زهره آقاجانی: با افزایش قیمت‌ها، وام مسکن به راهی برای خانه‌دار شدن تبدیل شده است اما با شرایط سخت دریافت و اقساط سنگین، آیا این وام همچنان یک کابوس است یا فرصتی برای تحقق رویای خانه‌دار شدن؟ «مسکن» در سال‌های اخیر تبدیل به معضلی بزرگ برای عموم مستأجران شده است. همچنین آمارهای رسمی نیز گواه بر این مسئله است؛ خرید ملک طی سال‌های اخیر به‌ویژه طی ۵ سال گذشته برای مردم تبدیل به رؤیایی شده است که به چالش‌های فکری آنها در طول زندگی‌شان افزایش داده است. بر همین اساس طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از «تحولات بازار مسکن شهر تهران» از افزایش متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خبر می‌دهد، این در حالیست که ۵۱ درصد خانوارهای تهرانی، مستأجر هستند که علاوه بر تحمل تورم ۴۵ درصدی اجاره‌بها، باید 150 سال هم در انتظار خرید خانه با متراژ متوسط باشند البته در صورتیکه نصف پس انداز خود را برای خرید خانه جمع کنند. همچنین اقتصاد تورمی ایران، شرایط را برای مستأجران سخت‌تر می‌کند، از سوی دیگر گزارش شاخص‌های اقتصادی کلان مرکز آمار ایران حاکی از سهم ۳۸.۱ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی است اما این عدد در شهر تهران به ۵۰.۸ درصد هم رسیده است؛ به عبارت دیگر یک خانواده تهرانی بیش‌از نیمی از درآمد سالانه خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند. اگر این خانواده مستأجر باشند، نیمی از درآمد خود را برای تأمین اجاره‌بها اختصاص خواهند داد. گفتنی است، آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن از تورم ۴۵ درصدی در شهر تهران و ۴۹ درصدی در تمام مناطق شهری کشور، خبر می‌دهد. همچنین آمارها نشان می‌دهد افزایش قیمت بالای مسکن است شرایط نامناسبی را برای عموم مستأجران و مردم ایجاد می‌کند زیرا مستأجران با تورم ۴۹ درصدی اجاره‌بها هم روبه‌رو هستند.
وام مسکن یا کابوس اقساط؟
آنچه که شرایط خرید مسکن را برای مستأجران دشوارتر کرده است، کم‌کاری بانک‌ها در زمینه اعطای تسهیلات خرید مسکن به چشم می‌خورد، همچنین محمدباقر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی در خصوص اینکه اقساط وام‌های مسکن سنگین است، گفت: «طبق پیگیری‌های صورت گرفته، بانک‌ها تسهیلات مسکن پرداخت می‌کنند اما مردم توان گرفتن وام و پرداخت اقساط را ندارند.» بازار مسکن در سال‌های اخیر تحت تأثیر عوامل متعددی، از جمله افزایش چشمگیر قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم و کم‌کاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات مؤثر به خریداران، به رکود رسیده است. یکی از مشکلات اصلی، ناتوانی بسیاری از افراد در تأمین پیش‌پرداخت‌ها یا اقساط سنگین تسهیلات بانکی است که با واقعیت اقتصادی خانواده‌ها هم‌خوانی ندارد. در کنار این، نرخ بهره بالا و شروط سختگیرانه بانک‌ها، دسترسی به وام‌های مسکن را برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه دشوارتر کرده است.
راه‌حل کجاست؟
بر همین اساس، به نظر می‌رسد که باید سیاست‌گذاری‌ها در زمینه تسهیلات بانکی (افزایش سقف تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره و تسهیل شرایط دریافت وام برای گروه‌های هدف)، کنترل قیمت‌ها (ایجاد نظارت بر قیمت‌گذاری و جلوگیری از رشد حبابی نرخ مسکن)، افزایش تولید مسکن (حمایت از ساخت و ساز، به خصوص در قالب طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی یا حمایتی) و مالیات بر خانه‌های خالی (افزایش فشار مالیاتی بر واحدهای مسکونی خالی به منظور عرضه بیشتر مسکن به بازار) اصلاح شود.
