مِهردُخت میرزایی روزنامه نگار: در سال‌های گذشته، معضل مسکن به ویژه اجاره‌نشینی در پایتخت و کلان‌شهرها باعث شده است که بسیاری از مستأجران چاره‌ای جز کوچ به شهرهای حاشیه‌ای و یا استان‌های همجوار نداشته باشند و این موضوع در تهران بیش از کلان‌شهرهای دیگر محسوس است؛ چراکه بانک مرکزی در آخرین آمار ارائه شده خود اعلام کرده است که میانگین قیمت هر متر مربع در پایتخت به بیش از 88 میلیون تومان رسیده و در این میان، وجود تورم در کشور باعث شده است که بازار اجاره‌بها به‌طور سرسام‌آوری روند افزایشی به خود بگیرد؛ به طوری‌که برخی از آمارها نشان می‌دهند مستأجران تهرانی مجبور هستند 50 درصد از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره‌بها کنند. این در حالی است که درآمد خانوارها به هیچ عنوان، متناسب با رشد نرخ مسکن افزایش پیدا نکرده است.
مرکز آمار ایران در یکی از گزارش‌های خود، میانگین درآمد ماهانه خانوارهای شهری در تهران در سال 1402 را حدود 21 میلیون تومان اعلام کرده است در حالی که آمار رسمی اعلام کرده‌اند میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی حدود 75 متری در مناطق مرکزی پایتخت 20 میلیون تومان است و اگر این عدد با اجاره‌بهای سال 97 در همین مناطق که 3 میلیون تومان بوده است مقایسه شود، نشان می‌دهد که روند اجاره‌بها در فاصله زمانی 7 سال، بیش از 6 برابر افزایش پیدا کرده و همین موضوع باعث شده است که نه تنها بسیاری از خانوارهای پایتخت‌نشین توانایی خرید مسکن را نداشته باشند بلکه در شرایط فعلی مجبور شوند که به شهرهای حاشیه تهران یا استان‌های همجوار آن مهاجرت کنند و پردیس، پرند و اندیشه به مقصدهای اصلی آن‌ها تبدیل شوند.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در رابطه با مشکلات فعلی بازار مسکن در ایران بیان کرد: مشکلات بازار مسکن در ایران چند وجهی و پیچیده هستند و به عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و مدیریتی باز می‌گردند که از آن جمله می‌توان به رکود و افزایش قیمت‌ها، نبود وجود قوانین کارآمد، مشکل اجاره‌بها، وام مسکن، میکرو آپارتمان‌ها و مخالفت‌ها و آینده بازار مسکن اشاره کرد.
این کارشناس مسکن در خصوص رکود و افزایش قیمت مسکن تصریح کرد: یکی از اصلی‌ترین دلایل رکود در بازار مسکن، تورم شدید اقتصادی است که باعث افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار شده است که این افزایش هزینه‌ها به طور مستقیم بر قیمت نهایی مسکن تأثیر گذاشته و قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است. همچنین، کاهش نقدینگی و کاهش تقاضای واقعی برای خرید مسکن نیز، یکی دیگر از عوامل این رکود است و با توجه به این که درآمدهای مردم همپای تورم افزایش پیدا نمی‌کنند، بسیاری از خانواده‌ها توانایی خرید مسکن را ندارند.
فرشید ایلاتی با اشاره به نبود وجود قوانین کارآمد گفت: بازار مسکن در ایران به دلیل نبود قوانین و مقررات مؤثر و کارآمد برای کنترل قیمت‌ها و مدیریت صحیح، به نوعی رها شده به نظر می‌رسد و قوانین محدودی در این حوزه وجود دارند که از آن جمله می‌توان به سقف افزایش اجاره‌بها اشاره کرد که معمولاً به خوبی اجرا نمی‌شوند یا از طرف برخی مالکان و بنگاه‌ها دور زده می‌شوند که نبود شفافیت و نظارت کافی نیز، به این مشکلات دامن می‌زنند. این کارشناس مسکن، با بیان این که اجاره‌بها یکی از اصلی‌ترین معضلات حوزه مسکن در ایران به شمار می‌آید، تأکید کرد: یکی از اصلی‌ترین مشکلات در بخش مسکن، اجاره‌بهاست و با توجه به افزایش شدید قیمت اجاره‌ها، مستأجران به طور فزاینده‌ای تحت فشار هستند و بخش زیادی از درآمدشان به پرداخت اجاره اختصاص پیدا می‌کند و اگرچه قانون سقف افزایش اجاره‌بها وجود دارد ولی در عمل، بسیاری از مالکان آن را رعایت نمی‌کنند و با همکاری بنگاه‌های املاک به طور خودسرانه قیمت‌ها را افزایش می‌دهند؛ بنابراین اِعمال مالیات بر خانه‌های خالی یا افزایش مالیات بر اجاره می‌تواند تا حدی به کنترل بازار کمک کند، اما اجرای صحیح و دقیق این مالیات‌ها نیازمند یک چارچوب نظارتی و قانونی قوی است.
فرشید ایلاتی درمورد وام مسکن ادامه داد: وام‌های مسکن مانند وام 960 میلیونی که اخیراً معرفی شده است به دلیل مبلغ بالایی که دارد و اقساط سنگین و نرخ سود بالایی که برای آن در نظر گرفته شده است به بسیاری از اقشار کم‌درآمد یا کارمندان و کارگران کمکی نمی‌کند و از آن‌جایی که قسط‌های این وام، اغلب بیش از درآمد ماهانه بسیاری از خانوارهاست دسترسی به چنین وام‌هایی برای بسیاری از افراد دشوار است.
این کارشناس مسکن با اشاره به میکرو آپارتمان‌ها و مخالفت‌های موجود در خصوص آن‌ها تصریح کرد: میکرو آپارتمان‌ها که در بسیاری از کشورها به عنوان راه‌حلی برای مشکل کمبود مسکن و افزایش تراکم جمعیتی مطرح شده‌اند، در ایران با مخالفت‌هایی مواجه شده است که یکی از دلایل این مخالفت‌ها، نگرانی از مغایرت این نوع مسکن با فرهنگ ایرانی-اسلامی است. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند که علاوه بر چالش‌های فرهنگی و اجتماعی این نوع آپارتمان‌ها، کوچک‌سازی زمین و مسکن منجر به گرانی مسکن می‌شود و طبق آمارهای منتشر شده، اگرچه میانگین متراژهای واحدهای مسکونی در طول سی سال گذشته نصف شده است ولی همچنان مشکل و چالش مسکن پا برجا مانده است.
فرشید ایلاتی با اشاره به آینده بازار مسکن خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط فعلی، پیش‌بینی می‌شود که رکود در بازار مسکن ادامه‌دار باشد مگر اینکه تحولی در سیاست‌گذاری‌ها و اجرای قوانین رخ دهد؛ چراکه بدون کنترل تورم و بهبود قدرت خرید مردم، بعید به نظر می‌رسد که بهبود چشمگیری در این بازار به وجود آید. اما در صورتی که دولت بتواند برنامه‌های کارآمدتری برای افزایش تولید مسکن، کنترل قیمت‌ها و حمایت از اقشار کم‌درآمد داشته باشد و این برنامه‌ها را اجرا کند، امکان بهبود وضعیت مسکن در ایران وجود دارد که این امر نیازمند تلاش‌های گسترده‌تری از سوی مسئولان است.
