مریم فکری روزنامه نگار: بانک مرکزی بعد از 10 ماه وقفه، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن را منتشر کرد. داده‌های سیاست‌گذار پولی و بانکی از وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که اگرچه متوسط ماهانه قیمت مسکن در تابستان کاهشی و متوسط تورم مسکن در این فصل منفی بوده است، اما در مقابل آن، متوسط رشد معاملات هم در تابستان منفی و آمارهای بازار مسکن، کاهش حجم معاملات را به ثبت رسانده است.
شواهد آماری نشان می‌دهد که در 8 ماه گذشته، تنها در یک ماه رشد نقطه به نقطه معاملات مسکن در تهران افزایش یافته است. به عبارتی، در خرداد امسال تعداد معاملات مسکن تهران 75.5 درصد نسبت به خرداد سال گذشته کاهش یافته است که این بیشترین افت حجم معاملات مسکن از فروردین سال 96 به حساب می‌آید.
با این وجود، به‌نظر می‌رسد در اولین ماه از پاییز 1402 اندکی از عمق رکود معاملات در تهران کاسته شده است؛ اگرچه باز هم شاهد کاهش شدید تعداد معاملات نسبت به پارسال هستیم. در مهر امسال 3 هزار 133 واحد مسکونی در تهران معامله شده که نسبت به ماه قبل 20 درصد افزایش و نسبت به مدت مشابه در سال قبل 42.2 درصد کاهش یافته است.
بر همین اساس، داده‌های جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد که در مهر 1402 قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 76 میلیون و 60 هزار تومان رسیده است؛ عددی که پس از رکورد عجیب قیمتی در اردیبهشت امسال رقم خورده است. در اردیبهشت 1402 قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، 107.2 درصد نسبت به اردیبهشت پارسال بیشتر شد. این رقم بالاترین رکورد ثبت شده از آبان 99 به بعد بوده و یک رکورد 30 ماهه محسوب می‌شود.
مشاهده این تصویر از بازار مسکن، یک نکته را به خوبی مشخص می‌کند و آن هم رکود شدید در بازار مسکن است؛ این‌که به نظر می‌رسد سقوط شدید قدرت خرید، قیمت‌ها در بازار را نزولی کرده است.
به‌طور استاندارد افراد باید یک‌سوم حقوق ماهانه خود را به مسکن اختصاص دهند و بر همین اساس، حالا زمان انتظار برای خانه‌دار شدن کارگران افزایش چشم‌گیری پیدا کرده است. با توجه به حقوق 8 میلیون تومانی وزارت کار، اکنون کارگران باید حدود 28 سال در انتظار باشند تا بتوانند با یک‌سوم حقوق خود در تهران، تنها یک متر خانه بخرند! با همین محاسبات همچنین کارگران باید 106 سال منتظر بمانند تا بتوانند خانه‌ای 50 متری بخرند!
این در شرایطی است که دیگر وام‌های خرید مسکن، پاسخ‌گوی نیاز متقاضیان بازار مسکن نیست، زیرا ارقام بازپرداختی، بسیار فراتر از توان اقشار متوسط به پایین جامعه رفته است.
اقساط وام‌های بانکی فراتر از توان خریدار مسکن است
در این شرایط، کارشناسان اعتقاد دارند که هم‌اکنون بازار مسکن از دو سمت، زیر تیغ افت فشار تقاضا قرار دارد. از یکسو رکود معاملات ناشی از خروج تقاضای مصرفی و سپس خروج سرمایه‌گذارها از این بازار، فضای معاملات خرید و فروش آپارتمان را رکودی کرده است.
فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید: هم سیاست‌های انقباضی در کاهش قیمت مسکن مؤثر بوده و هم این‌که قدرت نقدینگی مردم به شدت کاهش پیدا کرده است.
وی می‌افزاید: شما نگاه کنید که در یک پروسه کوتاه‌مدت، افزایش سونامی‌وار قیمت در حوزه مسکن رخ داده است. از سوی دیگر، خریداران مسکن و کسانی که در بازار برای مسکن مصرفی می‌خواهند اقدام کنند، به میزانی که تورم در حوزه مسکن رخ داده، خودشان را نتوانستند با شرایط بازار مسکن وفق دهند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: شما می‌دانید برای این‌که کمبود نقدینگی مردم برای خرید مسکن جبران شود، دو کانال وجود دارد؛ یکی این‌که دولت حقوق و دستمزد را افزایش می‌داد تا قدرت نقدینگی مردم افزایش پیدا کند. مسیر دوم هم از سمت منابع بانکی تأمین می‌شد که سالیان سال این روش دوم مدنظر بود. به عبارتی، از سال 1380 تمام مسیری که دنبال می‌شد، از کانال منابع بانکی بود.
پورحاجت عنوان می‌کند: اما اتفاقی که الان رخ داده، این است که تسهیلات بانکی دیگر شرایط مناسبی را برای خریداران مسکن نتوانسته فراهم کند و به نوعی می‌توان گفت ما اعتقاد داشتیم بین 60 تا 70 درصد هزینه مسکن را مردم می‌بایست از کانال تسهیلات بانکی تأمین کنند، اما دیروز اعداد و ارقامی که در ساختار بانکی دیده می‌شود، پوشش این نقدینگی را نمی‌دهد و اساساً بانک‌ها حتی اگر توان پرداخت این تسهیلات را هم داشته باشند، اما از سمت مردم، قدرت نقدینگی اجازه نمی‌دهد تا تسهیلات را دریافت کنند.
وی با اشاره به اقساط 37 میلیون تومانی تسهیلات جدید بانکی، متذکر می‌شود: با حقوق کارمندی و حقوق کارگری که در ساختار اداری کشور حکم‌فرماست، این اقساط سنخیت ندارد.
این کارشناس بازار مسکن بیان می‌کند: این عوامل باعث شده که توان خرید مسکن مردم کاهش پیدا کند. نکته جالب هم این است که بخش خصوصی هم که در این حوزه فعال است، توان و منابع مالی کافی برای ادامه حیات در حوزه بازار مسکن ندارند.
