حسن محتشم کارشناس بازار مسکن: بازار مسکن طی دوسال گذشته با رکود دست و پنجه نرم می کند طی این دوسال قیمت خانه زیر نرخ تورم حرکت می‌کند. به نوعی تجربه‌ای مشابه سال‌های 91 تا 96 را طی می‌کنیم که پنج سال در رکود بودیم، اما معتقدم این شرایط پایدار نخواهد بود و ممکن است با ورود حجم تقاضای ناشی از کسری هفت میلیون واحد مسکونی اوضاع بازار ملک تغییر کند. اینکه به اذعان نمایندگان مجلس، ما به هفت میلیون کسری مسکن رسیده‌ایم از حدود 9 سال قبل پیش‌بینی شده بود. سال 1394 وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد اگر سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم در افق 1404 به نقطه سر به سر می‌رسیم. در حال حاضر که یک سال مانده تا به آن افق برسیم نتوانسته‌ایم سالی یک میلیون واحد بسازیم و الان هفت میلیون واحد کسری داریم.
در این 9 سال شاید حدود سه میلیون واحد ساخته شده باشد، اما تقاضاهای جدید هم اضافه شده است. این تقاضاها از جانب ازدواج‌ها، طلاق‌ها، رشد جمعیت جوان کشور و فرسودگی ساختمان‌ها ایجاد شده است. تولید مسکن در سال‌های اخیر بین 300 تا 400 هزار واحد مسکونی در سال بوده است ساخت و ساز به روال عادی انجام شده، اما جوابگوی تقاضا نبوده است. از طرف دیگر توزیع ساخت این واحدها متناسب با نیاز واقعی نیست. در سطح جامعه تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و کوچک متراژ است، اما عرضه برای واحدهای گران قیمت و متراژ بالا صورت می‌گیرد. اگر انباشت تقاضا به میزان هفت میلیون واحد، توانایی ورود به بازار مسکن را پیدا کند قیمت‌ها مجددا دچار تغییر خواهد شد. ما دو سال است در رکود مسکن به سر می‌بریم که قیمت خانه زیر نرخ تورم حرکت می‌کند. یعنی افزایش قیمت مسکن نسبت به پارسال داشته‌ایم، اما به اندازه تورم نبوده است. به نوعی تجربه سال‌های 91 تا 96 را تجربه می‌کنیم که پنج سال در رکود به سر بردیم و یکدفعه در سال 97 قیمت مسکن جهش کرد و تقریبا تا 1401 ادامه داشت. سپس وارد رکود شد. این رشد چهار ساله ناشی از تقاضای موثر نبود بلکه از تقاضای سرمایه‌ای نشأت گرفت. در حال حاضر دوره مشابه سال‌های 91 تا 96 را طی می‌کنیم ولی اینکه بگوییم «رقم متری 88 میلیون تومان برای مسکن بسیار بالا است و ظرفیت افزایش بیش از این را ندارد» به اعتقاد من این گزاره بی‌معنی است بلکه با هر تلنگر می‌تواند قیمت مسکن به اعداد بالاتر برسد. دولت باید از کار پُر تکرار تولی‌گری و دخالت مستقیم در بخش مسکن دست بردارد و کار را به بخش خصوصی واگذار کند. دولت می‌تواند امکانات و تسهیلات را در مواردی مثل صدور پروانه، ارایه خدمات و مشوق‌ها در اختیار سازندگان قرار دهد تا تولید مسکن راه بیفتد. اگر این اتفاق رخ دهد به تدریج تقاضای واقعی پاسخ داده می‌شود و می‌توانیم انتظار ثبات نسبی قیمت مسکن را در سال‌های آینده داشته باشیم. اینکه در حال حاضر در مواردی قیمت‌ها کاهش پیدا کرده بیانگر وضعیت واقعی بازار ملک نیست. بعضی فروشنده‌ها نیاز به نقدینگی دارند و ممکن است واحد خود را زیر قیمت بفروشند. از طرف دیگر ما در شرایط خاص سیاسی ـ اجتماعی هستیم. این شرایط ناشی از وضعیت منطقه است و در این وضعیت معمولا مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین جذابیت خود را از دست می‌دهد؛ لذا سرمایه‌گذار به این حوزه ورود نمی‌کند. تقاضای واقعی و موثر نیز وجود ندارد که می‌تواند باعث ایجاد رکود و حتی کاهشی قیمت شود، اما معتقدم این شرایط پایدار نخواهد بود.
