تعادل بازار مسکن در خطر است

محمد انوشه یی روزنامه نگار: آخرین اطلاعات منتشرشده از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و کشور حاکی از این است که در تابستان امسال، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن در شهر تهران 7.2 درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش پیدا کرده؛ اما همچنان این شاخص برای کل مناطق شهری کشور با کاهش 6.6 درصدی مواجه بوده است.باوجود تغییر در شاخص‌های کلان اقتصادی نظیر نرخ ارز و شاخص تورم، هیچ‌کدام از بازیگران بازار مسکن یعنی فروشنده، خریدار و سازنده یقین ندارند که چه اتفاقی در حال وقوع است و مناسبات این بازار نسبت به بازارهای موازی با تنش و نوسان کمتری مواجه است. این وضعیت تاحدودی متأثر از انباشت عرضه در دوره رکود مسکن و قفل شدن سرمایه سازندگان در بازار است؛ اما در ادامه، وقتی دوره دوم رونق یعنی رشد نرخ آغاز می‌شود، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن نیز شتاب می‌گیرد که در قالب افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی قابل رهگیری است.

در دوره آخر، همزمان با رشد نرخ مسکن، واحدهای تولیدشده با این پروانه‌های ساختمانی نیز به بازار می‌رسد و بعد به‌تدریج تب بازار می‌خوابد. البته این دوره در سال‌های گذشته به‌واسطه تضعیف تولید مسکن بخش خصوصی و کاهش عرضه مسکن جدید، جای خود را به رکود تورمی داده؛ اما همچنان دوره‌های سردرگمی و برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید به‌عنوان راهی برای رونق بازار مسکن معتبر است. در شرایط فعلی، بازار مسکن برای رسیدن به رونق، ضمن اینکه باید دوره سردرگمی و عرضه واحدهای انباشته را از سر بگذراند، می‌توان ردپای این رونق را از روی افزایش برنامه‌ریزی برای تولید مسکن نیز پیدا کرد؛ این در حالی است که در حال حاضر بازار مسکن به‌شدت کساد است و برنامه‌ریزی برای تولید نیز روال عادی دارد؛ بر همین اساس، می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و تا افق یک‌ساله، احتمال تغییرات قیمتی قابل‌توجه در بازار مسکن ضعیف باشد.

تأثیر رشد ساخت‌وساز بر آرامش بازار مسکن

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره افزایش آمار 43 درصدی ساخت‌وساز در تهران به صمت اظهار کرد: به‌طورکلی، رشد صنعت ساخت‌وساز یکی از عوامل مهمی است که بر آرامش بازار مسکن تأثیر می‌گذارد. از سوی دیگر، نرخ مسکن باتوجه به ثبات بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس به ثبات رسیده است، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که بخشی از پروژه‌هایی که در تهران در حال انجام هستند، تاکنون به مرحله ساخت نرسیده‌اند. یکی از دلایل این اتفاق، کاهش توان مالی سازندگان به‌علت عدم‌تاثیرگذاری قانون پیش‌فروش است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه برخی فروشندگان به‌دلیل رکود ایجادشده، واحدهای خود را زیر نرخ به‌فروش می‌رسانند، افزود: بعد از افزایش قوی نرخ مسکن در انتهای سال گذشته و اوایل امسال، شاهد ثبات و حتی کاهش نرخ بودیم. با این حال، این ثبات با کاهش تعداد معاملات همراه شده است که تبعات منفی برای بازار مسکن دارد.

وی گفت: این موضوع می‌تواند منجر به کاهش انگیزه تولید مسکن شود و سرمایه‌گذاری در این بخش را تحت‌تاثیر قرار دهد. رونق ساخت‌وساز، معاملات و ثبات قیمت‌ها، 3 عامل اصلی هستند که باید به‌طورهمزمان وجود داشته باشند؛ در غیر این صورت، تعادل بازار مسکن به‌خطر می‌افتد.

گودرزی یادآور شد: یک نگاه اشتباه که در جامعه و حتی برخی مسئولان وجود دارد، این است که با تغییر سال، نرخ کالاها، از جمله مسکن، باید تغییر کند. در واقع، ما دچار نوعی تورم روانی شده‌ایم؛ اما امیدواریم آرامشی که در بازار مسکن ایجاد شده است، پایدار باشد تا این دیدگاه از جامعه برداشته شود و به‌تدریج تورم کالاها کاهش یابد.

تأمل سازندگان برای ورود به ساخت‌وساز

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به صمت گفت: رشد نرخ نهاده‌های تولید مسکن و افزایش نرخ عوارض و صدور پروانه‌های ساختمانی، باعث شده است که در حال حاضر سازندگان مسکن با تأمل بیشتری به حوزه ساخت‌وساز وارد شوند. فعالان و سازندگان مسکن باور دارند که رفتن به‌سمت ساخت‌وساز در این روزها ریسک بالایی دارد، زیرا پیش‌بینی هزینه‌های ساخت مسکن در زمان شروع پروژه سخت و دشوار است. به‌عبارت‌دیگر، سازندگان مسکن نمی‌توانند پیش‌بینی دقیقی از میزان سرمایه موردنیاز برای تکمیل پروژه داشته باشند.

وی در ادامه بیان کرد: افزایش نرخ مصالح ساختمانی و تأثیر آن بر نرخ نهایی ساخت مسکن، یکی از عوامل مهم در رشد و افزایش ساخت‌وساز مسکن است. نوسان نرخ مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر منجر به کاهش انگیزه ساخت‌وساز و افزایش ریسک برای سرمایه‌گذاران و سازندگان شده است. عدم‌کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی منجر به کاهش تولید شده است، زیرا نرخ مصالح ساختمانی تأثیر مستقیمی بر نرخ نهایی ساختمان و واحدهای مسکونی دارد. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.

تأثیر مصالح ساختمانی بر نرخ نهایی ساختمان

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی، مشاهده می‌شود که سازندگان مسکن دیگر تحت ریسک‌های قابل‌پیش‌بینی قرار نمی‌گیرند. عدم‌کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی باعث کاهش تولید می‌شود، زیرا نرخ مصالح ساختمانی تأثیر مستقیمی بر نرخ نهایی ساختمان و واحدهای مسکونی دارد. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.