میانگین ۵۰ تا ۸۰ سال انتظار برای خانه‌دار شدن!
همچنین، محمدباقر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی (۱۴ آبان ۱۴۰۳) با بیان اینکه مدت زمان خانه‌دار شدن از مهم‌ترین مسائل اقتصادی برای خانواده‌ها است، می‌گوید: اگر هر خانواده یک‌سوم درآمد ماهانه خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، باز هم در دهک‌های پایین جامعه حدود ۷۰ تا ۸۰ سال و برای اقشار متوسط در شهرها حدود ۵۰ تا ۶۰ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند، در حالی که در سایر کشورها این مدت ۷ تا ۱۵ سال است.
رؤیای تقریباً ۹ متری خریداران!
در همین راستا، داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه خرید و فروش بازار مسکن با توجه به کاهش قدرت خرید مستأجران به سمت واحدهای کوچک مقیاس حرکت کرده است، گفت: اگر یک فرد بخواهد از بانک مسکن وام بگیرد، به‌طور معمول ۵۶۰ میلیون تومان به وی پرداخت می‌شود، اما اگر متقاضی زوج باشد، این مبلغ به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. در صورتی که متقاضی یک فرزند داشته باشد، ۲۰۰ میلیون تومان هم به این مبلغ اضافه می‌شود و در مجموع وام دریافتی می‌تواند به یک میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان برسد. وی ادامه داد: برای تأمین این مبلغ از بانک مسکن، باید اوراق تسهیلات مسکن خریداری شود. قیمت هر برگ اوراق حدود ۱ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان است و برای دریافت یک میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان وام، لازم است حدود ۳۰۰ میلیون تومان بابت خرید اوراق پرداخت شود. علاوه بر این، متقاضی باید حدود ۴۰ میلیون تومان هم بابت هزینه‌های دفترخانه پرداخت کند. بنابراین، مجموع هزینه‌های جانبی برای دریافت این وام به حدود ۳۴۰ میلیون تومان می‌رسد. نایب رئیس اول اتحادیه املاک افزود: با کسر این مبلغ از وام ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومانی، مبلغ واقعی که به متقاضی وام پرداخت می‌شود، حدود ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ، با توجه به قیمت میانگین هر متر مربع ملک در تهران، ممکن است حتی پاسخگوی خرید ۹ متر مربع مسکن نیز نباشد. بیگی‌نژاد در پایان گفت: همچنین، برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی، متقاضی باید ماهیانه ۲۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت کند. در نتیجه، این وام می‌تواند فشار مالی سنگینی را برای متقاضیان ایجاد کند.
خریداران مسکن چه کنند؟
مشکل مسکن در ایران پیچیده و چند بعدی است. بر همین اساس نیازمند هماهنگی بین دولت، بانک‌ها، بخش خصوصی و سیاست‌گذاران است؛ اگرچه راهکارها نمی‌تواند مشکلات بازار مسکن را به‌طور کامل حل کنند اما گام‌های مؤثری برای کاهش فشار اقتصادی بر مردم و بازگرداندن رونق به بازار مسکن خواهد بود. همچنین با توجه به شرایط فعلی اعطای تسهیلات به عموم مردم، بازنگری در شرایط وام‌دهی بانک‌ها ضروری است زیرا تسهیلات باید متناسب با قیمت واقعی مسکن و توان بازپرداخت خانوارها تنظیم شود و کاهش نرخ بهره و تسهیل شرایط دریافت وام می‌تواند اقشار کم‌درآمد را توانمند کند.
ظرفیتی که مغفول مانده است
البته طبق گفته کارشناسان بازار مسکن احیای قانون پیش‌فروش و ایجاد شفافیت در قراردادها می‌تواند به گردش مالی در بازار و افزایش عرضه مسکن کمک کند. همچنین اجرایی شدن جدی قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند مالکان را به عرضه این واحدها در بازار تشویق کند و کاهش قیمت‌ها چشمگیری داشته باشد.
