محمدحسین: سیف اللهی مقدمطبق اطلاعاتی که اخیراً مرکز آمار ایران در خصوص قیمت مسکن شهر تهران منتشر کرده، تورم مسکن 30 درصد بیشتر از تورم عمومی است. طبق بررسی‌های انجام شده علت اصلی این فاصله، قیمت بالای زمین است.
بالاخره و پس از 8 ماه وقفه در انتشار گزارش ماهانه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، مرکز آمار ایران، با گزارش «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران»، آمار و اطلاعات در این حوزه را اعلام کرد. طبق این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به نسبت به شهریور پارسال 79 درصد افزایش یافته است.
آمار رسمی از تحولات بازار مسکن، در حالی عدد 79 درصد را برای نرخ تورم این حوزه نشان می‌دهد، که در 6 ماهه اول سال 1402، نرخ تورم سایر کالاها به صورت میانگین عددی حدود 49 درصد بوده است. فاصله موجود بین تورم عمومی و تورم حوزه مسکن نشانگر وجود یک متغیر تأثیرگذار اقتصادی در بازار مسکن بوده که جهش نجومی قیمت مسکن در این چند ساله اخیر متأثر از آن و زیر سایه غفلت سیاست‌گذاران اتفاق افتاده است. فاصله‌ای که دایماً توسط کارشناسان این حوزه به مسئولان گوشزد می‌شد.در گزارش پیش‌رو با استناد به آمار و ادله تخصصی، مساله مذکور بررسی خواهد شد و مشخصاً به این پرسش پرداخته می‌شود که آیا تورم لجام‌گسیخته در قیمت مسکن، تنها به بهانه وجود تورم عمومی قابلیت توجیه دارد یا خیر؟
پافشاری بر یک آدرس اشتباه
یکی از پاسخ‌های موجود به سوال پاراگراف قبل، علت اصلی جهش قیمتی مسکن را تورم عمومی می‌داند. برخی با این استدلال که مسکن بخشی از اقتصاد کلان است و نباید آن را از سایر بخش‌های اقتصادی همچون صنعت و کشاورزی، جدا فرض کرد، حل چالش مسکن را به ثبات اقتصاد کلان گره می‌زنند و نتیجه می‌گیرند برای سر و سامان دادن به ابر چالش مسکن، پاسخ دیگری جز بهبود شرایط کلی اقتصاد و تقویت قدرت خرید مردم نمی‌توان یافت. در همین راستا، توصیه این کارشناسان به تیم اقتصادی دولت، سیاستگذاری در مسیری است که شرایط کلی اقتصاد را بهبود ببخشد.
برون‌داد حاکمیتی چنین رویکردی را می‌توان در نگاه دولت گذشته به تأمین مسکن دید. انباشت تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد و زور بازار مسکن به تأمین آن نمی‌رسد، نتیجه مستقیم همان نگاه و سیاست‌های انفعالی دولت در دهه 90 است.
اما متأسفانه با روشن شدن تأثیرات منفی آن رویکرد، همچنان برخی با پافشاری بر این تک گزاره آدرس اشتباهی می‌دهند و معتقدند همان گونه که «ماست گران شده خانه هم گران شده است». در همین ارتباط محمد صالح شکوهی، عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت، در نشستی با نام «توسعه افقی شهرها؛ چگونه گسترش محدوده شهرها به حل مساله مسکن کمک می‌کند؟» در بخشی از صحبت‌هایش توضیح می‌دهد: مساله این است که جهش قیمتی در مسکن خیلی بیشتر از سایر کالاها است.
شکوهی می‌گوید: طبق آمار منتشر شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال 95 تا 1400 سه و نیم برابر شده اما متوسط افزایش قیمت مسکن 8 برابر است. در همین راستا تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاست‌گذاری‌های ما نیست؟ زمین گران‌تر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم، که نتیجه مستقیم، بستن محدوده‌های شهری است. در سال 90 سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن زیر 60 درصد بود که اکنون به بالای 70 درصد در تهران رسیده است.وی در خصوص شبهه کمبود زمین برای توسعه افقی شهرها گفت: طبق پژوهش آمایش سرزمینی، 16 درصد از مساحت کل کشور مناسب برای سکونت است. با محاسبه و تقسیم این مساحت در بعد خانوار متوجه می‌شویم که اگر زمین‌های 450 متری به مردم می‌دادیم ایران به اندازه 1 میلیارد نفر جا داشت.
بیایید فاصله بین این دو نرخ را جدی بگیریم
برای پاسخ دقیق به این سوال که آیا تورم قیمت مسکن تنها متأثر از تورم کلی بوده یا خیر؟ کافی است، به این دو تغییر، که هر جفت آن را مرکز آمار منتشر کرده، توجه شود. بر اساس آمارهای اعلامی از سوی مرکز آمار ایران، در شهریور ماه 1402، شاخص قیمت مصرف کننده خانوارهای کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل، 39.5 درصد افزایش و در دوازده ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، 46.1 درصد افزایش داشته است.
همچنین طبق آخرین گزارش منتشر شده از نرخ قیمت مسکن در تهران، علی‌رغم روند کاهشی قیمت در 6 ماه ابتدایی سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال نسبت به شهریور پارسال 79 درصد افزایش یافته است. وجود اختلاف 30 درصدی بین تورم سایر کالاها و مسکن یک پیام مهم دارد و آن این است که رشد نرخ قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی‌کند. پیامی که بررسی‌های میان‌مدت نیز آن را تأیید می‌کند.
چرا جهش قیمتی مسکن بیشتر از سایر کالاهاست؟
نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی‌کند، چرا که بازیگر اصلی این بازار زمین است. ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت‌وگوی تلویزیونی دراین‌باره گفته است: «سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست و به 60 درصد رسیده که این عدد در تهران به 70 درصد نیز می‌رسد»، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم 30 درصد است. این اعداد نشانگر نقش زمین در بازار مسکن هستند. در شرایطی که حداقل 60 درصد هزینه تمام شده مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می‌تواند باعث ایجاد جهش قیمتی در بازار مسکن باشد. تورمی که طبق بررسی‌های انجام شده، جلوتر از تورم عمومی یعنی تورم سایر کالاها است.
خانه 30 درصد بیشتر از ماست گران شده است
باید توجه داشت، نتیجه انحصار حل چالش مسکن در تقویت قدرت خرید مردم و نسبت آن به تورم عمومی و اقتصاد کلان، انفعال سیاستگذاری دولت و حاکمیت است. متأسفانه طی غفلت یک دهه‌ای از نقش زمین که با خوانشی سطحی از بازار مسکن همراه بود، پدیده شکست بازار رخ داد. بهترین گواه این ادعا – روند جهش قیمتی در مسکن بیشتر از سایر کالاها بوده- همان آمار و ارقامی است که در بخشی از گزارش به آن اشاره شد، طی همین 6 ماه اخیر، مسکن 30 درصد بیشتر از ماست گران شده است!
