آمار منتشر کرده، توجه شود. بر اساس آمارهاي اعلامي از سوي مرکز آمار ايران، در شهريور ماه ۱۴۰۲، شاخص قيمت مصرف کننده خانوارهاي کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۳۹٫۵ درصد افزايش و در دوازده ماهه منتهي به ماه جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۴۶٫۱ درصد افزايش داشته است.

همچنين طبق آخرين گزارش منتشر شده از نرخ قيمت مسکن در تهران، علي‌رغم روند کاهشي قيمت در ۶ ماه ابتدايي سال جاري، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران در شهريور امسال نسبت به شهريور پارسال ۷۹ درصد افزايش يافته است. وجود اختلاف ۳۰ درصدي بين تورم ساير کالاها و مسکن يک پيام مهم دارد و آن اين است که رشد نرخ قيمت مسکن از نرخ تورم عمومي تبعيت نمي‌کند. پيامي که بررسي‌هاي ميان‌مدت نيز آن را تأييد مي‌کند.

چرا جهش قيمتي مسکن بيشتر از ساير کالاهاست؟

نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومي تبعيت نمي‌کند، چرا که بازيگر اصلي اين بازار زمين است. ابوالفضل نوروزي، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت‌وگوي تلويزيوني دراين‌باره گفته است: «سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسکن بالاست و به ۶۰ درصد رسيده که اين عدد در تهران به ۷۰ درصد نيز مي‌رسد»، اين در حالي است که در ساير کشورها اين سهم ۳۰ درصد است. اين اعداد نشانگر نقش زمين در بازار مسکن هستند. در شرايطي که حداقل ۶۰ درصد هزينه تمام شده مسکن متعلق به زمين است، وجود تورم در زمين مي‌تواند باعث ايجاد جهش قيمتي در بازار مسکن باشد. تورمي که طبق بررسي‌هاي انجام شده، جلوتر از تورم عمومي يعني تورم ساير کالاها است.

خانه ۳۰ درصد بيشتر از ماست گران شده است

بايد توجه داشت، نتيجه انحصار حل چالش مسکن در تقويت قدرت خريد مردم و نسبت آن به تورم عمومي و اقتصاد کلان، انفعال سياست‌گذاري دولت و حاکميت است. متأسفانه طي غفلت يک دهه‌اي از نقش زمين که با خوانشي سطحي از بازار مسکن همراه بود، پديده شکست بازار رخ داد. بهترين گواه اين ادعا – روند جهش قيمتي در مسکن بيش‌تر از ساير کالاها بوده- همان آمار و ارقامي است که در بخشي از گزارش به آن اشاره شد، طي همين ۶ ماه اخير، مسکن ۳۰ درصد بيشتر از ماست گران شده است!