سیدمنصور غیبی: بازار مسکن ایران در وضعیتی متناقض و نگرانکننده قرار گرفته است؛ بازاری که از یکسو با کاهش محسوس حجم معاملات و افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مواجه است و از سوی دیگر، همچنان مسیر افزایشی قیمت را آن هم به شکلی نامنظم و بیقاعده ادامه میدهد. این همزمانی رکود و گرانی، نشانهای روشن از ورود بازار مسکن به فاز «رکود تورمی» است؛ وضعیتی که در آن قیمتها بالا میروند، اما خرید و فروش واقعی شکل نمیگیرد. بررسی دادههای رسمی و برآوردهای مبتنی بر سامانه ثبت معاملات املاک نشان میدهد که میانگین ماهانه معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران طی ۱۰ ماه امسال حدود ۸ تا ۱۰ هزار فقره بوده است. این در حالی است که فعالان بازار، ۱۵ تا ۱۸ هزار معامله در ماه را سطح نرمال بازار مسکن تهران میدانند. افت توان خرید خانوارها، افزایش نرخ تسهیلات مؤثر، نااطمینانیهای اقتصادی و جذابیت بازارهای موازی از مهمترین عوامل این رکود معاملاتی بودهاند. با وجود این رکود سنگین، قیمت مسکن نهتنها کاهش نیافته، بلکه طبق آمار مرکز آمار ایران، روند افزایشی خود را حفظ کرده است. تورم سالانه بخش مسکن در ۱۰ ماه امسال در محدوده ۳۵ تا ۴۰ درصد قرار داشته و تورم نقطهبهنقطه نیز در بسیاری از ماهها بالای ۳۰ درصد ثبت شده است. این ارقام بهروشنی نشان میدهد که کاهش سرعت تورم به معنای کاهش قیمت نیست؛ بلکه فقط شتاب افزایش قیمتها کمتر شده است. در عمل، سطح قیمتها همچنان بالاتر میرود و فاصله آن با توان خرید خانوارها بیشتر میشود. از سوی دیگر در واقع، بازار با پدیده «چسبندگی قیمت» مواجه شده؛ مالکان ترجیح میدهند واحد خود را با قیمتهای بالا در بازار نگه دارند تا اینکه با تخفیف، تن به فروش دهند. افزایش مداوم هزینه ساختوساز، رشد قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، عوارض شهرداری و قیمت زمین، باعث شده قیمت تمامشده مسکن همچنان صعودی باشد. از سوی دیگر، در شرایط تورمی، مسکن برای مالکان نقش یک دارایی پوششدهنده تورم را ایفا میکند؛ بنابراین حتی در نبود مشتری، تمایل به کاهش قیمت وجود ندارد. در مقابل، تقاضای مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، عملاً از بازار حذف شده و تنها معاملات محدود، آن هم در واحدهای کوچکمتراژ و مناطق ارزانتر، انجام میشود. تصویر کلی بازار مسکن تصویری نگرانکننده است؛ معاملات در سطحی پایینتر از حد نرمال قفل شده، اما قیمتها همچنان در حال افزایشاند. این شکاف میان قیمت و قدرت خرید، نهتنها چشمانداز خروج بازار از رکود را تیره کرده، بلکه خطر تعمیق بحران دسترسی به مسکن را نیز افزایش داده است. در چنین شرایطی، ادامه روند فعلی میتواند بازار مسکن را به بازاری کمعمق، غیرشفاف و دور از دسترس بخش بزرگی از جامعه تبدیل کند؛ بازاری که در آن گرانی ادامه دارد، اما معامله واقعی روزبهروز کمرنگتر میشود. بنابراین بازار مسکن ایران عملاً وارد فاز «رکود تورمی» شده است. در این وضعیت، برخلاف منطق کلاسیک بازار، کاهش معاملات الزاماً به کاهش قیمت منجر نمیشود. علت اصلی این است که قیمت مسکن در ایران بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، تحت تأثیر تورم عمومی اقتصاد و هزینههای تولید قرار دارد. وقتی تورم مزمن در اقتصاد وجود دارد، حتی در شرایط رکود، قیمت داراییهایی مانند مسکن میل به افزایش دارد. در شرایط فعلی، ما با «چسبندگی قیمت» مواجه هستیم. بخش عمده عرضه مسکن در اختیار مالکان و سازندگانی است که الزام فوری به فروش ندارند. این گروه، مسکن را بهعنوان یک دارایی سرمایهای و پوششدهنده تورم نگاه میکنند؛ بنابراین ترجیح میدهند ملک را نگه دارند تا اینکه با کاهش قیمت آن، مسکن را بهعنوان یک دارایی سرمایهای و پوششدهنده تورم نگاه میکنند. نتیجه این رفتار، قفل شدن بازار معاملات در کنار حفظ یا افزایش سطح قیمتهاست. حتی قیمت زمین رشد قابل توجهی داشته است. این افزایش هزینهها مستقیماً به قیمت تمامشده مسکن منتقل میشود. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا ضعیف باشد، امکان کاهش قیمت برای سازنده وجود ندارد، چون به معنای فروش زیر قیمت تمامشده است. بازار مسکن بهشدت از توان خرید مصرفکنندگان واقعی فاصله گرفته و عملاً از دسترس دهکهای متوسط و پایین خارج شده است. تقاضای مصرفی یا به تعویق افتاده یا بهکلی حذف شده و بازار محدود شده به معاملات اضطراری یا خرید واحدهای کوچکمتراژ. وقتی مصرفکننده واقعی از بازار حذف میشود، قیمتها دیگر سیگنال خود را از تقاضای واقعی نمیگیرند. تورم عمومی اقتصاد موتور اصلی رشد قیمت مسکن است. تا زمانی که تورم بالای ۳۰ یا ۴۰ درصد در اقتصاد وجود دارد، نمیتوان انتظار داشت قیمت مسکن ثابت بماند یا کاهش پیدا کند. از سوی دیگر، نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا، انتظارات تورمی را در بازار مسکن تشدید میکند. حتی اگر سرمایهها بهطور مستقیم وارد مسکن نشوند، همین انتظارات باعث مقاومت فروشندگان در برابر کاهش قیمت میشود. اگر رکود طولانی شود و عرضه جدید به بازار کاهش پیدا کند، بله، چنین خطری وجود دارد. رکود ساختوساز امروز، به کمبود عرضه در سالهای آینده منجر میشود. اگر در آن زمان نقدینگی یا شوک تورمی جدید وارد اقتصاد شود، جهش قیمتی میتواند شدیدتر از قبل باشد. این همان چرخه معیوبی است که بازار مسکن ایران سالهاست با آن درگیر است. در کوتاهمدت، انتظار رونق معاملاتی جدی نداریم، اما احتمال افزایش تدریجی و نامنظم قیمتها همچنان وجود دارد. تا زمانی که تورم مهار نشود و سیاستهای پایدار در حوزه مسکن و اقتصاد کلان اعمال نشود، بازار در همین وضعیت رکود همراه با گرانی باقی خواهد ماند.
پایگاه تحلیلی – خبری نقش اقتصاد آنلاین از سال 1395 فعالیت خود را آغاز کرده و همواره در جهت اطلاع رسانی در حوزه های مختلف بالاخص بخش اقتصادی در تلاش است.
