مرضیه خوشکار روزنامه نگار: بر اساس فرمول جدید تعیین سقف اجاره‌بها، باتوجه‌به میزان تورم در استان‌های مختلف، سقف افزایش اجاره‌بها امسال در استان‌های مختلف از 17 تا 35 درصد خواهد بود.
به گزارش «نقش اقتصاد»، محور اصلی قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره که اخیراً تصویب شد تنظیم‌گری این بازار است. در سال‌های گذشته، برنامه بخش مسکن که دولت‌های مختلف اجرا کرده‌اند عموماً معطوف به تولید و عرضه مسکن بوده و دولت نقشی در تنظیم‌گری بازار نداشته است این در حالی است که بر اساس قانون، دولت مسئول تأمین مسکن مردم و نظارت بر بازار است.دولت سیزدهم علاوه بر اینکه تولید مسکن را بر اساس قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن اجرا می‌کند تنظیم‌گری بازار را نیز برعهده گرفته است که در قانون ساماندهی بازار املاک و اسکان دیده شده است.
بخشی از بندهای این قانون پیش از تصویب به‌صورت آزمایشی از سال گذشته در بازار مسکن به اجرا درآمد، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، برنامه ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب قانون جهش تولید و تأمین مسکن، برخورد با اخلال‌گران و سوداگران بازار مسکن، تنظیم رایگان قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، ساماندهی سایت‌های فروش ملک، قانون مالیات بر عایدی سرمایه و تأمین مصالح ارزان‌قیمت برای سازندگان از جمله این برنامه‌ها بوده است؛ ولی دولت از سال قبل باهدف اصلی حمایت از مستأجران آن را اجرا کرد؛ اما با ابلاغ قانون ساماندهی بازار املاک و اسکان، این موارد قانونی شده و عدم اجرای آن مشمول جرائم خواهد بود.
ساماندهی بازار املاک قانونی است که برای دستگاه‌های مختلف ضوابطی تعیین کرده تا دستگاه‌هایی در هماهنگی با هم قانون را اجرا کنند. در بخش مسکن مهم‌ترین برنامه اجرایی در حال حاضر ساخت مسکن برای جبران کمبود و ایجاد تراز بین عرضه و تقاضا است. باتوجه‌به اینکه بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط نرخ تورم در بیشتر استان‌ها و در تهران 35 درصد است بر اساس فرمول تعیین سقف اجاره، رشد اجاره‌بها امسال در استان‌ها بین 17.5 تا 35 درصد خواهد بود. تعیین سقف اجاره در سال‌های قبل هم اجرا شده است؛ اما قانونی نبوده و بیشتر توصیه‌ای بود. در قانون ساماندهی اجرای سقف اجاره‌بها دو ضمانت اجرایی دارد. بر اساس این قانون اگر مالک قرارداد اجاره را بیشتر از سقف قیمت و یا ارزش ملک به مستأجر ارائه کند، مستأجر می‌تواند تا 5 سال بعد از انعقاد قرارداد از موجر شکایت کند. چنانچه تخلف موجر محرز شود او باید هزینه‌ای که اضافه از مستأجر گرفته را به مستأجر برگرداند و معادل همان مبلغ را نیز به صورت جریمه به دولت بپردازد. به این ترتیب مالک دو برابر اضافه اجاره دریافتی را باید به مستأجر و دولت بازگرداند.بر اساس ضمانت اجرایی دیگر، مشاورین املاک باید تمام اسناد موجر و مستأجر را هنگام تنظیم قرارداد بررسی کنند و اگر سقفی که دولت برای اجاره تعیین کرده در تنظیم قرارداد اجاره رعایت نشود، مشاور املاک جریمه تعزیراتی می‌شود.
فعالان بازار مسکن معتقدند با اجرای قانون ساماندهی، امسال این بازار از قوانین تبعیت می‌کند و انتظار این است باتوجه‌به قانون، سقف افزایش اجاره‌بها اجرا شود.
در همین رابطه یک کارشناس اقتصاد مسکن به خبرگزاری ایلنا با بیان اینکه اعلام سقف اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم موضوع جدیدی در بازار مسکن نیست، گفت: در بحث خریدوفروش مسکن قیمت‌گذاری برای یک کالای ناهمگن از سوی دولت یک شوخی است.
فردین یزدانی درباره قانون جدید سقف اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم هر استان اظهار داشت: پیش‌ازاین هم تعیین سقف اجاره‌بها را تجربه کردیم با این تفاوت که در تجربه قبلی یک نرخ کلی برای اجاره‌بها در سراسر کشور اعلام می‌شد؛ اما در این قانون جدید تورم سالانه هر منطقه پایه محاسبات است.وی تأکید کرد: قبل از این قانون هم همواره افزایش نرخ اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم بود و اجاره مسکن بیشتر از نرخ تورم بالا نمی‌رفت و در واقع این قانون موضوع جدیدی نیست.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه عددگذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد و قابلیت اجرا ندارد، گفت: اگر دولت و مجلس هم نسبت به این اقدام دستوری نمی‌دادند همواره در بازار مسکن اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم محاسبه می‌شد و اجاره‌بها متفاوت از تورم حرکت نکرده است. هرچند عقلانی‌تر از اعلام قیمت مقطوع برای سراسر کشور است؛ اما چیز جدیدی برای بازار نیست
یزدانی ادامه داد: البته باید توجه داشت که کمترین تورم استانی و بالاترین تورم حدود 20 درصد از هم فاصله دارند. آخرین میانگین نرخ تورمی اعلام شده 37 درصد در کل کشور بوده که کمترین نرخ تورم استانی حدود 28 درصد و بالاترین نرخ تورم هم حدود 42 درصد بوده است.وی درباره سرایت‌پذیری سایر استان‌ها از قیمت مسکن در تهران به‌عنوان رهبر بازار مسکن افزود: استان‌های مرتبط با تهران کنش و واکنش دارند، وقتی قیمت اجاره در تهران بالا می‌رود بخشی از مستأجران به شهرهای اطراف تهران کوچ می‌کنند و همین افزایش تقاضا باعث می‌شود، قیمت استان‌ها و شهرهای اطراف تهران هم‌افزایش پیدا کند. حال اینکه در این باره مصوبه‌ای وجود داشته باشد و چه مصوبه‌ای وجود نداشته باشد این اثر را در بازارهای مسکن اطراف تهران می‌بینیم و با علمی‌ات بازار مرتبط است و مصوبه نمی‌تواند در این باره اثرگذار باشد.این کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری حضور دولت در بازار خریدوفروش مسکن اظهار کرد: قانون مالیات بر عایدی سرمایه معاملات خریدوفروش مسکن را به‌شدت کُند و یا غیررسمی می‌کند؛ اما در نهایت منطق‌پذیر است؛ اما اینکه دولت بخواهد در بازار خریدوفروش مسکن هم قیمت‌گذاری کند مالکیت خصوصی را از بیخ‌وبن زیر سؤال می‌برد.یزدانی درباره مبنا قراردادن داده‌های سازمان امور مالیاتی برای قیمت‌گذاری منطقه‌ای مسکن گفت: آن داده‌ها یک‌دهم قیمت‌های منطقه است و نمی‌تواند مبنا قرار بگیرد مگر اینکه این داده‌ها به‌روز شوند. اما درهرصورت مسکن کالایی مقید به مکان است و کالایی ناهمگن محسوب می‌شود که قیمت هر واحد در یک آپارتمان نسبت به قیمت به واحدی دیگر در همان آپارتمان متفاوت است.
